Casal em fase de separação com imóvel financiado. Como fica?

Quando um casal decide se separar, questões emocionais e legais surgem em meio ao processo. Entre as muitas decisões a serem tomadas, a divisão de bens é uma das mais delicadas, especialmente quando se trata de um imóvel financiado.

No regime de comunhão parcial de bens, todos os bens adquiridos durante o casamento são considerados patrimônio comum, mesmo que o imóvel esteja financiado.

A forma como esse bem será partilhado dependerá de diversos fatores, incluindo o saldo devedor, o valor pago até o momento da separação e a disposição das partes em chegar a um acordo. Entender como a lei se aplica a essa situação é fundamental para garantir que ambos os cônjuges tenham seus direitos preservados e que o processo de separação seja o mais justo possível.

De acordo com o advogado Fábio Tancredi, quando um casal em processo de separação tem um imóvel financiado, a situação pode se tornar bastante complexa. Isso porque, além do valor do financiamento, há uma série de benfeitorias e melhorias que são agregadas ao imóvel, como a instalação de armários, pisos, ar-condicionado, ou até o fechamento de varandas, o que pode elevar significativamente o valor da propriedade — em alguns casos, esses custos extras chegam a representar até 30% do valor total do imóvel.

“No momento da separação, é fundamental verificar quanto ainda falta para quitar o financiamento. Por exemplo, se ainda restam R$ 200 mil a serem pagos do financiamento e o imóvel vale R$ 1,2 milhão, o valor líquido seria de R$ 1 milhão. Esse montante é o que será considerado para a partilha, garantindo que as dívidas associadas ao bem sejam eliminadas antes de qualquer divisão.  Além disso, é importante verificar se há outras pendências financeiras, como IPTU ou taxas de condomínio em atraso, que também devem ser quitadas para que a partilha seja justa e completa.”

Mas nem sempre é fácil quitar todo o financiamento

Nem sempre a solução de quitar o financiamento e dividir o valor do imóvel é viável para todos os casais. Como explica o advogado Fábio Tancredi, cada situação envolve diferentes fatores, como a presença de filhos ou a necessidade de um dos cônjuges permanecer no imóvel. “A forma mais simples seria liquidar o imóvel, ou seja, vender a propriedade com todas as benfeitorias, quitar as dívidas restantes e dividir o valor entre as partes. Esse seria o formato ideal."

Porém, Marcel de Toledo, sócio-diretor do Grupo SP Imóvel observa que, na prática, isso nem sempre acontece, já que é comum um dos cônjuges desejar permanecer no imóvel. “Essa vontade de manter a residência pode complicar o processo de partilha, especialmente se não houver condições financeiras para arcar com o restante do financiamento de forma independente.”

Quem fica responsável pelo pagamento das parcelas do financiamento imobiliário no processo do divórcio?

Durante o processo de separação, surge uma questão essencial: quem deve arcar com o pagamento das parcelas do financiamento até que o imóvel seja vendido?

O advogado explica que, enquanto o imóvel não for vendido, ambos os cônjuges continuam proprietários e, portanto, devem dividir as despesas relacionadas ao imóvel. Essas despesas incluem o financiamento, IPTU e taxas de condomínio.

No entanto, Fábio destaca que, na prática, é comum que apenas um dos cônjuges continue pagando sozinho, seja por ter mais condições financeiras ou por estar morando no imóvel. “É muito comum que um dos cônjuges passa a ser o único responsável pelas parcelas por ter mais condições de prover ou sustentar o financiamento daquele imóvel, e então, passa a ser o único pagador das parcelas do financiamento, condomínio, IPTU e, às vezes, nem mora no imóvel.

Por exemplo, a pessoa que está responsável pelo pagamento de R$ 3.000,00 de parcela, R$ 1.000,00 de condomínio, R$ 500,00 de IPTU, totalizando R$4.500,00 por mês, até vender.

Nesse caso, essa pessoa que continua pagando sozinho pode reivindicar a devolução da parte correspondente ao outro proprietário quando o imóvel for vendido, pois não seria justo dividir igualmente o valor da venda se um deles arcou com todas as despesas até a venda.”

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Refinanciamento: pode ser uma solução?

Marcel questiona se seria possível refinanciar o imóvel para facilitar a resolução do financiamento durante a separação. O advogado explica que, do ponto de vista bancário, é viável fazer essa renegociação, desde que o banco aprove a renda do cônjuge que assumirá o financiamento sozinho. O processo pode ser feito por meio de um aditamento ao contrato de financiamento, que exclui o nome do cônjuge que não vai mais participar do pagamento.

