Como saber se é interessante fazer a Portabilidade do Financiamento Imobiliário?

Está pagando um financiamento imobiliário e deseja reduzir o valor da sua dívida?


Uma alternativa interessante para diminuir o seu saldo devedor é a Portabilidade. As taxas de juros do financiamento imobiliário variam muito de um banco para outro. E você pode mudar de instituição financeira para reduzir essa dívida. 


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A Portabilidade do Financiamento Imobiliário é a transferência da sua dívida bancária para outra instituição financeira. "O objetivo é dar à pessoa que fez um financiamento imobiliário a chance de reduzir sua dívida, procurando melhores taxas de juros e/ou redução das taxas de administração em outros bancos", explica Fabricio Sicchierolli Posocco, advogado especialista em direito imobiliário.


Com a queda da Selic, para 2,0% ao ano, (Taxa histórica, a menor dos últimos anos) e a redução nas taxas de juros para o financiamento imobiliário dos bancos, cresceu o número de pessoas que realizaram a troca do financiamento imobiliário.


Esse serviço cresceu cerca de  553,1% entre janeiro e agosto de 2020, conforme aponta o levantamento do Banco Central. Desse total, 10.502 foram solicitados ainda no primeiro semestre do ano, enquanto em 2019 o registro era de 1.608 trocas no mesmo período. 


Para o CEO da Zukerman, André Zukerman, a portabilidade só será interessante se os novos juros forem menores do que as taxas pagas no atual financiamento imobiliário. “O cliente pode comparar a taxa de juros do momento da contratação, com as taxas realizadas atualmente e analisar se a redução é significativa no atual cenário. Por exemplo, um financiamento no prazo de 20 anos, a redução será no valor de R$ 200,00 por mês, então, a economia ao longo prazo será de R$ 48.000,00.”


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Ao optar pela transferência da dívida bancária, a nova instituição financeira deve quitar a dívida com o outro banco e assumir o crédito. Mas antes dessa transação acontecer, o cliente passará por um processo normal de financiamento imobiliário. Onde será necessário comprovar a capacidade de pagamento do imóvel.


De acordo com a resolução nº 4.292, de 20 de dezembro de 2013 do Banco Central do Brasil, o valor e o prazo no financiamento não podem ser superiores ao saldo devedor. 


                        Art. 3º (resolução nº 4.292- B. Central do Brasil):  O valor e o prazo da operação na instituição proponente não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito objeto da portabilidade na data da transferência de recursos de que trata o art. 7º. 

                       Parágrafo único. Na hipótese de o valor da prestação da operação de crédito objeto da portabilidade na instituição proponente ser maior do que o valor da prestação na instituição credora original, a instituição proponente deve obter do devedor a manifestação formal e específica de sua concordância com o aumento do valor da prestação.


Segundo a regulamentação, o processo de portabilidade do financiamento imobiliário não deve ser cobrado do cliente. Mas o cliente deverá estar ciente que vão existir novos custos, como por exemplo, a taxa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco, os custos cobrados pelo cartório, matrícula do Imóvel e o de averbação do novo contrato de alienação. Ou seja, não haverá a cobrança do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, considerados um dos custos mais alto quando se trata de uma aquisição de imóvel. 


No banco Santander, atualmente, a taxa para avaliação do imóvel está no valor de R$ 3.100,00 mais o custo de averbação do contrato junto ao Registro de Imóveis. Os valores praticados pelo Santander estão previstos na Tabela de Serviços, disponível no site e nas agências (Clique Aqui e confira a tabela)


O cidadão que decidir fazer a portabilidade do financiamento imobiliário terá colocar tudo na ponta do lápis e verificar se a nova oferta vai valer a pena, pois a grande vantagem da portabilidade é a redução dos custos e só vai compensar trocar de banco se no final você gastar menos. 


"É importante observar efetivamente se a portabilidade se faz vantajosa para com o cliente, pois é muito comum um banco oferecer uma taxa de juros menor, todavia apresentar uma lista de custos extras, como por exemplo, os gastos com cartório, ou tarifas de confecção de cadastro. Assim, não é suficiente que o cliente olhe apenas a taxa de juros e a taxa de administração que o novo banco oferece, mas deverá observar as planilhas onde está representado o Custo Efetivo Total (CET) da operação, a fim de que possa observar todos os dados e decidir se existe ou não vantagem nessa migração", completa o advogado Posocco.


