Alugar imóvel direto com proprietário. Quais as vantagens e desvantagens?

Alugar um imóvel diretamente com o proprietário pode parecer, a princípio, uma opção vantajosa para ambas as partes, especialmente por evitar a burocracia e comissões adicionais de uma imobiliária. No entanto, alugar um imóvel diretamente com o proprietário pode apresentar alguns riscos significativos para ambas as partes.

Para evitar problemas e garantir uma experiência de aluguel mais segura e tranquila, é essencial que inquilino e proprietário estejam cientes dos riscos envolvidos e tomem as devidas precauções.

Segundo Marcel de Toledo, que já atuou como advogado no ramo imobiliário, já foi corretor, teve imobiliária e hoje é sócio-diretor do Grupo SP Imóvel, alugar direto é um grande erro e sem contrato, o erro é maior ainda.

Alugar um imóvel diretamente com o proprietário pode parecer, a princípio, uma opção vantajosa para ambas às partes, especialmente por evitar a burocracia e comissões adicionais de uma imobiliária. Mas depois, a dor de cabeça pode ser grande, tanto para o inquilino (locatário), quanto para o proprietário (locador).

Qual é a vantagem do inquilino alugar imóvel direto com o proprietário?

De acordo com Marcel de Toledo, o processo de aluguel direto pode ser menos burocrático, já que não há a necessidade de lidar com a papelada e taxas adicionais cobradas por uma imobiliária. Isso pode agilizar a entrada no imóvel, tornando a mudança mais tranquila para o inquilino. “Uma das vantagens de alugar direto com o proprietário, o processo é menos burocrático e rápido já que há um diálogo direto.”

Qual é a desvantagem do proprietário alugar imóvel direto com o inquilino?

De acordo com o especialista, geralmente, quando se trata da administração de um imóvel, existe a possibilidade de um despejo eventual devido à falta de pagamento. Nesse contexto, a imobiliária assume a responsabilidade por conduzir o processo de despejo decorrente de inadimplência e empenha-se ao máximo para garantir o recebimento do aluguel, a fim de evitar a necessidade de recorrer ao despejo. “Para a imobiliária, a situação de despejo é altamente indesejável, e ela emprega todos os esforços para evitá-la. Caso seja inevitável, a imobiliária buscará engajar profissionais qualificados para agilizar o processo de despejo. Vale ressaltar que a inadimplência não é favorável para a imobiliária, uma vez que sua receita provém principalmente da administração dos imóveis, contrariamente à percepção comum.”

Quais são os riscos de alugar imóvel direto com proprietário?

1. Menor Proteção Legal: Ao alugar direto com o proprietário, pode haver uma menor proteção legal para ambas as partes em comparação com um contrato formalizado por uma imobiliária. A ausência de um contrato adequado e claro pode resultar em disputas e dificuldades para fazer valer direitos e deveres estabelecidos.

2.  Falhas Contratuais: Sem a orientação profissional de uma imobiliária, o contrato de aluguel pode apresentar falhas ou omissões, o que pode gerar problemas futuros. Cláusulas importantes, como responsabilidades de manutenção, multas por atraso no pagamento, regras de convivência, entre outras, podem não estar devidamente especificadas ou acordadas.

3. Conflitos Não Resolvidos: Sem um intermediário neutro, conflitos entre inquilino e proprietário podem ser mais difíceis de serem resolvidos. Disputas sobre responsabilidades, questões de manutenção e outras situações podem se prolongar e gerar desgastes na relação entre as partes.

 4.Inadimplência: Caso o inquilino fique inadimplente, o proprietário pode ter dificuldades para tomar as medidas legais adequadas para cobrar os valores em atraso ou retomar o imóvel. Sem conhecimento jurídico, o proprietário pode enfrentar desafios para lidar com essa situação de forma adequada e dentro da legalidade.

5. Dificuldade na Gestão do Imóvel: Para o proprietário, administrar o imóvel sem a assistência de uma imobiliária pode ser uma tarefa complexa, especialmente para lidar com questões de manutenção, reparos e atendimento a solicitações do inquilino.

 

6. Falta de Técnicas de Cobrança: Quando o proprietário precisa cobrar o inquilino por questões financeiras, como atraso no pagamento do aluguel ou despesas extras, pode não ter o conhecimento necessário sobre as técnicas adequadas de cobrança e negociação.

7. Riscos Financeiros: Para o inquilino, alugar direto com o proprietário pode apresentar riscos financeiros, como a possibilidade de perder a garantia de um depósito caução ou não ter a devolução adequada de valores pagos antecipadamente no fim do contrato.

