Barulho em Condomínio: O que fazer quando o vizinho incomoda?

Viver em condomínio exige uma série de cuidados para evitar problemas com vizinhos, administradores e síndico.

Mas sempre tem aquele vizinho “festeiro” e que acaba “Causando” e “Incomodando” os vizinhos. E como lidar com os condôminos que incomodam os demais?

E para explicar sobre os direitos e deveres dos condomínios, o Grupo SP Imóvel conversou com o advogado Nilson Morisava, da Casuscelli & Morisava, Advogados e Associados.

SP Imóvel: Qual a importância das assembleias condominiais?

Nilson Morisava: São através das assembleias que são votados e estabelecidos os parâmetros da convenção condominial, do regulamento interno condominial, através da vontade da maioria dos condôminos, além de estabelecer as aprovações das contas de fechamento mensal do condomínio, e sorteio de vagas. Todas as decisões são decididas através de votações realizadas nas assembleias. Muitas vezes o Código Civil não prevê expressamente pontos específicos, pontos de interesse dos condôminos que podem estabelecer o que a maioria decide.

SP: Quais tipos de assembleias condominiais existem?

NM: Existem Assembleias Gerais Ordinárias AGO, extraordinárias AGE e para sorteio de vagas de garagem que também é ordinária AGO, além de uma assembleia que ocorre apenas uma vez no início chamado Assembleia Geral de Instalação de Condomínio AGI. As Assembleias Ordinárias são aquelas em que trata de assuntos estabelecidos por Lei, que são obrigatórios serem realizados dentro de cada ano, para aprovação de contas semestrais e escolha de síndico, subsíndico e conselheiros, como também para prestar contas em relação aos gastos efetuados durante o ano. As Assembleias Extraordinárias são aquelas não previstas, porém emergencialmente são realizadas para tratar de pontos urgentes. As assembleias especificamente para o sorteio de vagas podem ser realizadas juntamente com alguma outra modalidade de Assembleia, seja Ordinária ou Extraordinária.

SP: Nas assembleias um dos moradores gosta de arrumar briga desnecessária? Como resolver?

NM: Não há como evitar ou proibir que algum morador queira se manifestar e acabar causando discussão dentro da assembleia, porém todas as decisões de controvérsias são realizadas por votação, e sendo assim, cabe ao presidente da mesa tratar o caso com neutralidade, mas com rapidez para resolver através da votação e da vontade da maioria.

SP: O que é a Cota Condominial? E de quem é a responsabilidade?

NM: Cota condominial é o valor calculado e cobrado em relação ao rateio de despesas do condomínio, englobando o pagamento de gastos das áreas comuns, por exemplo, consumo de água, gás de área comum, energia, gastos com produtos de limpeza e higiene, pagamento de encargos salariais, de pequenos reparos e trocas de peças, impostos e tudo que dizem respeito aos gastos das áreas comuns. Além da cota condominial, na cobrança de condomínio se incluem o fundo de reserva, multa, contas de consumo individual, e outros rateios extraordinários. Sendo gastos do uso da área comum, o pagamento da cota condominial pode ser repassado a obrigação ao inquilino, caso esteja previsto no contrato de locação. Caso contrário a cota condominial, e demais cobranças condominiais serão de responsabilidade do proprietário, pois as obrigações seguem o imóvel.

SP: Fundo de reserva do condomínio, quem paga? Inquilino ou Proprietário?

NM: O fundo de reserva é uma arrecadação mensal na média de 5% a 10% de alíquota como sendo um valor reservado para custear possíveis gastos ordinários de grande valor e extraordinários imprevisíveis, principalmente para cobrir inadimplência e não deixar as contas atrasadas. Sendo assim, o Fundo de reserva, rateio de obras ordinárias e demais gastos comuns são de responsabilidade do proprietário ou possuidor, e a cota condominial, contas de consumo e multas pessoais são de responsabilidade do inquilino. Previsão na Lei do Inquilinato Art. 22. Não pode ser cobrado do inquilino, nem fundo de reserva nem rateio de gastos com reformas estruturais e de áreas comuns.

