Como os corretores de imóveis podem aproveitar as oportunidades no Minha Casa Minha Vida?

Sabemos que uma das maiores dificuldades para os corretores de imóveis e correspondentes bancários é ter acesso às informações precisas e atualizadas sobre o crédito imobiliário. Diante deste cenário, o correspondente bancário, Murilo Arjona, criou um curso voltado exclusivamente para corretores de imóveis, investidores e correspondentes bancários para não perder oportunidades, clientes, além de aumentar as vendas.

 

Por que a escolha do correspondente bancário? Por que você entrou nessa profissão?

 

O mercado imobiliário está no DNA de Murilo Arjona, filho de corretor de imóveis. Seu ingresso na área não foi uma escolha, mas quase um caminho natural, impulsionado pela tradição familiar. “Meu pai, corretor desde 1997, me levou para trabalhar na imobiliária em 2007, quando ainda estava no colégio. Naquela época, muitos corretores evitavam a parte burocrática, mas hoje percebo que esse aspecto se tornou uma oportunidade de fortalecer o relacionamento com os clientes, oferecendo soluções e resolvendo seus problemas de forma mais direta. Naquela época, era ainda mais raro que os corretores quisessem lidar com a documentação. Meu pai, ao contrário, tinha um verdadeiro gosto por essa parte, então começou a fazer a papelada não só para seus colegas, mas também para corretores de outras imobiliárias e até de outras cidades. Acabou se tornando o que chamamos no Sul de 'despachante imobiliário', ou 'documentalista'. Com a alta demanda, ele pediu minha ajuda e comecei a trabalhar com ele em 2007. Na verdade, foi o mercado imobiliário que me escolheu. Nunca explorei outra carreira — para o bem ou para o mal, minha trajetória foi toda construída nesse setor.”

Em 2009, a Caixa Econômica Federal lançou um projeto piloto para correspondentes bancários em alguns estados, incluindo o Rio Grande do Sul, e o jovem Murilo teve a oportunidade de participar, ajudando a definir o papel e os processos desse novo profissional. “Foi um começo quase do zero, mas construímos até chegar ao que temos hoje. Sou muito grato por ter seguido esse caminho."

 

Quais são os processos para ser correspondente bancário?

 Para se tornar um correspondente bancário, é possível obter a certificação em vários bancos, embora cada um tenha seu próprio processo seletivo. Existem algumas certificações essenciais, como as da FEBRABAN, ABECIP e de conformidade com a LGPD. Murilo ressalta que o correspondente bancário não é uma pessoa física, mas sim uma empresa, o que significa que as pessoas dessa equipe precisam ter as certificações necessárias e realizar o credenciamento junto aos bancos. Atualmente, a Caixa é um dos bancos que exigem exclusividade: ao atuar com a Caixa, não é permitido prestar serviços para outros bancos.

 

Cursos sobre Financiamento Imobiliário para Corretores de Imóveis

 

Corretores de imóveis, se vocês estão cansados de perder clientes por conta da não aprovação de financiamentos ou pela demora dos processos burocráticos, Murilo Arjona oferece cursos e treinamentos especializados em Financiamento Imobiliário. Esses treinamentos são voltados exclusivamente para corretores de imóveis, correspondentes bancários, gerentes de banco e incorporadores, ajudando-os a agilizar processos e aumentar a aprovação de crédito para seus clientes.
 

“Hoje eu tenho o meu carro chefe, o meu curso mais completo é o Financiamento Pro. Esse produto que eu tenho, ele é um produto pra todo ecossistema do mercado imobiliário. Ele é para corretor de imóveis, correspondente bancário, tenho um grande número de gerentes caixa, por exemplo, dentro do curso.

Então, qual é a minha bandeira? Eu digo que o seguinte, tanto o corretor, quanto o correspondente, quanto o gerente de banco, quanto o incorporador. Eu tenho alguns investidores que compram muito, que compram de leilão, por exemplo. Todos esses players, têm funções diferentes dentro do mercado, mas todos eles podem ter o mesmo nível de informação.

