É seguro comprar um imóvel que ainda tem inquilino?

Não pagar aluguel é um dos maiores sonhos da grande maioria das pessoas. E a compra da casa própria gera muita ansiedade e medo devido ao desconhecimento de várias situações que podem acontecer e que não nos damos conta, durante as negociações.

E como a proposta do Portal SP Imóvel é te manter por dentro de dicas, novidades e informações sobre o mercado imobiliário, para que o seu sonho não se torne um pesadelo, neste conteúdo abordaremos um assunto que se não prestar atenção, pode sim te dar algumas dores de cabeça: É seguro comprar um imóvel que está alugado e com o inquilino residindo nele?

O que você vai ler nesse conteúdo:

• O Locador pode fazer a venda de um imóvel alugado? 
• O que é Direito de Preferência?
• Prazo para que o comprador consiga a posse do imóvel alugado.
• O que alterar no Contrato de Locação após a troca do locador (novo proprietário)?
• Dicas da especialista

O Locador pode fazer a venda de um imóvel alugado?

Tem muita gente que faz para si mesmo a pergunta anterior. E caso você seja uma dessas pessoas, saiba que Sim! O locador pode vender o imóvel alugado, desde que o Direito de Preferência do locatário seja respeitado. 

E o que seria o Direito de Preferência?

O Direito de Preferência é algo que coloca alguém como prioridade em alguma negociação. No caso do comércio de uma propriedade alugada, o inquilino tem que ter o seu Direito de Preferência preservado, apenas quando o proprietário é o locador oficial do imóvel.

Exemplo:  o locador do imóvel recebeu uma proposta de compra do seu patrimônio,  devendo assim, apresentar uma mesma proposta para o locatário (contendo as mesmas condições, mesmos prazos, mesmo valor).  A partir desta proposta, a devolutiva por parte do inquilino deverá ocorrer dentro do prazo de 30 dias. Sendo com uma resposta positiva ao interesse de compra ou não.

Fique de olho! Caso o Direito de Preferência não seja respeitado e seja comprovado esse descumprimento, a venda realizada para um 3º pode ser anulada, mediante decisão judicial. 

Prazo para que o comprador (3º) consiga a posse do imóvel

A posse dependerá do contrato de locação que o inquilino tem com o antigo proprietário. O novo proprietário, no ato da compra do imóvel, poderá solicitar a desocupação da propriedade em até 90 dias. Desde que no documento antigo (contrato de locação) não tenha as seguintes condições:

• Prazo determinado
• Cláusula de Vigência de Alienação
• E que contrato não esteja averbado na Matrícula do Imóvel

Caso as condições citadas acima estejam no antigo contrato de locação, o novo proprietário deverá respeitar o prazo original contratual. 

Segue uma situação de exemplo, para te fazer entender melhor:

Em Janeiro de 2020, Paula alugou o seu imóvel para Fernando. No contrato de locação ficou acordado o prazo de 30 meses. Em Setembro de 2020, Paula recebeu uma proposta de compra da sua propriedade. Seguindo as regras, ela cumpriu com o Direito de Preferência, oferecendo seu imóvel para Fernando, que em 30 dias, não manifestou o desejo de comprar a propriedade.

Paula deu prosseguimento às negociações e vendeu sua casa para João (comprador). A assinatura do contrato de compra e venda ocorreu em Outubro de 2020 (10 meses após o início da vigência do contrato de locação). Devido ao fato do Contrato de Locação constar um Prazo Determinado, Fernando tem o direito de permanecer no imóvel por mais 20 meses (pois, 10 meses dos 30 do contrato, já correram). Ou seja, o João, novo proprietário, deverá aguardar cumprir o final da vigência do primeiro contrato de locação, podendo ocupá-lo a partir de Junho de 2022.

Até lá, João receberá os valores referentes à locação do imóvel, caso mudanças sejam realizadas no contrato de locação (Ei.. mais abaixo, contamos sobre essas mudanças!).

FIQUE DE OLHO NO PRAZO, COMPRADOR!  Silêncio por parte do novo proprietário, por 90 dias, a partir da compra, entende-se que a vigência do contrato de locação permanece. Ou seja, independentemente das condições do contrato de locação, o inquilino terá o direito de permanecer no imóvel até o prazo final (normalmente, até o 30º mês).

Concluímos que: O novo proprietário conseguirá a posse do imóvel alugado em até 90 dias, após assinatura do contrato de compra do imóvel.

No contrato de compra e venda, precisa constar alguma cláusula citando a locação?

Existem duas possibilidades para essa situação. A primeira é de que seja feito um novo contrato de locação entre o novo proprietário (comprador do imóvel) e o inquilino. A segunda possibilidade, é a de que seja acrescentado um aditivo ao contrato de locação original (antigo) mencionando a troca do locador (proprietário), mantendo as demais cláusulas intactas.

A segunda situação ocorre muito, devido ao fato do inquilino não querer correr o risco de assinar um novo contrato por mais 30 meses, quando já estava prestes a encerrar o antigo, aumentando as chances de pagar multas devido à quebra contratual (exemplo: sair antes dos 30 meses).

Dicas da especialista:

• Dica da Dra. Erika Uchôa para o comprador: o novo comprador tem que ficar atento à administradora responsável pela gestão do imóvel, para que ele tenha autonomia e uma boa comunicação, ao realizar essas alterações contratuais.
   
• Dica da Dra. Erika Uchôa para o vendedor: adicione no Contrato de Compra e Venda, uma cláusula citando o fato do imóvel estar alugado e a obrigatoriedade do cumprimento do prazo de locação. Dessa forma, o vendedor se resguarda de que, futuramente, o comprador, queira anular a venda, por alegar desconhecimento do aluguel da propriedade.

E sempre é válido lembrar..

Ter  um profissional especializado, e de confiança, intermediando as negociações evita que problemas e desgastes surjam no meio do caminho. Se está pensando em vender o seu imóvel, saiba que temos inúmeras  Imobiliárias em São Paulo, SP que trarão maior segurança nas tramitações da sua propriedade.

Fonte: Entrevista gravada em agosto de 2021 com a advogada e empresária Erika Uchôa.