É arriscado pagar o sinal de compra de um imóvel?

Quem já comprou imóvel, fatalmente já teve muito medo de pagar o sinal de compra da propriedade negociada. E quem está em processo de negociação ou está começando a se planejar para comprar o seu, tem que se atentar sobre esse sinal, que pode impactar muito as suas finanças durante o processo de compra e venda.

E justamente para que você não tenha problemas, conversamos com a Dra. Erika Uchôa, advogada imobiliária, onde tiramos dúvidas referentes ao sinal de compra de compra imóvel, para que problemas sejam evitados durante essa negociação. Confira as dicas abaixo e tenha em mente as práticas mais comuns de mercado e caía fora de ciladas que podem vir a surgir no caminho.

Para começar: o que é sinal de compra?

Antes de tudo é importante ter ciência de que existem dois tipos de sinal de compra:

• Indenizatório (ou penitencial):  O sinal de compra indenizatório tem como finalidade indenizar a parte prejudicada do contrato que não foi cumprido. Por muitas vezes, o não cumprimento contratual ocorre por arrependimento por uma das partes. Caso a desistência ocorra por parte do vendedor, o mesmo será obrigado a devolver o sinal de compra, com o valor dobrado, levando em consideração  a correção monetária, mais o equivalente, acrescido dos juros e honorários advocatícios. Se a desistência ocorrer por parte do comprador, o mesmo perderá o sinal pago.
• Confirmatório: O sinal de compra confirmatório tem como objetivo confirmar a sua intenção de comprar a propriedade, abatendo assim, o valor pago, do seu valor total, ocorrendo a efetivação total da negociação.

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Como evitar ter problemas no pagamento do sinal de compra?

Não se iluda, a forma mais segura é comprar à vista! Porém, sabemos que essa prática não é muito comum, pois, a grande maioria das pessoas quitam seus imóveis em até 30 anos. Porém, entendemos que já que a compra não será à vista, ela será financiada. E justamente por isso, o mais importante de tudo é que o comprador tenha a certeza de que o seu crédito está pré-aprovado, com grandes chances de garantia de financiamento, para que ele realize a proposta ao vendedor.

Outros pontos que evitam problemas é com relação à certeza de que os vendedores e compradores não tenham restrições nos seus respectivos nomes, além  do fato de que todas as documentações do imóvel estejam em dia, assim como, certidões tributárias e cíveis. Justamente por isso é crucial uma pré-análise jurídica e análise de crédito, para evitar problemas ao longo da compra.

Uma dica valiosa é que você verifique se os profissionais, que estão cuidando das tramitações, estão devidamente credenciados ao CRECI. Caso o profissional ou imobiliária apresente algum problema, durante o processo de compra e venda, será obrigado a pagar pelo prejuízo gerado.

Quais documentos devem ser verificados durante a negociação de compra e venda do imóvel, para evitar problemas?

Abaixo listamos os principais documentos que você deve se atentar, durante a negociação de compra e venda do imóvel, para que não tenha surpresas ao longo do tempo:
 

• Matricula do imóvel atualizada - para ver se o imóvel de fato está no nome da pessoa que está vendendo. 
• Certidão negativa de IPTU 
• Certidão Negativa de Débito Tributário  
• Certidão Negativa Trabalhista 
• Certidão Negativa de Tributos Federais 
• Certidão Negativa de Ações Cíveis
• Certidão de nascimento ou casamento - caso o vendedor seja casado, é obrigatória a assinatura do cônjuge nos documentos ao longo de toda a tramitação. E sendo solteiro, é obrigatória a apresentação da Certidão de Nascimento (comprovando o seu estado civil). 

É importante ficar atento às questões trabalhistas do vendedor (seja ele pessoa física ou jurídica), pois, caso exista alguma execução em seu nome, pode vir a se tornar um impeditivo à venda, pois aquele imóvel pode vir a se tornar um meio de pagamento de dívida judicial.

Caso esteja comprando algum imóvel na planta, por exemplo, essa propriedade não possui registro em cartório ou matrícula, porém, você pode pesquisar maiores informações, inclusive a existência de reclamações jurídicas, da construtora e incorporadora responsáveis pela construção. Pesquise o histórico da empresa, obras já entregues, prazos e etc, para que você tenha maior segurança ao fechar alguma negociação de um imóvel que não está pronto.

Como formalizar o pagamento do sinal de compra do imóvel?

Faça um Contrato de Compra e Venda e estipule, e claro, formalize, os próximos passos. Após todas as obrigações cumpridas pelo comprador, a escrituração deverá ocorrer.

Uma dica é para que os prazos para a escritura e demais acordos, estejam estipulados neste contrato, que é o momento em que ocorre o pagamento do sinal de compra, assegurando melhor as partes.

Resumindo: realize o pagamento do sinal, mediante, APENAS, da assinatura de algum contrato que comprove a entrada dada na negociação. Caso o proprietário esteja fazendo muita pressão para que o valor seja pago, fique atento e não se desespere, apenas o faça quando estiver resguardado por uma documentação.

E qual é o valor do sinal de compra de imóvel?

Não existe uma lei que determine o valor a ser pago como um sinal de compra de imóvel, porém, é muito praticado o percentual entre 10% a 20% do valor total da propriedade.

Vale lembrar que, esse valor dado no início das negociações, já será descontado do restante que será financiado pelo banco, caso o imóvel não seja pago à vista. Ou seja, uma casa que está sendo negociada e que é avaliada em R$ 100 mil, o comprador interessado, deverá pagar como sinal de compra entre R$ 10 mil (10%) a R$ 20 mil (20%).

No caso de imóveis na planta, é a mesma situação. Cada construtora e incorporadora definirá o percentual do valor total, desejado, como sinal. O que, dificilmente, foge do percentual comentado, entre 10% a 20% do valor total da propriedade.

E se a negociação não for adiante, o comprador pode receber de volta o sinal? 

Se o comprador desistir imotivadamente, ele mesmo perde o sinal. Agora, se o contrato for rescindido por vontade do vendedor, também, sem nenhuma causa justificável, o comprador tem o direito de receber de volta o sinal pago, inclusive com correções monetárias, chegando a ser quase o dobro do valor dado por ele mesmo.
 

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Com um profissional intermediando a negociação, dificilmente, problemas surgirão ao longo do caminho.

Visando todas as questões que podem surgir ao longo do caminho, torna-se clara a importância de contar com o suporte de um profissional de confiança, intermediando e auxiliando durante as negociações de compra e venda de um imóvel. 

Por isso mesmo, fique de olho em todos os pontos levantados neste conteúdo e recorra a uma assessoria, para te ajudar a pensar e organizar todos os pontos necessários para realização de uma das maiores conquistas na vida de qualquer pessoa: a aquisição de um imóvel próprio! 

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Fonte: Entrevista gravada em agosto de 2021 com a advogada e empresária Erika Uchôa.