Eu bato muito forte que assim, não existe um dono da informação. Ah, vou perguntar para o correspondente se pode isso ou aquilo. O correspondente não sabe menos que o gerente, que não sabe menos do que o corretor. Na verdade, as informações, elas estão todas disponíveis.

A grande diferença entre eles é quem se dedica a aprender mais. Então, normalmente, o correspondente bancário é uma referência em financiamento porque ele está focado só no financiamento. Mas não significa que o corretor não possa ser um especialista. E aí por isso que a minha bandeira é todo mundo pode estar no mesmo nível aqui. Que ajuda muito na profissão do corretor.”

Segundo Alexandre Ruiz, diretor do Grupo SP Imóvel, quanto mais conhecimento o corretor de imóveis tiver sobre financiamento imobiliário, melhor será sua capacidade de gerar vendas e conquistar a confiança de seus clientes.
 

“Corretores correspondentes que entendem de financiamento vendem mais. Quando criei o curso, ele não foi pensado para correspondentes como eu, mas sim para atender uma necessidade que observei ao longo dos meus 15 anos no mercado imobiliário. Percebi que os corretores que buscavam aprender a dinâmica do financiamento imobiliário traziam processos muito mais organizados, prontos para serem aprovados. Eles sabiam o que poderia ou não funcionar e evitavam erros, otimizando tanto o meu trabalho quanto o deles. Por outro lado, os corretores que não queriam aprender acabavam gastando tempo em processos que não tinham futuro e exigiam um retrabalho que poderia ser evitado. Para mim, é mais eficiente ensinar a esses profissionais como estruturar o processo do que revisar tudo sozinho. Tenho parceiros que me enviam cinco, seis, e até vinte propostas por mês. Se todos souberem como organizar os documentos corretamente, eu ganho em produtividade e eles ganham em vendas. A partir disso, também identifiquei que correspondentes bancários têm carência de informações nesse aspecto, reforçando a importância do curso."

 

 

 

Importância da Confiabilidade nas Informações: Entendendo o Prejuízo no SCR do Banco Central
 

O processo de concessão de crédito pelos bancos, especialmente em programas de habitação como o Minha Casa Minha Vida, gera muitas dúvidas. Há quem pense que, por ser um programa social, a aprovação do financiamento seja garantida para todos. No entanto, a realidade é diferente. A decisão de conceder ou não um empréstimo é dos bancos, que utilizam critérios rigorosos e ferramentas de análise para avaliar a capacidade de pagamento dos clientes, visando minimizar riscos e evitar prejuízos financeiros.
 

“Os bancos têm total autonomia para decidir a quem conceder crédito, mesmo em programas como o Minha Casa Minha Vida. Eles emprestam para quem eles querem. A Caixa, por exemplo, avalia o risco de cada cliente e não é obrigada a emprestar se detectar sinais de inadimplência ou fraude. Para isso, utiliza sistemas de consulta como SPC, Serasa, Cadin e as informações do Banco Central (Bacen). Caso o cliente tenha dívidas anteriores, como no exemplo de uma pendência com outro banco, a Caixa pode negar o crédito. Por exemplo, dois anos atrás, o Itaú fez um negócio com esse cliente que ele tinha um cartão de R$ 10 mil e só pagou só R$ 2.000,00, tem R$ 8.000,00 faltando lá no Itaú. A Caixa vai olhar e falar assim: Ele ficou devendo oito para o Itaú, será que ele vai me pagar?

Alguns advogados contestam essas negativas com base em legislações que proíbem discriminação após acordos de quitação, buscando a exclusão desses registros no Bacen para que o cliente possa solicitar crédito novamente”, explica o correspondente bancário da Caixa.

 

Quais são os critérios que o corretor de imóvel pode avaliar se o cliente dele se enquadra no programa Minha Casa Minha Vida?