Muitas vezes, a transferência da dívida acaba não sendo efetivada, pois o cliente consegue renegociar com o próprio banco uma nova condição. Foi caso do gerente de T.I., Carlos Eduardo Maia. “Como a taxa de juros no Brasil teve uma queda drástica nos últimos meses, tomei a decisão de avaliar a tal de portabilidade do financiamento imobiliário, então entrei em contato com algumas instituições bancárias (Itaú, Caixa e Santander), para avaliar os custos da portabilidade e a nova taxa de juros (solicitei simulações com a mesma quantidade de parcelas e saldo do financiamento atual), montei uma planilha com estes dados, tais como, valor da parcela, o custo efetivo total, encargos e custo total do final do financiamento ao pagar a última parcela, ou seja, realizei uma análise criteriosa. Ao comparar todos os gastos, percebi que teria uma economia significativa de aproximadamente 2% ao realizar o processo da portabilidade, logo meu atual financiamento estava mais caro. Com essas informações e simulações oficiais decidi entrar em contato com minha gerente e avaliar a condição de ficar no mesmo banco do início do financiamento imobiliário, e de forma muito simples e ágil, a mesma me ajudou com a renegociação da minha dívida e não precisei fazer a portabilidade do financiamento imobiliário.”


Portabilidade entre modalidades diferentes no Financiamento Imobiliário


Além da redução nas taxas de juros no financiamento imobiliário, os bancos oferecem aos compradores novas modalidades de crédito imobiliário. O financiamento pode ser corrigido pela famosa TR – Taxa Referencial, IPCA - Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, Taxa Fixa e pela poupança. 


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Porém, antes de realizar a Portabilidade do Financiamento Imobiliário, é preciso fazer uma consulta prévia sobre a política de cada instituição financeira e verificar a possibilidade de migrar o crédito imobiliário entre modalidades diferentes. 


De acordo com a assessoria de imprensa do Itaú-Unibanco, por enquanto, a portabilidade está disponível apenas para a modalidade tradicional (corrigida pela Taxa Referencial – TR), mas em breve estará também para a linha de crédito corrigida pelo rendimento da poupança.


O Itaú-Unibanco afirma que possui muita gente procurando o Crédito Imobiliário com Juros da Poupança e, por isso, prepararam uma lista com interessados em realizar a portabilidade do financiamento imobiliário para essa linha de crédito. E para incluir os dados nessa lista é preciso procurar por um gerente em uma agência Itaú.


Requisitos da Portabilidade no Itaú-Unibanco para a Modalidade: TR 

•      Porcentagem máxima do valor financiado: Varia de acordo com o valor do imóvel e o percentual de financiamento vai até 90% do valor do imóvel.

•      Taxa de juros: 6,9% ao ano + TR

•      Prazo máximo de pagamento: Até 360 meses.

•      Comprometimento máximo da renda: Não há um valor fixo de comprometimento de renda. Visando manter o equilíbrio financeiro do cliente, o Itaú Unibanco analisa o perfil de cada consumidor para entender se a parcela do financiamento imobiliário é compatível com a sua renda. Caso o entendimento seja que o valor da parcela supere sua capacidade de pagamento, o cliente pode compor a renda com outra pessoa para a aquisição do imóvel, ou aumentar o valor da entrada.


Já a assessoria de imprensa do Santander afirma que o banco aceita receber a portabilidade do financiamento imobiliário de modalidades diferentes.  E ressalta que as taxas dependem do caso e do relacionamento com o cliente. Para migrar o contrato (portabilidade), o cliente passa por cinco passos principais:

1. Ir até a agência e solicitar a portabilidade, para que o gerente faça a simulação e realize a análise de crédito;

2. Com o crédito aprovado, o cliente deve levar os documentos necessários*, incluindo o extrato de portabilidade;

3. Após a verificação, o banco solicita a portabilidade para o credor atual do cliente, para seguir com a transferência do financiamento;

4. A partir da solicitação de transferência, o banco agenda a Avaliação de Garantia do Imóvel;

5. Com os processos finalizados, o cliente assina o contrato na agência.

6. O cliente deve levar o Contrato e o termo de portabilidade enviado pela outra instituição para averbação da Alienação Fiduciária no Cartório.

* Documentos necessários para Portabilidade no Santander:

- documentos pessoais
- comprovação de renda
- documentos do imóvel (matricula e IPTU)
- extrato de portabilidade fornecido pela outra instituição financeira

Caixa Econômica Federal


A Caixa Econômica Federal esclarece que atua nos moldes previsto na Resolução BACEN 4.292 para a portabilidade de financiamentos habitacionais. As taxas de juros variam de acordo com as taxas atuais e com o perfil de relacionamento do cliente com o agente financeiro. O cliente interessado em portar seu contrato para a CAIXA pode se direcionar a agência de preferência, para realizar a simulação das condições e, caso haja interesse, apresentar a documentação necessária para as avaliações inerentes à aprovação de crédito e garantia. Mas não específica nenhuma restrição de migração entre diferentes modalidades.


A CAIXA disponibiliza taxas diferenciadas de acordo com as condições da operação e o perfil de relacionamento do cliente. Na modalidade SBPE, atualizada pela TR, as taxas anuais variam entre TR+6,25% e TR+8,00% a.a. Na opção de financiamento com atualização pelo IPCA, ficam entre IPCA+2,95% a.a. e IPCA+4,95% a.a. E há ainda a opção de Taxa Fixa, que varia entre 8,00% a.a. a 9,75% a.a. 

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