É um bom momento para financiar imóvel?

O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central voltou a elevar a taxa básica de juros (Selic), passando de 12,75% para 13,25% ao ano. Essa foi a 11ª alta consecutiva, e há sinalizações de que outro aumento deve ocorrer em agosto.

A elevação de 0,5% da taxa básica de juros (Selic) deixou o cenário ainda mais desafiador para aqueles que pretendem comprar imóvel residencial através do financiamento imobiliário.

O Banco Central tem elevado a taxa de juros como medida de controle contra a inflação. Esse cenário é reflexo de uma série de fatores, entre eles, pandemia, a guerra da Rússia contra a Ucrânia, reajuste de combustíveis e a alta dos alimentos.

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) considera a medida técnica necessária para conter o processo inflacionário no país. Para o presidente da Abrainc, Luiz França, apesar do aumento nos juros, há boas perspectivas para o setor. “A taxa dos financiamentos imobiliários é atrelada à remuneração da poupança e a mesma não irá subir na mesma proporção que a Selic”, afirma o executivo.

Mesmo com alta da Selic para 13,25%, ainda é possível financiar um imóvel? 

Neste momento, muita gente se pergunta se será possível comprar imóvel financiado e se conseguirá enquadrar a parcela do crédito dentro do seu orçamento diário e não comprometer os 30% exigidos para a liberação do financiamento, principalmente, os compradores de classe média.

Pois, os compradores de baixa renda são atendidos pelo programa habitacional Casa Verde e Amarela, com regras próprias de juros e subsídios. Já os clientes de alto padrão possuem recursos próprios para aquisição de imóvel e não necessitam do financiamento imobiliário.

De acordo com especialistas do ramo, é possível comprar imóvel financiado. O mercado apresenta ótimas ofertas e muitas vezes com excelente custo-benefício. Aliado a isso, as taxas de juros estão abaixo da média dos últimos anos e os bancos criaram novas linhas de financiamento para atender os mais diversificados perfis de clientes.

Vendas de imóveis no primeiro trimestre de 2022

O número de novos imóveis comercializados no Brasil aumentou 6,2% no primeiro trimestre de 2022, quando comparado com o mesmo período de 2021. Ao todo, foram vendidas 36.982 unidades de janeiro a março deste ano, aponta a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE).

Os lançamentos seguiram a mesma direção de alta e cresceram 2,2% no trimestre, chegando a 26.973 novas unidades, ante as 26.380 lançadas do mesmo intervalo de 2021.  

O presidente da ABRAINC, Luiz França, avalia que as vendas e lançamentos mantiveram um bom comportamento no primeiro trimestre do ano e o mercado imobiliário segue como um dos protagonistas no processo de recuperação da economia brasileira. “O brasileiro vê a compra do imóvel como uma forma de proteger parte do patrimônio da alta inflacionária, assim como obter ganhos reais no longo prazo. Os empreendimentos atraem cada vez mais compradores e investidores, que veem maior interesse neles em relação às aplicações financeiras tradicionais."

Tendências e Perspectivas para o Mercado Imobiliário em 2022

Ainda de acordo com Abrainc, no 1° trimestre de 2022, o Ìndice de Vendas de Imóveis Residenciais segue estável apesar da alta de preços. Executivos do setor esperam manutenção nas vendas para o 2º trimestre e, também, nos próximos 12 meses.

Expectativas para os preços dos imóveis segue com forte aumento para o próximo trimestre, para os próximos 12 meses e para os próximos cinco anos

Vale a pena financiar imóvel em 2022?

Claro que neste momento, os juros não estão tão atrativos como os praticados em 2020, quando a Selic estava 2%, menor patamar da história e a TR estava zerada, mas a tendência é que o crédito fique ainda mais caro, então, para que esperar e pegar mais?!

Portanto, sim, ainda vale a pena financiar um imóvel, pois investir em imóvel significa segurança, rentabilidade, patrimônio e a tão sonhada moradia! 

O déficit habitacional é muito grande no país. As pessoas sonham com a casa própria. Tem aqueles que vão se casar e vão sair da casa dos pais e buscam o seu próprio lar. Tem o casal que se separa e uma das partes precisa de um novo lugar para morar e tem aqueles que a família vai aumentar com a chegada de uma criança e muitas vezes precisam de uma casa maior. 

Além do mais, a pandemia já mostrou que com o isolamento, as pessoas passaram a valorizar mais o lar, ou seja, com certeza, ao longo dos anos, o seu imóvel será valorizado, e valerá mais, que o dinheiro investido.