 

O programa Minha Casa Minha Vida foi criado para facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa e média renda no Brasil, mas há critérios específicos para a elegibilidade dos beneficiários. Mais do que apenas atender aos limites de renda, os candidatos precisam preencher requisitos sobre a finalidade de uso e a situação de moradia. Esses detalhes são fundamentais para garantir que o programa atende seu propósito social, priorizando quem realmente necessita de um imóvel para residência própria, e não para investimento.

O Minha Casa Minha Vida possui regras específicas para garantir que o acesso ao programa beneficie quem realmente precisa de moradia própria, além de considerar as necessidades da região. O programa é inclusivo em relação ao perfil profissional dos beneficiários: o cliente não precisa ter carteira assinada (CLT). Pode ser autônomo, empresário ou exercer outras ocupações, desde que cumpra os requisitos principais.

“Ele tem que se enquadrar no quê? Primeiro, na renda. Hoje, o programa Minha Casa Minha Vida tem uma renda de até oito mil reais. Então, o cara ganha até oito mil reais, tá hábito. Segundo, o imóvel também tem que enquadrar dentro dos parâmetros, e aí tem umas faixas de renda, faixa 1, faixa 2, faixa 3, hoje imóveis até 350 mil novos, ou dependendo da região 270, foi uma alteração recente que a gente teve, usados, se enquadram no programa. Então, se você tem renda, e tem o imóvel, está apto. Qual é o outro ponto que tem que cuidar?

Que é o que eu falei da moradia. O Minha Casa Minha Vida, ele é feito para moradia, ele não é feito para investimento. Então, por exemplo, eu já tenho imóvel aqui em São Paulo, que eu ganhei de herança da minha mãe. Posso comprar minha casa e minha vida? O sistema entende que não, porque eu já tenho imóvel, eu já tenho onde morar.  Então, eu não estou apto a comprar um imóvel na minha casa e minha vida, mesmo que o imóvel esteja no valor, mesmo que a minha renda condiz”, declara Murilo

 

Posso Comprar pelo Minha Casa Minha Vida se Já Tenho Imóvel em Outra Cidade?


O correspondente bancário explica que a regra do Programa Minha Casa, Minha Vida é ter moradia. “Eu moro em Porto Alegre. A minha mãe deixou um imóvel pra mim. E eu tenho onde morar em Porto Alegre. Só que a minha empresa me transferiu para São Paulo.
Eu tenho imóvel quitado. Lá em Porto Alegre. Minha empresa me transferiu para São Paulo. Chego em São Paulo, eu não tenho onde morar.  Se eu ganho R$ 8 mil e o imóvel está apto, eu posso comprar minha casa, minha vida em São Paulo. Por quê? Porque a regra é moradia, não é ter imóvel.”

 

O diretor do Grupo SP Imóvel, Alexandre Ruiz, levanta dúvidas sobre a possibilidade de adquirir imóveis pelo programa Minha Casa Minha Vida em várias cidades, considerando outras fontes de renda. Ele explica: “Imagine que você já tem um imóvel em Porto Alegre, mas se mudou para São Paulo e possui uma renda de R$ 8 mil, o que o enquadra no programa. No entanto, você tem rendimentos extras, vive em união estável sem formalização legal e quer investir em outros imóveis. Será que poderia adquirir um imóvel em Minas Gerais, outro em Goiás, e assim por diante?”
 

“Uma das regras é que eu iria chegar nos outros detalhezinhos. Um é o imóvel em nome de quitado. Agora, eu não posso ter nenhum tipo de financiamento dentro da SFH.  Então, por exemplo, se eu comprei um em Minas Gerais alguma vez e não posso comprar outro aqui no Minha Casa Minha Vida, só no SBPE, aí eu posso. Então é não ter imóvel na região ou financiamento ativo em qualquer lugar do Brasil.

Outra regra do programa é a proibição de possuir um financiamento ativo. Caso a pessoa já tenha um financiamento em São Paulo e se mude para o Rio de Janeiro, ainda assim não poderá obter um novo financiamento pelo Minha Casa Minha Vida devido ao vínculo com o financiamento existente."

