Divórcio e contrato de gaveta: o que fazer?

Quando o imóvel do casal está em nome de apenas um dos parceiros ou foi adquirido por meio de um contrato informal (“contrato de gaveta”), o processo de divórcio ou separação exige atenção especial. Esse tipo de acordo particular pode gerar insegurança jurídica, o que complica ainda mais a divisão de bens. 

Se você e seu cônjuge vivem sob um “contrato de gaveta” para o imóvel do casal, a separação exige cuidados específicos. Neste artigo, você confere o que é o contrato de gaveta, como ele funciona em um contexto de casal, e quais passos adotar em caso de separação para garantir seus direitos e minimizar riscos.

O que é contrato de gaveta?

Um contrato de gaveta é a transferência de direitos sobre um imóvel sem que haja registro formal em cartório ou comunicação ao órgão competente. Em geral, comprador e vendedor assinam um instrumento particular, mas o imóvel permanece, em registro oficial, no nome do vendedor ou de outro titular.

Juridicamente, o Contrato de Gaveta tem validade apenas entre as partes envolvidas, mas não transfere o direito real ao comprador, pois o registro no cartório é ele mesmo que confere oponibilidade a terceiros, como prevê o artigo 1.245 do Código Civil. Confira:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que o contrato de gaveta é arriscado, especialmente se o imóvel está financiado ou se há terceiros de boa-fé.

A formalização por meio do registro é o único que confere o direito real perante terceiros, por isso, o contrato de gaveta é vulnerável. A ação judicial é necessária para reconhecimento de direitos do parceiro não registrado, ampliando a possibilidade de proteção jurídica.

Como esse contrato pode atrapalhar na separação

Em muitos casos, o imóvel do casal pode estar em nome de apenas um dos cônjuges ou parceiros, e o outro contribuiu financeiramente ou foi incluído informalmente por meio de contrato de gaveta. Quando chega o momento da separação ou divórcio, surgem problemas como:

• O imóvel consta no nome de apenas um dos cônjuges oficialmente, mesmo que o outro tenha contribuído;
• O contrato informal não foi registrado, então o “outro” parceiro pode não ter direito reconhecido automaticamente;
• Ocorrência de dívidas, financiamento ou penhoras em nome do “titular oficial”, que podem comprometer o imóvel.
   

Essas situações exigem uma análise jurídica e patrimonial cuidadosa, porque o titular oficial pode argumentar que o bem é particular ou que não houve formalização da participação do outro. O melhor é que cada parte do casal procure um advogado especializado para se informar.

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O que fazer no divórcio quando há contrato de gaveta

Reconhecimento da contribuição

Mesmo que o imóvel conste em nome de um só, o outro cônjuge pode pleitear meação ou compensação, caso o regime de bens seja comunhão parcial ou total.

Formalizar e registrar

Idealmente, buscar escritura e registro na matrícula do imóvel para regularizar a propriedade, se ainda for possível. Isso pode trazer mais segurança.

Verificar dívidas ou ônus

Como o imóvel está no nome oficial de apenas um, quaisquer débitos ou penhoras desse titular afetam todo o bem e podem prejudicar a partilha ou venda.

Negociar a partilha ou venda

Se o acordo for pela venda do imóvel, deve-se garantir que a parte de cada um seja claramente definida e que o registro/pagamentos sejam feitos em cartório.

Buscar assessoria jurídica especializada

Contratos de gaveta e partilha em divórcio pode ser um processo complexo. Por isso, um advogado ou especialista em direito de família e imobiliário é fundamental antes de formalizar qualquer acordo.
 

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Quais são os principais riscos?

• O imóvel, mesmo que pago em parte ou totalmente por ambos, pode não ser reconhecido como do casal se somente um estiver como titular;
• Dívidas ou penhoras no nome oficial podem comprometer o imóvel e a parte do outro cônjuge;
• Em caso de falecimento ou venda pelo titular, o outro pode perder direitos porque o contrato de gaveta não transfere automaticamente para terceiros;
• A regularização tardia pode gerar custos adicionais, impasses em financiamento e dificuldade em alugar ou vender o imóvel posteriormente.

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Conclusão

Divórcio e contrato de gaveta formam uma combinação que exige atenção redobrada. O ideal é evitar esse tipo de contrato, principalmente na hora de comprar um imóvel que é um bem de alto custo e importante — tanto na hora de formar uma família, quando no momento do divorcio.

No entanto, se você já está em uma situação em quee o imóvel é mantido por meio desse tipo de contrato informal, o momento da separação exige:

• formalizar direitos;
• verificar a propriedade;
• Assegurar a divisão correta.

A formalização, mesmo que tardia, pode reduzir riscos e garantir que cada parte receba o que lhe cabe.

Planejar a separação com foco no imóvel, buscar a regularização e agir com orientação jurídica é o melhor caminho para transformar um momento difícil em um processo justo e seguro para ambas as partes — e também para os filhos, quando houver.