Desconto na pintura do imóvel alugado. Quais são as vantagens, desvantagens e pegadinhas?

A locação de imóvel é um assunto que desperta muitas dúvidas e curiosidades. Entre as dúvidas, sempre surgem a questão da pintura do imóvel a aluguel.

Um caso muito comum na locação imobiliária é quando os inquilinos visitam os imóveis para alugar acabam encontrando boas oportunidades, mas muitas delas necessitam de uma pintura ou de pequenas reformas.

Diante disso, alguns inquilinos (locatários) acabam pedindo desconto no aluguel para realizar pequenas reformas, principalmente, para realizar a pintura no imóvel alugado.

Porém, esse desconto para pintura, às vezes, pode gerar uma pegadinha ou devido à falta de informação,  trará um grande transtorno no fim do contrato, quando a imobiliária ou locador (proprietário) exigir que refaça a pintura do imóvel na desocupação.

Ocorre que, muitas vezes, a imobiliária/administradora ou o locador estão certos, pois o desconto aplicado no início do contrato teve essa finalidade, porém esse desconto foi realmente para esse fim? Ou foi para enquadrar o imóvel no valor de mercado?

Portanto, quando for pedir desconto, faça com bastante critério. Se o desconto é só para tentar abaixar o aluguel, não proponha realizar essa benfeitoria (pintura), pois se colocar no contrato que o desconto teve esse intuito, o locador (proprietário) poderá exigir uma nova pintura no fim do contrato com base no desconto proposto pelo inquilino para descontar no aluguel.

“É muito importante, a imobiliária/administradora deixar claro para o inquilino que  foi solicitado o desconto na pintura do imóvel alugado no início da locação e foi colocado em contrato. E que o inquilino deverá estar ciente que no fim do contrato da locação, deverá pintar novamente o imóvel”, orienta Marcel de Toledo, diretor de marketing do Grupo SP Imóvel.

O diretor de marketing do Grupo SP Imóvel, Marcel de Toledo, aconselha pedir desconto no aluguel e o inquilino fazer por conta própria a pintura. “Quando for devolver o imóvel, não devolva pintado. Faça somente concertos nos locais onde o dano ficou muito evidente, por isso uma boa vistoria sempre é muito importante, pois nela deverá apontar os locais onde já mencionava que a pintura não estava em bom estado na entrega do imóvel para o inquilino. Nesses casos uma boa gravação de vídeo na época da vistoria na entrega de chaves para o inquilino é bastante importante.”

E se no contrato constar que o imóvel foi entregue pintado e que deve ser devolvido pintado, não se preocupe caso conste na vistoria que o imóvel está sendo entregue para o inquilino sem pintura, podendo confrontar com a realidade em que o imóvel se encontrava na época do início da locação.

Artigo 23 da Lei 8.245 - O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Pode pedir desconto no final do contrato de locação para realizar a pintura?

Não.  Foi dado desconto para realizar a pintura no início. Foi feita a pintura. No término do contrato, o inquilino deve devolver no mesmo estado que recebeu o imóvel. Como ele (inquilino) recebeu? Com a pintura porque foi dado o desconto.

Qual é a pegadinha de pedir desconto na pintura do imóvel alugado?

“Se constar em contrato que foi dado desconto para essa finalidade, um abono na locação para realizar a pintura do imóvel alugado, o inquilino deverá estar ciente que no final do contrato deverá pintar novamente”, explica Marcel de Toledo.

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Em qual momento é vantagem pedir desconto na pintura do imóvel alugado?

A vantagem é deixar o imóvel bom e bonito para entrar no imóvel. Geralmente, as locações são de 30 meses, portanto, se não realizar a pintura na entrada, vai ficar muito mais caro realizar a pintura no meio da locação. O pintor cobra um valor para imóvel vazio e outro valor para imóvel com móveis.

Moro há muito tempo no imóvel alugado (mais tempo de 30 meses, tempo do contrato do imóvel alugado), e esse imóvel precisa de uma nova pintura. Neste caso, no meio da locação, é vantagem pedir o desconto do aluguel?

De acordo com o diretor do Grupo SP Imóvel depende do caso, mas que de qualquer forma, o inquilino precisa estar ciente que no final na locação, ou seja, quando devolver o imóvel, terá que pintar novamente o imóvel.

“Se o inquilino está no imóvel por 30 meses, o contrato fica por tempo indeterminado, como se fosse uma renovação automática. Se for solicitado uma nova pintura no meio desta locação, tente renovar o contrato. Faça um novo contrato para vigorar mais 30 meses para valer a pena esse desconto da pintura do imóvel.”

O proprietário pode negar o desconto na pintura do imóvel alugado?

Segundo Toledo, o proprietário pode negar o desconto no aluguel para realizar a pintura. “O ideal é sempre no início do contrato fazer essa negociação. Vira uma moeda de troca. O inquilino só aluga se houver a pintura ou o desconto da pintura. Mesmo caso da infiltração, se o inquilino ver que tem uma infiltração na casa, será necessário negociar o concerto da infiltração. Lembrando que deverá ser colocado em contrato e chamar um profissional para avaliar o problema.”

O proprietário deve tomar algum cuidado na hora do inquilino solicitar o desconto na pintura do imóvel?

O diretor do Grupo SP Imóvel orienta o proprietário sempre tentar renovar esse contrato. Inclusive no meio da locação. “O proprietário pode falar para o inquilino que dará o desconto, desde que se renove o contrato por mais 30 meses. É importante ser feita uma negociação para renovar o contrato da locação do imóvel.”

Pode acontecer do inquilino sair do imóvel sem pintar o imóvel?

De acordo com a experiência do diretor,  de quando tinha sua própria imobiliária, e de contatos com atuais amigos e clientes corretores, esse é um grande medo dos proprietários. “De cada 100 imóveis alugados, um vai dar esse tipo de problema, ou seja, a porcentagem é baixa. Antes mesmo do inquilino devolver o imóvel, a imobiliária já começa a negociar essa questão da pintura. É muito raro o inquilino sair sem pintar o imóvel. E, geralmente, quando acontece isso, o inquilino está devendo, aluguel, pintura, entre outras despesas. É uma pessoa que teve um problema financeiro maior. Já numa situação comum, que ele foi entregue o imóvel pintado e na devolução diz que terá que renovar a pintura, raramente vai dar problema. E se ocorrer problema, o proprietário poderá acionar a justiça.”

Além do mais, se o proprietário entrar com ação para este tipo de problema, a “ficha do inquilino” vai ficar suja, o que dificulta a próxima locação deste inquilino.

“É muito raro este tipo de ação. Porque o inquilino vai ter que gastar dinheiro com o advogado e o inquilino acaba fazendo a pintura”, completa Toledo.

O proprietário pode exigir a marca e a cor da tinta para o inquilino pintar o imóvel?

Segundo Toledo, o proprietário pode exigir a marca e a cor da tinta para o inquilino pintar o imóvel, principalmente, se constar na vistoria do imóvel.

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A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

Alugar pode ser um processo tranquilo, rápido e prático desde que o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) fiquem por dentro das obrigações que ambas as partes devem cumprir na locação residencial.

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