  

 

Se a minha mãe deixou um imóvel pra mim de herança, eu não posso participar do programa Minha Casa Minha Vida. Mesmo se o imóvel, a parte da herança for dividida com mais irmãos, é impeditivo isso?


Murilo explica que depende de quantos irmãos. Hoje, o banco entende que acima de 40% de propriedade é considerada propriedade. Ou seja, dois irmãos receberam um imóvel, 50% para cada um, então, não está apta a comprar pelo Minha Casa Minha Vida. Mas, se eu tiver três irmãos, será 33% cada um, cada irmão pode ir lá e comprar o seu imóvel pelo Minha Casa Minha Vida. Então, a regra é na porcentagem.


Mas e se a Doação for em Vida?

A doação em vida é um exemplo em que a mãe transfere o imóvel para o filho, mas mantém o usufruto do imóvel. Qual é a regra que se aplica nesse caso?

De acordo com o especialista, se o imóvel está em nome do beneficiário e na mesma cidade, mas ele não tem onde morar porque o usufruto é da mãe, ele possui a propriedade, mas não a posse. Nessa situação, é possível comprar pelo Minha Casa Minha Vida. “O mesmo se aplica em casos de separação, onde a sentença judicial indica que o beneficiário perdeu o direito de moradia. Por exemplo, minha ex-esposa possui um imóvel em nome de ambos, mas eu posso adquirir outro imóvel agora, pois perdi o direito de moradia no bem que ainda está no nome de ambos."

 

 

Qual a renda que entra no Minha Casa Minha Vida? Do Casal ou da Família?

O correspondente bancário explica que o programa exige a renda familiar, que é excedente por família, união estável. “Convivem em união estável? Ah, eu e minha namorada, nós moramos juntos. O programa exige que os dois entrem juntos. A regra, ela é realmente, para quem tem até R$ 8 mil de renda familiar. Sempre familiar. Porque acontece, às vezes, o inverso. Por exemplo, para comprar um imóvel, mora em uma família o pai, a mãe e o filho. Os três podem financiar usando a renda dos três, inclusive.”

 

Como que o corretor de imóvel pode trabalhar e alinhar com o seu cliente? Às vezes, o cliente vai querer o imóvel que não está dentro das regras do Minha Casa Minha Vida ou o perfil dele não está dentro desse programa.

Murilo enfatiza a importância de o corretor de imóveis atuar em nichos específicos. Segundo ele, um profissional especializado no segmento econômico, por exemplo, conhece a fundo o programa Minha Casa Minha Vida e suas diferentes faixas de financiamento. No entanto, ele alerta sobre o risco de o corretor começar mostrando imóveis sem antes avaliar a documentação do cliente e entender sua capacidade de compra.

O especialista reforça a importância de começar pela análise da capacidade financeira do cliente:
 

"O ideal é entender o perfil e a capacidade de compra antes de apresentar os imóveis. Mostrar apenas o que ele pode adquirir. Se você mostrar primeiro um apartamento de dois dormitórios, com suíte e sacada, depois será difícil convencê-lo de um imóvel mais simples, com um dormitório e sem sacada. Ali, você pode ter perdido a venda", comenta Murilo.

 

 

 

 

Como que o corretor de imóvel pode trabalhar com as questões das objeções nas alterações no Financiamento Imobiliário?

 

Com as recentes mudanças no financiamento imobiliário, muitos corretores enfrentam desafios para lidar com as objeções dos clientes, especialmente nas regiões Sul e Sudeste, onde houve um impacto significativo nos imóveis usados. “Agora, o cliente vai dizer: ‘Ficou muito caro, vai ficar difícil para mim’. E como o corretor deve abordar essas objeções?”

O impacto é sentido especialmente para imóveis da faixa 3, com uma alta expressiva nas exigências de entrada. “Primeiro, é importante entender que essas mudanças afetam apenas imóveis usados; imóveis novos ou na planta continuam com as mesmas condições”, esclarece Arjona. “No Sudeste, por exemplo, a entrada para faixas de renda até R$ 5.500 era de 20%. Agora, com a nova regra, para imóveis de até R$ 300 mil, essa entrada pode chegar a 50%, o que limita o acesso de muitos compradores."

