Como calcular o valor final de um imóvel na planta: passo a passo completo

O preço divulgado de um imóvel na planta não necessariamente corresponde ao valor total que o comprador efetivamente pagará até a escritura e o registro em seu nome. Ao longo da obra e na fase final da aquisição, entram correções monetárias, impostos e despesas obrigatórias que podem elevar significativamente o custo final.

Para quem está comprando pela primeira vez ou não domina as regras do mercado imobiliário, compreender essa estrutura de custos é fundamental. Neste guia, você confere um passo a passo claro e atualizado, com foco na legislação brasileira, para calcular o valor final de um imóvel na planta com mais segurança.

1. Identifique o preço base do contrato

O ponto de partida é o preço base do imóvel, indicado no contrato de promessa de compra e venda. Esse valor corresponde ao preço do imóvel na data da assinatura, sem correções monetárias, impostos ou taxas.

Exemplo:

• Preço base contratado: R$500.000.

Esse valor não é definitivo e servirá apenas como referência inicial.

2. Entenda a forma de pagamento (entrada e parcelas)

Na compra de imóvel na planta, o pagamento costuma ser dividido em:

• Entrada, geralmente parcelada durante o período de obras;
• Saldo final, quitado na entrega das chaves ou financiado junto a um banco.

Durante a construção, esses valores são corrigidos, o que impacta diretamente o custo total.

Leia também: Imóvel pronto ou na planta: qual vale mais a pena comprar? 

3. Como o INCC realmente corrige o valor do imóvel

Durante a obra, a correção monetária mais comum é feita pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), conforme autorizado pela Lei nº 4.591/1964 e detalhado no contrato.

Na prática contratual mais adotada no Brasil:

• O INCC reajusta mensalmente o saldo devedor total;
• As parcelas são recalculadas com base nesse saldo atualizado.

De forma simplificada:

• Saldo atualizado = Saldo anterior × (1 + INCC do período)
• Parcela mensal = Saldo atualizado ÷ número de parcelas restantes

Esse processo ocorre mês a mês até o marco contratual definido (normalmente a entrega das chaves).

Em obras com duração de 24 a 36 meses, especialmente em cidades litorâneas como Santos, o INCC acumulado pode variar entre 16% e 25%, podendo ser ainda maior em caso de atrasos ou alta nos custos da construção.

Atenção:

• O índice aplicado (INCC-DI ou outro) e o método exato dependem do contrato.

• Solicite sempre simulações com cenários conservador, médio e pessimista.

Saiba mais: INCC: o que é? Saiba tudo sobre ele 

4. ITBI: quando pagar e como calcular

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal obrigatório.

Na compra de imóvel na planta:

• O ITBI é devido na escritura definitiva ou no registro do imóvel, conforme a legislação municipal.
• A base de cálculo é o maior valor entre o preço do imóvel atualizado e o valor venal definido pela prefeitura.

Imóvel financiado pelo SFH

As condições de alíquota de ITBI para imóveis financiados pelo SFH variam conforme a legislação municipal, mas geralmente preveem um percentual reduzido.

O limite do valor do imóvel para enquadramento no SFH foi elevado para R$2,25 milhões em outubro de 2025. Como as regras podem ser atualizadas, é importante confirmar no site da prefeitura de cada cidade.

Saiba mais: O que é ITBI? 

5. Custos de escritura e registro 

Para que o imóvel seja legalmente transferido ao comprador, são obrigatórias as despesas cartoriais.

Com base nas tabelas vigentes do TJ-SP:

• Escritura pública: aproximadamente R$ 6.000 a R$ 7.000 para imóveis em torno de R$ 500.000;
• Registro do imóvel: cerca de R$ 3.000 a R$ 5.000, dependendo do cartório.

Na prática, o custo total costuma ficar entre R$8.000 e R$12.000, o que pode representar algo entre 1,6% e 2,4% do valor do imóvel, variando conforme a tabela aplicada.

O ideal é consultar o simulador ou a tabela oficial do TJ-SP ou do cartório local.

6. Custos do financiamento imobiliário

Se houver financiamento após a entrega das chaves, inclua no cálculo:

• Avaliação bancária do imóvel, geralmente entre R$ 3.000 e R$ 10.000 ou mais, conforme banco e valor do bem;
• Seguros obrigatórios (MIP e DFI);
• Possíveis taxas administrativas.

Além disso, nos financiamentos pelo SFH:

• Exige-se, em regra, entrada mínima entre 20% e 30% do valor do imóvel;
• O FGTS pode ser utilizado, se o comprador atender aos requisitos legais.

Esses fatores impactam diretamente o custo total do imóvel, além de exigir que o comprador esteja preparado para essa etapa de financiamento.

7. Laudêmio: atenção especial em imóveis beira-mar

No litoral, como Santos e Praia Grande, muitos imóveis estão localizados em terrenos de marinha, o que gera a obrigação do laudêmio.

Características principais:

• É uma taxa anual e recorrente, paga à Secretaria do Patrimônio da União (SPU);
• Percentual entre 2% e 5% sobre o valor do terreno, não sobre o valor total do imóvel;
• Na compra, normalmente é exigido o pagamento retroativo mais a taxa anual vigente;
• Continua sendo devido enquanto durar a ocupação do imóvel.

Antes de fechar negócio, verifique se o imóvel está em área de marinha no cadastro da SPU.

Saiba mais: Laudêmio: saiba o que é a taxa de imóveis à beira-mar 

8. Outros custos que entram no cálculo final

Também devem ser considerados:

• Condomínio provisório ou taxa de ocupação após o habite-se;
• IPTU proporcional, após a entrega do imóvel;
• Eventual taxa de incêndio/bombeiros, conforme regras locais;
• Custos com certidões, despachante ou assessoria jurídica, se contratados.

Saiba mais: O que é e o que fazer quando o imóvel não tem habite-se? Posso comprar ou vender? 

9. Quanto o imóvel na planta pode encarecer no total?

Somando todos os fatores, especialmente o INCC,  o custo final de um imóvel na planta pode ficar 15% a 25% acima do preço base, podendo chegar a percentuais maiores em obras longas ou com atrasos.

O impacto depende de:

• Duração da obra;
• Comportamento do INCC;
• Valor venal do município;
• Existência de financiamento;
• Incidência de laudêmio.

Por isso, simulações personalizadas são recomendadas antes de fechar o negocio.

Exemplo de cálculo

• Preço base: R$500.000
• INCC acumulado (24–36 meses): + R$80.000 a R$125.000
• ITBI (3%): R$ 15.000
• Escritura + registro: R$8.000 a R$12.000
• Avaliação e custos bancários: R$ 5.000

Valor final estimado: entre R$610.000 e R$655.000

Importante: esses valores ilustrativos, sujeitos a contrato, índices econômicos e legislação local.

Calcular o valor final de um imóvel na planta exige atenção a diversos fatores que vão muito além do preço anunciado. Correção pelo INCC, ITBI, cartório, financiamento e custos específicos de cidades como Santos podem alterar significativamente o total pago.

Antes de assinar o contrato:

• Leia todas as cláusulas com atenção;
• Solicite simulações detalhadas;
• Verifique regras municipais e a situação do terreno;
• Considere apoio profissional especializado.

Esse cuidado é essencial para uma compra mais segura, previsível e financeiramente sustentável.

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