Contrato de aluguel com caução em dinheiro: como funciona?

A caução é uma das garantias mais comuns na hora de alugar um imóvel, essa modalidade está prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O acordo é feito entre proprietário (locador) e locatário no momento da assinatura do contrato de locação, com o objetivo de oferecer ao locador uma segurança financeira para cobrir eventuais débitos do inquilino ou mesmo danos ao imóvel.

No entanto, existem algumas determinações para a caução ser usada legalmente e, possivelmente, devolvida no fim do contrato de locação. Essas determinações incluem valor limite e regras para devolução, por exemplo. 

Para saber mais sobre como funciona o aluguel com caução, continue a leitura. 

Qual é o valor limite da caução?

A princípio, a caução em dinheiro deve ser depositada em uma conta poupança aberta especificamente para esse fim, em nome do locador, mas vinculada ao contrato de locação. 

Por outro lado, na prática, esse valor é geralmente depositado em uma conta poupança do proprietário. A maioria atribui essa escolha à burocracia dos bancos, dentre outras questões.

Sobre o valor da caução, é importante que todos os envolvidos saibam que não pode ultrapassar o equivalente a 3 meses de aluguel, conforme determina o artigo 38, parágrafo 2º da Lei do Inquilinato, veja:

“A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva”.

Para que a caução pode ser utilizada?

Imagem: Freepik

O valor da caução pode ser utilizado pelo proprietário (locador) quando o inquilino devolver as chaves do imóvel. Como você viu, a caução é uma garantia financeira para cobrir diferentes tipos de débitos que o inquilino possa deixar pendente, sendo os mais comuns:

• Débitos de aluguel e encargos: condomínio, IPTU, água, energia, entre outros;

• Multas contratuais: multas por desocupação antecipada, multas de violação das regras de condomínio, etc.;

• Danos ao imóvel: desde que devidamente documentados em vistorias, preferencialmente assinadas por ambas as partes.

É importante que o locador apresente um levantamento detalhado dos débitos e danos ao imóvel para justificar o uso da caução. Assim como é importante que haja um registro da situação do imóvel antes da ocupação, para que na devolução das chaves possa haver uma comparação.

Além disso, qualquer mudança (reforma ou melhoria) realizada no imóvel, deve ser permitida pelo proprietário e convém que esse acordo seja registrado por ele e pelo inquilino, isso evita mal entendidos no futuro.

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Quando a caução é devolvida?

A devolução da caução deve ocorrer no fim da locação, quando o inquilino devolve as chaves. A caução deve ser devolvida ao inquilino com o valor corrigido pelos índices de rendimento da poupança, desde que não haja débitos pendentes ou danos ao imóvel.

Por outro lado, caso haja inadimplência ou pendências, o locador pode utilizar o valor para quitar as dívidas, devendo comprovar os valores descontados.

Quais os contras da caução para o proprietário?

Embora seja uma garantia legal, a caução em dinheiro é considerada por muitos juristas e especialistas do setor imobiliário como a menos vantajosa para o locador (proprietário). 

Isso porque o valor da caução, que é de no máximo o valor referente a 3 meses de aluguel, pode ser insuficiente para cobrir prejuízos em casos de falta de pagamento do aluguel. Alternativas como seguro fiança ou fiador, por exemplo, podem oferecer maior proteção em casos de inadimplência prolongada. 

Além disso, ações de despejo por falta de pagamento podem durar de 6 meses a 1 ano ou mais, gerando um prejuízo significativo para o locador, que terá dificuldade de recuperar o restante dos valores devidos.

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O que acontece com a caução se o contrato for prolongado?

Se o contrato for prorrogado automaticamente, ou seja, se o inquilino permanecer no imóvel após o término do prazo contratual e o locador não manifestar interesse em retomá-lo, a caução não será devolvida enquanto a locação estiver vigente, conforme prevê o artigo 39 da Lei do Inquilinato (8.245/91). Veja abaixo:

“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”.

Conclusão

A caução em dinheiro é uma prática bastante comum no processo de locação. No entanto, os locadores devem considerar seus riscos antes de optar por essa modalidade de garantia. Como dito anteriormente, alternativa à caução são: seguro-fiança e fiador.

Para os inquilinos, a caução em dinheiro pode ser uma opção mais acessível. Mas é fundamental que tudo seja documentado, desde o estado do imóvel até os pagamentos realizados. 

Para a segurança das duas partes, é recomendado que a locação ocorra com a mediação da imobiliária e do corretor, e sempre haja um contrato com todos os acordos documentados.