Adaptação e Redirecionamento para os Corretores de Imóveis

 

Para corretores especializados no nicho de imóveis usados com valores próximos a R$ 300 mil, o conselho é reavaliar a estratégia. “É preciso aceitar que, com as mudanças atuais, será muito difícil para clientes no programa Minha Casa Minha Vida, faixa 3, conseguirem esse valor de entrada. O caminho é reposicionar o foco, buscando imóveis na faixa 2, até R$ 264 mil, que demandam uma entrada mais acessível”, sugere.

 

Esse reposicionamento envolve não só a busca por novos clientes, mas também a adequação na captação dos imóveis. “Anunciar imóveis de R$ 300 mil hoje provavelmente atrairá leads com perfil de renda que não conseguem cobrir a nova exigência de entrada”, observa. Além disso, os proprietários desses imóveis também precisarão reconsiderar suas expectativas de venda.

Alternativas para Proprietários e Investidores

 

Para proprietários de imóveis usados na faixa de R$ 300 mil, o especialista recomenda paciência ou alternativas criativas: “Se o proprietário pode esperar, talvez o mercado se ajuste em um ou dois anos. Agora, para quem precisa vender, a oportunidade pode ser atrair investidores que comprariam com desconto, em torno de R$ 200 mil, com a perspectiva de valorização futura.”

 

Além disso, ele ressalta que a permuta pode ser uma saída viável. “Quem quer comprar um imóvel de R$ 300 mil pode oferecer um de R$ 150 mil como parte do pagamento, o que cria uma possibilidade de negociação. Isso é algo que funcionou no passado e pode ser um caminho novamente”, conclui o especialista. Diante dos novos desafios, os corretores precisam de flexibilidade e criatividade para identificar oportunidades no cenário atual.

 

Como funciona o dinheiro do Minha Casa Minha Vida

Para entender as mudanças recentes no financiamento imobiliário, é importante compreender como o fundo do Minha Casa Minha Vida opera. O programa, tanto para imóveis novos quanto usados, é financiado por recursos do Fundo de Garantia, gerido pelo Conselho Curador. O governo planeja o orçamento anualmente; em 2023, foi solicitado um montante de R$ 105 bilhões para o programa em 2024. O objetivo era distribuir esse valor ao longo do ano para empréstimos em imóveis novos e usados. Porém, ao final de junho, metade do orçamento já havia sido utilizado, com R$ 70 bilhões em financiamentos – o que gerou uma situação preocupante para o restante do ano.

 

O especialista explica que o aumento de valores máximos de financiamento, ocorrido em julho de 2023, elevou significativamente a demanda, especialmente em áreas fora das capitais. “Em cidades pequenas, onde os imóveis custavam em média R$ 200 mil, o novo teto do programa facilitou a venda de imóveis usados. O que antes era limitado ao SBPE, agora abrange o Minha Casa Minha Vida. Isso gerou um aumento expressivo na demanda por financiamento de imóveis usados”, observa.

 

A Disputa entre Imóveis Novos e Usados

 

Esse aumento nos financiamentos de usados gerou um desequilíbrio. Em 2022, apenas 10% dos financiamentos do programa eram para imóveis usados, enquanto em 2024, essa proporção subiu para 32%. Esse movimento preocupou grandes construtoras, que questionaram a divisão do fundo, já que o aumento nos imóveis usados pode comprometer o orçamento até o fim do ano. “Para o governo, os imóveis novos geram mais impacto econômico, já que a construção civil cria empregos diretos e movimenta outros setores”, pontua o especialista, acrescentando que essa prioridade é reforçada pelo próprio Conselho Curador, que inclui o Ministério do Trabalho como membro influente.

