Devo pintar o imóvel alugado antes de devolver as chaves?

Sim! Na grande maioria dos casos é preciso pintar o imóvel alugado na devolução das chaves caso o locador (proprietário) tenha entregue pintado o imóvel no inicio da locação! Trata-se da manutenção do imóvel em que o inquilino tem responsabilidade, conforme dispõe o artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato 8.245:

Artigo 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Só após a retirada dos móveis é possível verificar se há necessidade de pintar o imóvel. É fundamental realizar essa pintura, removendo os móveis e já negociando previamente com um pintor profissional, que pode ser indicado pela imobiliária.

Alguns juristas irão interpretar de forma diferente da resposta acima. Porém, os riscos nas paredes, marcas de mãos (gordura), lascas nas quinas, furos realizados por furadeiras, dentre outras situações comuns, não podem alegar “uso normal”. 

Porém, se o imóvel que está sendo devolvido não tiver nenhum desses danos mencionados no parágrafo acima, entende-se que não há necessidade de uma nova pintura. Portanto, aconselha-se fazer essa avaliação após retirar todos os móveis da casa ou apartamento, pois, muitas vezes, com os objetos no local, a visão é completamente diferente. 

Muito se discute sobre a pintura externa das casas ou sobrados, já que, geralmente, ela é mais cara e muitas deteriorações são causadas pela natureza (chuva, sol, frio etc). Assim, nesse caso, pode-se alegar “deteriorações decorrentes do seu uso normal”, tendo em vista o desgaste externo que ocorreu de forma natural. Portanto, é justamente neste momento, que o papel da administradora é crucial. Ela vai fazer a intermediação usando técnicas de arbitragem.

Mas, se essa casa estiver com danos na pintura externa causados por mau uso, estes deverão ser solucionados antes da devolução das chaves. Como por exemplo, batidas de automóveis na parede, marcas de rodas de bicicleta, marcas de bolas, dentre muitas outras situações típicas que ocorrem no exterior das casas. Podendo inclusive, realizar a correção somente dessas avarias.

É importante ressaltar, que na grande maioria dos contratos, constarão cláusulas sobre o assunto, porém podem não ter valor jurídico, pois a lei do inquilinato pode transformá-las em "cláusulas nulas" (abusivas). Assim, caso o imóvel tenha sido entregue para o inquilino (locatário) com a pintura desgastada ou antiga, entende-se que o mesmo não precisará realizar nova pintura. Por isso, na vistoria do imóvel, realizada na entrega das chaves (no início do contrato), deve-se detalhar da melhor maneira possível, às falhas do imóvel, inclusive o estado da pintura do imóvel.

Quem determina o que é uso normal ou anormal na fase da devolução das chaves pelo inquilino? 
 

De acordo com Marcel de Toledo é muito difícil avaliar este tipo de situação porque cada pessoa vai ter um raciocínio do que é uso normal e o uso anormal, inclusive os juízes.

Toledo ressalta um trecho importante do renomado jurista no ramo de locação de imóveis, Dr. Sylvio Capanema de Souza:

Livro A Lei do Inquilinato Comentada, página 157:

Tanto o código civil quanto a lei do inquilinato não definem o que venha a ser uso normal, o conceito nos é dado pela doutrina e pelo bom senso como sendo aquele feito pelo homem de prudência normal com os cuidados geralmente adotados por todos, e de acordo com o fim a que se destina a locação. É o uso que as pessoas de bem fazem se suas coisas e de terceiros com moderação, cuidados e anseios. Portanto se as deteriorações apresentadas pelo imóvel ao fim da locação são atribuídas ao simples passar do tempo ou a atuação de agentes naturais sem qualquer culpa do Locatário não estará ele obrigado a indenizá-las.

Na grande maioria dos casos, as pinturas acabam tendo que ser indenizadas, principalmente, as pinturas internas. Porque o perito vai avaliar as imagens ou textos da vistoria inicial com a vistoria final e vai fazer a comparação e vai dizer: houve deterioração. E acaba sendo o inquilino condenado. Inclusive, por lucro cessante. 

O que é Lucro Cessante?

É o tempo que o proprietário (locador) deixou de receber o valor do aluguel por causa das reformas e por causa das vistorias. 

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Caso seja necessário realizar a pintura do imóvel alugado. Como fazer?

Aconselhamos realizar a pintura com o mesmo tom de cor e qualidade de tinta, pois esse é o maior deslize cometido por muitos inquilinos, desagradando o proprietário (locador) quando ele for realizar a vistoria na devolução de chaves.

Por exemplo: a cor interna era branco gelo da marca Suvinil e o inquilino devolve com a cor palha claro da marca Coral.

Assim, se possível, especifique no contrato ou na vistoria da entrega das chaves, quais foram às cores e marcas utilizadas na pintura do imóvel. Caso não encontrem as cores e marcas, antes da execução da pintura, avise o proprietário sobre o problema.

Sobre os furos realizados por furadeira nos azulejos da cozinha, principalmente nas casas novas para colocação de armários, também é recomendado avisar o proprietário antes da execução, pois infelizmente há situações que desagradaram alguns proprietários (locadores).

O proprietário pode exigir a marca e a cor da tinta para o inquilino pintar o imóvel alugado?

Segundo Toledo, o proprietário pode exigir a marca e a cor da tinta para o inquilino pintar o imóvel, principalmente, se constar na vistoria do imóvel.

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A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

Alugar pode ser um processo tranquilo, rápido e prático desde que o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) fiquem por dentro das obrigações que ambas as partes devem cumprir na locação residencial.

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Fonte:  Entrevista gravada em junho de 2024, com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.