Despejo de imóvel alugado para uso próprio do locador (proprietário) é legal ou ilegal?

Confira o bate-papo com Marcel de Toledo

A questão do despejo de um imóvel alugado para uso próprio do locador (proprietário) é um tema relevante e complexo no âmbito do direito imobiliário. Este tipo de despejo envolve a rescisão do contrato de locação pelo proprietário com a intenção de utilizar o imóvel para si mesmo ou para um familiar próximo. A legalidade dessa ação depende de diversos fatores, incluindo a legislação vigente no país, as cláusulas contratuais estabelecidas entre as partes e as circunstâncias específicas do caso.

Mas será que no Brasil, o despejo de imóvel alugado para uso próprio do locador (proprietário) é legal ou ilegal?

De acordo com Marcel de Toledo, esse tipo de situação de despejo de imóvel alugado para uso próprio, geralmente ocorre naqueles ajustes verbais de locação, ou seja, sem contrato. E o locador (proprietário) quer despejar e não pode porque só é possível despejar após cinco anos.

Esse tipo de despejo é mais utilizado em nas situações abaixo:

• nos casos em que a locação é ajustada verbalmente com menos de 5 anos de locação.

• contratos residenciais com mesmo de 30 meses também se usa esse tipo de artificio de poder ingressar com este tipo de ação para uso próprio e para companheira (o) (união estável).

• contratos elaborados de forma equivocada nos casos dos imóveis residenciais com menos de 30 meses. Ex: contratos de 12 meses (não estamos falando do contrato com isenção de multa)

Toledo ressalta que é preciso respeitar o no artigo 47 da Lei do Inquilinato 8.245.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Esse tipo de ação de ação precisa ter “provas de boa fé” por parte do locador (proprietário), ou seja, que o proprietário vai estar pedindo o despejo para utilização própria dele. Este artigo de lei também solicita demonstrar a propriedade.

Nessa parte pode sim ocorrer algumas complicações, pois tem julgados que aceitam contratos simples de compra e venda e outros só com os imóveis devidamente matriculados.

Dependendo da situação pode ser marcada audiência de conciliação, possivelmente para negociar data de saída, dentre outros quesitos.

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O artigo 47, menciona que o pedido pode para companheira, filhos, pais? Como funciona nesses casos?

Segundo Toledo, podem também solicitar o uso residencial para descendentes e ascendentes do locador, ou seja, para esposa, filhos e país. E sogro e sogra também entram.

“Porém é bom fortificar que para filhos e país, quando possuem imóvel próprio, a lei restringe esse direto. Já a companheira a legislação é meio confusa, mas também pode ser restringido caso tenha imóvel próprio.”

Esse pedido só pode para residência?

Para o locador se admite solicitar despejo para uso comercial. Ex: vai montar um escritório no local, um consultório. O termo “uso” abrange para qualquer fim, inclusive para companheira pode solicitar esse pedido (união estável, esposa)

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Precisa de “prova de boa-fé” no pedido ao juiz. Mencionando que vai ser para uso próprio. E se esse pedido for tudo forjado, ou seja, entra com esse despejo para alugar posteriormente para terceiro. Quais são as consequências?

Caso o locador (proprietário) esteja forjando o pedido no ingresso da ação, poderá o inquilino no futuro processá-lo com base no artigo 44, III, Paragrafo único da Lei do Inquilinato, podendo o locador (proprietário) arcar com uma multa de doze a vinte quatro meses do valor do aluguel atualizado ou ser até penalizado com prisão simples, o que na prática não acontece, devido nosso grave problema carcerário.

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

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