Descontar da caução aluguel atrasado. É legal ou ilegal?

O uso da caução como garantia em contratos de aluguel é uma prática comum e pode trazer segurança tanto para o proprietário quanto para o inquilino. No entanto, surgem questionamentos sobre a legalidade de descontar atrasos no pagamento do aluguel diretamente da caução depositada. 


Mas afinal, "Descontar da caução aluguel atrasado: É legal ou ilegal?"?


Segundo Marcel de Toledo que já atuou como advogado no ramo imobiliário, já foi corretor, teve imobiliária e hoje é sócio-diretor do Grupo SP Imóvel, se esse desconto da caução foi exigência do inquilino é ilegal. “O inquilino não pode exigir o desconto da caução para efetuar o pagamento do aluguel atrasado. A caução tem a finalidade de garantia locatícia e ela só vai ser devolvida no final do contrato após verificação de débito e multas. E aí sim, essa caução é devolvida. Também pode ser abatido da caução danos do imóvel quando bem documentado.”


Caução da locação, mais conhecido como depósito em dinheiro da locação tem a única e exclusiva finalidade de garantia locatícia com base no artigo 38, § 2º da Lei 8.245/91 e não poderá exceder o valor de três meses de aluguel. Ela será devolvida no fim da locação com a correção da poupança e ponto final.  


Art. 38 da Lei 8.245/91: A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.


Porém, se houver um acordo entre as partes para descontar da caução aluguel atrasado é legal. 

?Na devolução das chaves, essa caução poderá ser utilizada no fim do contrato para pagar uma multa de rescisão por parte do inquilino, pagar aluguel atrasado, condomínio, dentre outros acessórios e se estiver bastante documentado e negociado, poderá pagar algum dano causado pelo inquilino de forma anormal no imóvel. O mais comum é pintura.

Qual é a abordagem mais comum dos proprietários em relação à utilização da caução para cobrir aluguel atrasado?


“Infelizmente alguns inquilinos confundem a finalidade da caução e exigem o desconto da caução para pagar o aluguel alegando que não tem o dinheiro e que depois devolve o dinheiro da caução”, explica o sócio-diretor do Grupo SP Imóvel.


Ainda segundo ele, a devolução da caução só pode ocorrer na devolução das chaves. “É importante frisar que a devolução da caução só ocorrerá na devolução das chaves e não no fim do contrato, pois se o contrato ficar por tempo indeterminado, ele continuará servindo como caução (artigo 39 da Lei 8.245)”, declara Toledo.

Artigo 39 da Lei do Inquilinato 8.245:


Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

 

Quais são os riscos legais que os proprietários podem enfrentar ao descontar atrasos no aluguel da caução sem seguir os procedimentos adequados?

De acordo com Toledo, para o proprietário descontar os atrasos do aluguel da caução, ambas as partes precisam estar de acordo. “Porém, o proprietário estará perdendo a garantia. Existe uma técnica jurídica que é fazer um aditamento de contrato, onde essa caução reverte em aluguel, e o contrato fica sem garantia e no caso de não ter garantia, existe a possibilidade ingressar com despejo e o pedido de liminar, ou seja, uma ação de despejo mais rápida."