Cláusula de Pintura no Contrato de Locação: Legal ou Ilegal?

No universo dos contratos de locação de imóvel, é comum que locadores e locatários se deparam com diversas cláusulas que determinam as responsabilidades de cada parte ao término do contrato. Uma das cláusulas que frequentemente gera debate e dúvidas é aquela que obriga o inquilino a realizar a pintura do imóvel ao desocupá-lo. Mas, afinal, a cláusula no contrato de locação que exige a pintura na devolução do imóvel é legal ou ilegal?


De acordo com Marcel de Toledo, que já foi advogado no ramo imobiliário, proprietário de imobiliária e corretor de imóveis, e hoje é sócio-diretor do grupo SP Imóvel, os contratos são bilaterais e existem cláusulas que podem ser anuladas em juízo.

 

"Primeiro que os contratos são bilaterais, as partes se aceitam. Mas, claro que existem cláusulas que podem ser anuladas em juízo, e essa é uma delas. Porém, a obrigação de reparar os danos causados pelos inquilinos na devolução das chaves continua existindo conforme o artigo 23, inciso 3º da Lei 8.245 – Lei do Inquilinato. É aquela velha história: ganhei, mas não levei."

Artigo 23. O locatário é obrigado a:


III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Marcel explica que, mesmo que a cláusula seja anulada, o inquilino ainda será responsável por reparar os danos ao imóvel. "Imagina que você é um inquilino insatisfeito com a obrigação de pintar. Você procura um advogado, que pode anular a cláusula. No entanto, em muitos julgados, o inquilino ainda é obrigado a reparar os danos, e, na maioria dos casos, há cobrança de lucros cessantes."

O que é lucro cessante:

Lucro cessante é um conceito jurídico e econômico que se refere à perda de lucro que uma pessoa ou empresa sofre devido a um evento prejudicial causado por outrem. Essa perda não é um dano direto, mas sim um lucro que a parte lesada teria obtido se o evento danoso não tivesse ocorrido.


Em termos mais simples, lucro cessante representa o que se deixou de ganhar. Ou seja, na locação de imóveis é o tempo que o proprietário (locador) deixou de receber o valor do aluguel por causa das reformas e por causa das vistorias.


Como detalha Toledo são os prejuízos financeiros causados pelo tempo necessário para realizar vistorias e reparos, que podem ser significativos. "Esses lucros cessantes podem ser tão altos, ou até mais altos, que a própria reforma. Portanto, é crucial que as partes se entendam nesse momento."


Marcel também ressalta a importância das imobiliárias na mediação dessas questões. "Uma imobiliária acostumada com essas situações pode ajudar a ajustar as expectativas de ambas as partes. Quase todos os imóveis enfrentarão esse tipo de situação, e a imobiliária pode indicar profissionais de confiança para realizar os reparos, garantindo satisfação para todas as partes envolvidas."


Sobre os desgastes naturais e anormais, Marcel destaca: "Desgastes naturais, como os causados pelo vento e chuva, geralmente não precisam ser reparados pelo inquilino. Já os danos anormais, como riscos nas paredes e marcas de móveis, devem ser reparados pelo inquilino ao término do contrato."


Enquanto a cláusula que exige a pintura pode ser contestada judicialmente, a obrigação de reparar danos causados pelo uso anormal do imóvel permanece. Portanto, é essencial que locadores, locatários e imobiliárias trabalhem juntos para resolver essas questões de maneira justa e eficiente.

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A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

Alugar pode ser um processo tranquilo, rápido e prático desde que o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) fiquem por dentro das obrigações que ambas as partes devem cumprir na locação residencial.

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Fonte:  Entrevista gravada em junho de 2024, com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.