 

Freio nos Usados e Perspectivas para o Futuro

 

A pressão levou o Ministério das Cidades a agir: “Precisamos frear os usados”, foi a mensagem na penúltima reunião do conselho, seguida pela decisão de restringir as condições de financiamento para esses imóveis. Para o ano que vem, o objetivo é reduzir o market share dos usados para 13%, com 87% destinado aos novos.

 

Para atender a essa demanda crescente, foi aprovada uma suplementação de R$ 22 bilhões, elevando o total para R$ 127 bilhões em 2024, um recorde no orçamento do programa. No entanto, o futuro ainda é incerto. “Será que isso vai mudar? Talvez. Depende da reação do mercado e do próximo orçamento”, conclui o especialista.

 

Qual é melhor, o SAC ou o Price? Como o corretor de imóvel pode orientar os seus clientes?


É comum que clientes tenham dúvidas sobre qual sistema de amortização escolher ao iniciar um financiamento imobiliário: SAC ou Price? Segundo Murilo Arjona, um corretor experiente precisa avaliar a capacidade de pagamento do cliente e realizar uma simulação do crédito para orientá-lo adequadamente.

 

"A simulação é uma das primeiras etapas da compra de um imóvel – o cliente faz isso antes mesmo de olhar os imóveis", explica Murilo. "O corretor experiente analisa a capacidade do cliente e, em seguida, define a simulação adequada. Em geral, a escolha entre SAC e Price depende da situação; não há uma que seja claramente superior. No entanto, para clientes no programa Minha Casa Minha Vida, a tabela Price tende a ser mais vantajosa."

Murilo destaca as vantagens da tabela Price: “A tabela Price, por começar com uma parcela inicial menor, possui duas vantagens principais. Primeiro, ela permite financiar até 30% da renda do cliente. Um cliente com renda de R$ 3.000, por exemplo, pode comprometer R$ 900 com a parcela. No sistema SAC, essa parcela decrescente financia um valor menor, como R$ 100 mil. No sistema Price, a parcela fixa de R$ 900 permite financiar um valor maior. Por isso, clientes do Minha Casa Minha Vida costumam preferir a Price, pois ela aumenta o valor financiado.”

No programa Minha Casa Minha Vida, uma das maiores dificuldades dos clientes é reunir o valor de entrada. Murilo Arjona explica as vantagens e desvantagens entre os sistemas de amortização SAC e Price e como a escolha entre eles pode afetar o custo total do financiamento.

 

“Geralmente, no Minha Casa Minha Vida, o cliente não tem muita opção. Mas para quem pode escolher entre SAC e Price, é importante avaliar o perfil financeiro. Se o cliente tem disciplina financeira, a Price pode ser interessante, pois começa com uma parcela mais baixa. Por exemplo, enquanto a SAC permite financiar R$ 100 mil, a Price pode financiar R$ 120 mil com a mesma renda. A diferença de R$ 200 na parcela pode ser economizada e, ao fim de um ano, o cliente pode usar esses R$ 2.400 para amortizar o saldo devedor. Isso torna a Price mais vantajosa”, explica.

 

No entanto, ele ressalta que a SAC amortiza a dívida mais rapidamente. “Com a SAC, o cliente reduz a dívida de forma mais acelerada, pagando menos juros ao longo do tempo. Para quem não tem disciplina de poupança, a SAC é uma escolha mais segura, pois reduz o saldo devedor todos os meses. Esse sistema beneficia o cliente que prefere uma parcela inicial maior, mas com saldo devedor menor a cada ano, pagando, assim, menos juros”, esclarece Murilo.

 

Ele detalha a razão pela qual a Tabela Price acaba sendo mais cara em juros ao longo dos anos: “A taxa de juros incide sobre o saldo devedor. Como a dívida na Price demora mais para cair, o cliente paga mais juros ao longo do tempo, mesmo que a taxa seja a mesma. No primeiro ano, uma dívida de R$ 100 mil na SAC pode cair para R$ 95 mil, enquanto na Price, fica em R$ 98 mil. Isso faz com que, ao longo dos 30 anos de financiamento, os juros totais da Price sejam cerca de 30% maiores”, explica.