Como faz se não tem uma imobiliária envolvida, como fica quando o imóvel apresenta algum problema no decorrer da locação?

Na locação direta com o proprietário, o inquilino fica na mão do locador. Já quando possui uma imobiliária envolvida, nessa hora, a administradora saberá resolver quem deve ou não corrigir o problema, ou seja, se aquele vazamento, por exemplo, deve ser reformado pelo inquilino ou proprietário (locador).
 

“A importância da mediação imobiliária é um dos pontos mais fortes e importantes dessa relação entre locador e locatário", garante Toledo.

E nos casos de atraso de aluguel, como fica, quando não há uma imobiliária envolvida?

De acordo com o especialista em direito imobiliário, nesses casos, o maior prejudicado é o locador (proprietário).  “É muito comum em algumas situações específicas o inquilino atrasar o aluguel, formando uma bola de neve e o locador/proprietário só ingressar com a ação após 6 a 12 meses de aluguel atrasado. E, geralmente, o locador, sem experiência, entra em uma negociação sem fim com o inquilino, tomado psicologicamente pelos problemas financeiros do inquilino que se enrolou, sente dó ou fica na esperança que aquilo vai se resolver, sem perceber o prejuízo que ele acarretará com aquela situação. Se houver fiador, o problema se reverte para aquele que deu a fiança na boa-fé, pois normalmente esse fiador é um familiar. E muitas vezes poderá se assustar com a dívida acumulada quando for citado da ação – valores esses que podem chegar de 12 a 18 meses de aluguel atrasado com multa de 10%, IPTU, custas do processo, honorários do advogado e muito mais se o processo se alongar até o final com despejo coercitivo e danos no imóvel etc.”

 
Já uma imobiliária administrando a locação do imóvel, ela possuirá experiência para lidar com esse tipo de situação e com os mais variados problemas, pois a função dela é “arbitrar esse jogo” entre inquilino e locador. São raros os problemas que não se resolvem quando tem uma imobiliária envolvida.

Ou seja, nesses casos, a administradora vai procurar negociar e resolver da melhor maneira para ambas as partes.  Por exemplo, quando o inquilino atrasa, geralmente a administradora já começa a entrar em contato com as partes (locador e locatário), explica os contratempos da situação, ameaça se necessário, ingressar com a ação após 30 dias de atraso, forçando o inquilino resolver rapidamente a questão. Nessa situação de atraso de aluguel a administradora é a maior interessada na solução rápida do problema, pois ação de despejo é prejuízo para todas as partes envolvidas, inclusive para a imobiliária que deixará de receber o valor da administração e ficará responsável em buscar profissionais para o ingresso da ação etc.

Leia a matéria completa sobre: Qual é a função da imobiliária na locação residencial? 

E nos de garantia locatícia ser feita por caução (depósito), se o proprietário usou o dinheiro, como fica? Como faz para o inquilino resolver essa questão sem a imobiliária?
 

“Acaba virando moeda de troca. O inquilino acaba reclamando do imóvel por algum problema. E o inquilino começa a reclamar que vai desocupar e o locador responde que pode desocupar, mas que vai ficar com a caução inteira. Com uma administradora envolvida isso não vai acontecer. Por isso, é importante, ambas as partes, tanto inquilino e o proprietário conhecerem suas responsabilidades”, afirma Toledo.

É mais barato alugar diretamente com o locador (proprietário)?

Segundo Marcel, se tem algum benefício neste sentido, é muito baixo.  Em São Paulo, a administração de uma locação gira em torno de 6% a 10%. Por exemplo, o proprietário aluga o imóvel por R$ 1.000,00. A taxa para imobiliária é de R$ 80,00. Então será que o locador vai alugar mais caro porque tem uma administradora? Não...“Mas como eu disse, tem proprietários que não querem administradora, justamente, porque essa administradora “perturba” no decorrer da locação.  O inquilino diz, quebrou isso, quebrou aquilo e é por conta do locador, a imobiliária tem a função de tentar resolver o problema e os locadores falam não, não tenho que pagar, mas infelizmente não é assim que funciona. Tem as obrigações do locatário (inquilino) e tem as obrigações do locador (proprietário), ambas estão nos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato.”

Tenha sempre uma Imobiliária intermediando a Locação de Imóveis

A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

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Complemento - Artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Fonte: Entrevista gravada em julho de 2023 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.