SP: Quem deve pagar as despesas por problemas com infiltrações?

NM: Caso haja infiltração, por motivos estruturais, de encanamento, ou mesmo de vazamentos de vizinhos, a obrigação de pagar as despesas é do proprietário, pois este tem o dever de fornecer plenas condições de uso do imóvel. Porém, se a infiltração for por uso indevido, falta de cuidados ou desgaste pelo uso do imóvel, quem está cuidando e utilizando o imóvel é responsável pelas despesas para manter o imóvel nas mesmas condições em que recebeu para moradia.

SP: Acidentes no Condomínio devido a problemas estruturais: de quem é a responsabilidade?

NM: A responsabilidade é de quem tem a obrigação de manter a estrutura em ordem, ou seja, se a estrutura é de área comum, a responsabilidade é do condomínio. Caso o problema estrutural seja de área privativa, a responsabilidade é do proprietário que deve manter em ordem a unidade.

SP: Como lidar com vizinhos festeiros?

NM: Os vizinhos festeiros normalmente não respeitam o limite de horário e de nível de barulho. Mas cabe ao morador avisar sobre algum excesso causado pelo vizinho, avisando a portaria, e esta irá fiscalizar o local para constatar a reclamação, sendo que caso esteja previsto no regulamento interno, o morador deve realizar a reclamação por escrito para que o zelador possa tomar providências e o síndico tome decisão se é caso de aplicação de advertência ou multa direta. Sempre é importante que seja utilizado o bom senso tanto de quem pratica quanto de quem reclama, para manter a harmonia do convívio entre vizinhos, mas que não extrapole os direitos de cada um.

SP: Como lidar com o barulho da obra de reforma do vizinho?

NM: Não há como proibir a realização de obras e reformas, mas pode ser estabelecido horário limite e nível de barulho permitido. Devido ao Covid, muitos moradores estão trabalhando Home Office e terão muito mais possibilidades de serem incomodados pelo barulho do vizinho. Caso haja um excesso no nível do barulho e do horário permitido, o morador deve contatar a portaria para pedir providências e caso for, deve anotar no livro de ocorrências para formalizar a reclamação e cobrar providências.

SP: Barulho em Condomínio: O que fazer quando o vizinho incomoda?

NM:  Deve contatar a portaria para que o vigilante possa ir no local e constatar a ocorrência e tomar providências. Caso o incômodo se tornar frequente ou contínuo, e queira cobrar providências, o morador deve anotar no livro de ocorrências que se encontra na portaria, pois somente assim estará documentado e poderá solucionar o problema. Uma vez constatado, o zelador ou o síndico irá aplicar advertência e na reincidência aplicar multa. Se houver reincidência, será aplicado tantas multas quanto às ocorrências, e dobrando o valor a cada reincidência, até o décuplo da cota condominial, ou mesmo, dependendo da gravidade e insistência, a expulsão do morador deste condomínio.

SP: O que acontece com o não pagamento de uma multa de condomínio?

NM: Caso não seja pago a multa condominial, o proprietário ficará inadimplente e poderá ser impedido de utilizar algumas áreas comuns que são pagas, por exemplo, churrasqueira e salão de festas. Estando inadimplente do pagamento de multa, considera como inadimplência condominial e com isso o morador não poderá participar de votação nas assembleias.

SP: Quais as formas de remuneração do síndico?

NM: O síndico não recebe remuneração, mas pode receber a isenção da cota condominial mensal, durante sua gestão, desde que previsto no regulamento interno condominial. O subsíndico e os conselheiros não recebem remuneração, nem a possibilidade de isenção de cota condominial.

SP: Qual o papel do síndico?