 

Assim, Murilo recomenda a Tabela Price para quem tem controle financeiro e pretende fazer amortizações extraordinárias ao longo do financiamento. “Qualquer valor amortizado reduz a dívida e os juros totais, pois esses são calculados sobre o saldo devedor. Uma amortização de R$ 20 mil, por exemplo, recalcula o saldo e diminui os juros que o cliente pagará ao final do contrato”, conclui.

 

E o que é melhor, amortizar prazo ou o valor da parcela?

 

Uma dúvida frequente sobre amortização é: qual opção é melhor, reduzir o prazo ou o valor da parcela? O correspondente bancário explica a diferença entre essas escolhas e orienta em que situação cada uma é mais vantajosa.

 

“Quando fazemos uma amortização da dívida, todo o valor amortizado é aplicado diretamente sobre o saldo devedor, sem incidência de juros. Por exemplo, se a dívida é de R$ 100 mil e você amortiza R$ 50 mil, o saldo cai para R$ 50 mil. Esse valor amortizado recalcula o contrato, permitindo duas opções: manter a quantidade de parcelas e reduzir o valor da prestação, ou manter o valor da parcela e reduzir o número de parcelas”, explica.

 

Ele destaca que ambas as opções amortizam a mesma quantia da dívida. A diferença está na forma como o pagamento será reestruturado a partir daí. “Não existe uma opção que reduza mais a dívida, mas sim como ela se comportará no contrato. Reduzir o prazo é financeiramente mais vantajoso, pois diminui o total de juros pagos ao longo do financiamento, já que a taxa incide sobre o saldo devedor mensalmente. Então, sempre que possível, reduzir o prazo é melhor."

 

Por outro lado, ele indica que a redução da parcela pode ser útil em situações de aperto financeiro. “Se o valor da parcela está pesado, reduzir o valor pode aliviar o orçamento. Por exemplo, uma parcela de R$ 1.200 que, após uma amortização de R$ 20 mil, cai para R$ 1.000, proporciona um alívio imediato para o cliente”, conclui.

 

Portanto, reduzir o prazo maximiza a economia em juros, enquanto reduzir a parcela ajuda a melhorar o fluxo de caixa quando o pagamento mensal se torna difícil.

 

O que é o PPP (Pagamento Parcial de Parcela) e como ele funciona no Minha Casa Minha Vida?

 

O PPP, ou Pagamento Parcial de Parcela, é uma opção que permite ao cliente usar o saldo de seu FGTS para abater até 80% do valor das parcelas do financiamento por um período de 12 meses. Essa alternativa oferece um fôlego financeiro importante para quem está com dificuldade de manter os pagamentos em dia, e está disponível também para o programa Minha Casa Minha Vida.

 

Como o PPP Funciona

O PPP permite que o cliente que possui um saldo de FGTS disponível utilize esse valor para reduzir temporariamente o valor de suas prestações, sem alterar o saldo devedor principal. Imagine, por exemplo, que um cliente tem R$ 10.000 em seu FGTS e uma parcela mensal de R$ 1.200. Ele pode aplicar os R$ 10.000 para que o FGTS cubra até R$ 800 da parcela, ficando com uma prestação reduzida a R$ 400 por mês durante um ano. É importante lembrar que, com o PPP, o cliente está apenas reduzindo o valor das parcelas; não está abatendo o saldo devedor principal, pois os juros continuam sendo cobrados mensalmente.

 

Essa opção pode ser muito útil para clientes que estejam enfrentando dificuldades financeiras e precisem de um alívio temporário, evitando o acúmulo de prestações em atraso e possíveis problemas com o financiamento.

 

Quando é vantajoso usar o PPP?

 

O PPP é ideal para:

Clientes que estão temporariamente com a renda comprometida e precisam de um alívio nas prestações;

Aqueles que já possuem parcelas em atraso e desejam evitar a perda do imóvel;

Clientes que querem ganhar tempo para reorganizar suas finanças.