Contudo, o grande desafio está na comprovação de renda. “O banco vai fazer uma avaliação de renda para garantir que aquele que vai ficar com o imóvel tenha condições de arcar sozinho com o financiamento. Esse é o principal obstáculo. Caso o cônjuge tenha capacidade financeira, o restante do processo de alteração é relativamente simples”, esclarece Fábio.

Negociações e partilha do imóvel

Ainda dentro da complexidade do financiamento durante o processo do divórcio, o sócio-diretor do Grupo SP Imóvel propõe um exemplo de negociação em que o valor do financiamento restante seria renegociado via banco, enquanto o montante já pago poderia ser acertado em um acordo particular.

“Por exemplo, em um imóvel no valor de R$ 1.000.000,00, com um saldo de R$ 200 mil a ser quitado do financiamento, seria possível renegociar os R$ 200 mil diretamente com o banco. Quanto ao valor restante do imóvel já quitado, esse montante de R$ 800 mil seria partilhado entre as partes.”

Fábio responde que, nesse caso, seria necessário formalizar a partilha de forma adequada, considerando tanto a parte do imóvel já quitada quanto o saldo devedor.
 

“O imóvel pertence meio a meio, tanto no que diz respeito à dívida quanto à parte quitada. Para um dos cônjuges comprar a parte do outro, ele precisaria pagar o valor correspondente e assumir a dívida restante. Isso envolve tanto a parte já quitada do imóvel quanto o saldo do financiamento, o que exige uma divisão equilibrada para evitar que a operação configure uma doação ou uma partilha desigual, o que pode gerar problemas tributários”, explica Fábio.

A divisão do financiamento: responsabilidade compartilhada?

Se ambos os cônjuges saírem do imóvel, eles devem continuar dividindo as parcelas do financiamento? Fábio Tancredi explica que, após a separação, os cônjuges deixam de ser "marido e mulher" e passam a ser condôminos, ou seja, coproprietários do imóvel. “Da partilha em diante eles deixam de ser casados e passam a ser condôminos”, esclarece Fábio.

Ele ainda alerta que a partilha de metade para cada um pode ser problemática, pois tende a adiar o problema, especialmente quando as responsabilidades sobre o financiamento continuam sem resolução. “O ideal é que cada um siga seu caminho e que a partilha seja feita o quanto antes, evitando pendências futuras”, recomenda.

E as parcelas atrasadas do financiamento imobiliário como fica no divórcio?

Em situações onde há parcelas atrasadas do financiamento, a complicação aumenta. Marcel propõe que o ideal seria vender o imóvel o mais rápido possível, para quitar as dívidas e evitar mais acúmulo de encargos.

Fábio concorda, compartilhando um caso semelhante, onde a esposa, com melhores condições financeiras, arcou com o pagamento das parcelas por um tempo após a separação. “Ela pagou sozinha por um período, mas quando o imóvel foi vendido, ainda havia uma dívida considerável a ser quitada. No final, o valor restante foi mínimo, e o ex-marido não quis abrir mão da sua parte, apesar de não ter contribuído.”

 
Ele destaca que o justo seria haver um "encontro de contas", onde o cônjuge que arcou com as despesas sozinho poderia recuperar a parte paga em excesso. “Cada situação de partilha é única, e é importante que essas questões sejam ajustadas de maneira justa para evitar disputas no futuro”, aconselha.

Comprometimento de renda e seguro do financiamento

Fábio esclarece que nos casos de aprovação do financiamento em nome de apenas um cônjuge, o banco avalia o comprometimento de renda daquele que tem a capacidade de pagar. "Se apenas um tem renda suficiente, ele será o responsável pelo financiamento e a aprovação será baseada na sua capacidade de pagamento", afirma.

Além disso, o advogado explica que o comprometimento de renda também serve para calcular o seguro do financiamento. “O seguro cobre a quitação do financiamento em caso de morte de um dos cônjuges, mas quita na proporção da renda comprometida. Se um pagava sozinho, o seguro cobre toda a dívida”, esclarece Fábio. No caso de invalidez, o seguro pode cobrir parcialmente o valor.

A partilha é meio a meio, independente de quem paga

Uma situação em que o financiamento está no nome dos dois, mas apenas um dos cônjuges tem renda suficiente para arcar com as parcelas. Fábio esclarece que, mesmo que apenas um pague, no regime de comunhão parcial de bens, a partilha do imóvel será feita igualmente. “No regime de comunhão parcial, o imóvel é partilhado meio a meio, independente de quem pagou ou contribuiu mais”, conclui.

Fonte: Entrevista realizada com advogado Fábio Tancredi - fabio@tancredi.adv.br, em agosto de 2024.