Até quando o fiador é responsável pela Locação do Imóvel?

A garantia locatícia tem como objetivo proteger o proprietário de uma possível falta de pagamento por parte do inquilino seja no valor do aluguel, condomínio, IPTU, ou até mesmo danos no imóvel. E a responsabilidade do Fiador no contrato da locação de imóvel é justamente essa, assumir as despesas, caso o locatário não efetue o pagamento.

Essa obrigação da garantia da fiança começa na assinatura e encerra na data estipulada no contrato, podendo ficar com a obrigação contratual em no máximo 120 dias, caso seja renovado automaticamente (geralmente os contratos constam essa cláusula). Porém, após essa data, se o fiador não tem mais interesse em continuar, é preciso notificar o proprietário (locador) ou administradora, se possível ambos, por e-mail ou carta registrada, conforme Art. 40, inciso X da Lei do Inquilinato, 8. 245/1991.

Ainda de acordo com o Artigo 40 da Lei do Inquilinato, existem outras ocasiões em que o fiador pode sair da obrigação contratual. A situação mais comum é quando ocorre a separação ou o divórcio do casal de inquilinos (locatários), para evitar constrangimento por questões familiares, pessoais ou até mesmo se proteger de uma possível falta de pagamento.

Nesses casos, a obrigação do fiador será de no máximo 120 dias após notificar o proprietário (locador) ou administradora, se possível ambos, por e-mail ou carta registrada, conforme os termos do Artigo 12, parágrafo 2º da Lei do Inquilinato 8.245.

É importante salientar que em situações como essa é necessário o fiador demonstrar nessa notificação a separação desse casal. Se não conseguir uma prova concreta, como uma sentença judicial ou algum documento oficial, o recomendado é preparar um documento mencionando a separação do casal com datas, endereço do imóvel e com assinatura dos dois. Caso não consiga, é necessário colher pelo menos uma das partes envolvidas no contrato do aluguel do imóvel, preferencialmente o locatário.

Para dar validade jurídica, também é aconselhado duas testemunhas assinar as cartas. Por garantia, em cada termo deverá constar duas testemunhas. É importante tomar essas precauções, pois se faltar alguma formalidade, pode ser considerado nulo ou anulado mais para frente.

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Lei do Inquilinato 8.245/91:

Artigo 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Artigo 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.  (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

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