Regras e Requisitos do PPP

Carência de Reutilização: O PPP pode ser utilizado novamente após um ano da última vez em que foi ativado.

Uso com Amortização e Entrada: O saldo de FGTS pode ser utilizado tanto para amortização do saldo devedor quanto para pagamento da entrada, sem interferir no uso posterior do PPP.

Essa flexibilidade torna o PPP uma ferramenta estratégica para quem está comprando um imóvel, inclusive na planta. O cliente pode, por exemplo, usar uma parte do FGTS para a entrada e a outra para o PPP, garantindo um início mais tranquilo no pagamento das parcelas.

 

Uma Estratégia de Venda Poderosa

O PPP é uma estratégia valiosa de venda, pois muitas pessoas desconhecem essa possibilidade de utilizar o FGTS para abater temporariamente as prestações. Saber que o saldo de FGTS pode ser usado tanto na entrada quanto posteriormente nas parcelas pode ajudar o cliente a planejar melhor a compra e, ao mesmo tempo, aliviar o orçamento familiar.

 

Essa opção pode ser especialmente interessante para o Minha Casa Minha Vida, pois permite que o cliente tenha maior segurança financeira ao adquirir um imóvel, mesmo com um orçamento mais apertado.

 

E o FGTS Futuro

O programa FGTS Futuro é uma iniciativa voltada para o público de renda mais baixa, especificamente para quem pertence à faixa 1 do programa habitacional, com renda de até R$ 2.640. Embora seja utilizado em menor escala, ele foi criado justamente para atender à habitação popular.

 

Como Funciona o FGTS Futuro

 

O FGTS Futuro utiliza os depósitos mensais de FGTS do trabalhador para complementar seu financiamento habitacional. O empregador deposita 8% do salário do trabalhador no FGTS. Se o trabalhador ganha R$ 2.000, por exemplo, ele recebe cerca de R$ 160 mensais no fundo. Para clientes que têm sua capacidade de crédito condicionada – ou seja, cujo financiamento aprovado é menor do que o valor simulado, devido ao comprometimento de renda ou um rating de crédito mais baixo – o FGTS Futuro pode ajudar a liberar um montante adicional.

 

“Imagine que o cliente fez uma simulação para financiar R$ 120 mil, mas, por conta de sua capacidade de pagamento, o financiamento liberado foi de apenas R$ 100 mil, exigindo uma entrada maior ou o parcelamento direto com a incorporadora. Com o FGTS Futuro, a Caixa utilizará o valor previsto de FGTS dos próximos 10 anos. Por exemplo, se o trabalhador acumular cerca de R$ 20 mil em FGTS durante esse período, o banco libera até R$ 15 mil a mais no financiamento atual, como se fosse um segundo empréstimo dentro do contrato principal.”

 

Benefícios e Riscos do FGTS Futuro

 

Esse mecanismo permite que o trabalhador utilize o FGTS de forma imediata para adquirir o imóvel, aumentando seu poder de compra sem precisar de novos aportes. "O benefício é que o FGTS, em vez de ser sacado para outros fins, vai diretamente para a aquisição de uma moradia, um investimento seguro", explica o correspondente bancário.

 

Mas e se o cliente perder o emprego? Nesse caso, há uma proteção temporária: “Se o trabalhador perder o emprego, ele tem um período de carência de seis meses concedido pela Caixa para buscar uma nova ocupação e regularizar os pagamentos. Após esse prazo, as parcelas em atraso são incorporadas ao saldo devedor, e o financiamento segue com as condições ajustadas para continuar cobrindo o valor do FGTS Futuro.”

 

Assim, o FGTS Futuro oferece uma alternativa para aqueles com renda limitada, garantindo que o fundo seja destinado diretamente para a compra de um imóvel. Porém, se o trabalhador perder o imóvel devido a dificuldades financeiras, esse fundo adicional não impede a perda – ele funciona como um suporte temporário para o pagamento.