NM: O síndico é o responsável pelo funcionamento pleno do condomínio, coordenando e supervisionando os funcionários e terceirizados, como também controlando as funções do zelador, e fiscalizando o funcionamento de todo o condomínio. O síndico tem a responsabilidade de controlar e fazer o fechamento mensal das contas do condomínio, decidir a respeito dos cumprimentos dos condôminos, coordenar a aplicação de multas e funcionamento dos equipamentos de incêndio, elétricos, elevadores e caixa d’água. Deve realizar reuniões para deliberar juntamente com o subsíndico e conselheiros a respeito de decisões necessárias, marcar as assembleias e controlar a administradora condominial e terceirizados.

SP: Qual o papel do subsíndico?

NM: O subsíndico irá cobrir a ausência do síndico, quando necessário, e participará das reuniões para a deliberação e decisões necessárias juntamente com os conselheiros. Na ausência do síndico terá o mesmo poder enquanto cobrir as responsabilidades durante a ausência, porém não poderá ter isenção de cota condominial e nem sobrepor às decisões do titular.

SP: Qual o papel do Zelador?

NM: O zelador é o responsável em controlar os funcionários e os terceirizados, supervisionando o trabalho de todos e controlando o funcionamento dos equipamentos do condomínio e portaria. Como é responsável direto entre os funcionários, terceirizados e da satisfação dos condôminos, é a pessoa que estará sempre em contato direto com os mesmos, sendo o primeiro a ser contatado em caso de problemas, e este deverá comunicar posteriormente o síndico para as decisões finais. É responsável em testar os equipamentos e estruturas do condomínio, para que tudo esteja em perfeitas condições, ficando responsável em contatar as prestadoras de serviço caso necessite de reparos e manutenção.

SP: Como lidar com os inadimplentes no condomínio?

NM: O inadimplente terá redução no direito ao uso de algumas áreas, principalmente as áreas pagas, como por exemplo, salão de festas e churrasqueira. A primeira providência é enviar carta de aviso, para alertar a respeito da inadimplência e as consequências da situação, inclusive da impossibilidade de participar de votação em assembleias. Estando inadimplente por 3 meses ou mais, o condomínio deve notificar e se assim mesmo não solucionar amigavelmente, deve propor ação de Execução de cota condominial, pois hoje o Código Civil estabeleceu que a cota condominial é considerada um título executivo, podendo executar diretamente para que no prazo de 3 dias após a citação o executado pague o valor inadimplente atualizado, sob pena de penhora de bens e contas. Insistindo na inadimplência, o Juiz poderá condenar o Executado e com isso poderá levar o imóvel para Hasta Pública e Leilão.

LEGISLAÇÃO:

Lei do inquilinato 8.245/91:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

As obrigações do inquilino estão previstas na Lei do Inquilinato, sendo elas:

    pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

    servir do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

    restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

    levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

    realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

    não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

    entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

    pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

    permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese de venda;

    cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

    pagar o prêmio do seguro de fiança.

Portanto, observamos que existem diversas obrigações, mesmo que não previstas no contrato de locação, de modo em que o inquilino deve cumprir com todas elas!

Obrigação do inquilino de pagar despesas ordinárias do condomínio

O inquilino também tem a obrigação de pagar as despesas ordinárias do condomínio. As despesas ordinárias se referem as necessárias à administração do condomínio, podendo ser:

    salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados;

    consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

    limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

    manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

    a manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

    conservação e manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

    pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

    rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

    reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

No entanto, as despesas extraordinárias de condomínio não são obrigações do inquilino, de modo que ele é isento de pagar, sendo estes pagamentos são obrigações do locador.

O que são despesas extraordinárias de condomínio?

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, por exemplo:

    obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

    pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

    obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

    indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

    instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

    despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

    constituição de fundo de reserva.

Dessa forma, as despesas extraordinárias são obrigações do locador e não do inquilino.

Fonte: Entrevista gravada em dezembro de 2022, com o advogado Nilson Morisava, da Casuscelli & Morisava, Advogados e Associados.