De acordo com a pesquisa do Think With Google, “A casa brasileira: dados e insight sobre a revolução nos nossos lares durante a pandemia”, 57% dos brasileiros afirmam que, mesmo quando a pandemia acabar, a casa seguirá sendo uma prioridade e continuarão investindo nela.

“Não estamos mais adaptando a casa para algo passageiro, mas sim preparando nossos lares para a vida que queremos construir”, declaração na pesquisa do Think With Google, de outubro de 2021.

Não é só o Brasil que tem sofrido com o aumento da inflação, diversos outros países também estão sendo afetados com a inflação.  E o ramo imobiliário é impactado diretamente com a inflação e as altas nos juros. Pois além dos financiamentos ficarem mais caros, as construtoras e incorporadoras também sofrem com o aumento significativo nos custos de insumos, e com isso, vão precisar elevar o valor final do imóvel.

Mas o porquê do aumento no material de construção?

No período da pandemia, muitas fábricas e indústrias reduziram a produção e algumas precisaram parar a produção por um período, medidas essas que afetaram nos custos. Além disso, alguns desses materiais, como por exemplo, cobre e o aço, muito utilizados na construção civil, são importados e com a desvalorização do nosso real, os preços deles subiram.

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) esclarece que o preço do aço no Brasil é relativamente caro quando avaliado o custo dos insumos da construção. O item tem impactado o setor, principalmente nos dois últimos anos após sofrer uma variação de 101%. Como base de comparação, desde 2020, outros insumos tiveram reajustes menores: cimento (+39%) e tijolo e peças cerâmicas (+46%). 

Em nota à imprensa, a ABRAINC, afirma que o custo do aço no Brasil sempre foi um dos mais baratos do mundo, mas que agora a situação mudou, principalmente quando comparado ao poder de compra do brasileiro em relação aos imóveis. 

O presidente da ABRAINC, Luiz França, reforça que uma redução no preço do aço permitiria que o setor ganhasse força e competitividade. “A redução pode ampliar as possibilidades de compras de materiais para o setor da construção, podendo contribuir para atenuar a subida dos custos em um momento em que as famílias de baixa renda estão sofrendo com a alta inflação. A medida estimula não só a produção de moradias como a geração de postos de trabalho.”

Para ter uma ideia, o Ìndice Nacional da Construção Civil (INCC), principal referência para o setor imobiliário, é de 0,95% em abril de 2022 e o acumulado de 12 meses está em 11,53%.

O que é o INCC?

O Ìndice Nacional de Custos da Construção (INCC) é uma taxa calculada mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e aplicada enquanto a obra está em execução, ou seja, nos empreendimentos em construção.

Ela tem como objetivo acompanhar o avanço dos custos dos materiais utilizados nas construções, portanto, funciona como um reajuste somente nos contratos de compra de imóveis na planta.  

Diante disso, o valor das parcelas mensais do imóvel na planta é reajustado de acordo com o INCC registrado no mês, sendo assim, o valor da parcela pode ser maior em alguns meses específicos. Nessas situações, não há um valor fixo das parcelas, sempre vai sofrer uma variação.

Qual é o impacto da Selic no Financiamento Imobiliário?

O impacto da alta da Selic é que ela pode encarecer o crédito imobiliário, pois as parcelas ficaram mais caras e o montante final também ficará maior. Além desse impacto, com o aumento dos juros, a tendência é diminuir o consumo, aumentar o desemprego e as dívidas.

O financiamento imobiliário com correção pelo rendimento da Poupança é mais uma linha de crédito que a Caixa, Itaú e Bradesco oferecem para o Crédito Imobiliário. Essa linha acompanha a Selic, ou seja, nessa modalidade os juros são compostos por uma parte fixa, mais uma parte variável, atrelada com o rendimento da poupança.

Na Caixa Econômica, por exemplo, a taxa de juros calculados são apurados somando a taxa fixa a partir de 2,80 a.a.' efetiva mais a taxa variável em função do rendimento da poupança, vigente a cada vencimento da prestação, atualmente de 6.17%a.a.

No Bradesco, a taxa de juros calculados também é a partir de 2,99 a.a.' efetiva mais a taxa variável em função do rendimento da poupança,  atualmente de 6.17%a.a.

Simulação de Financiamento Imobiliário

E para ajudá-los a entender melhor que ainda vale a pena financiar imóvel, o  Blog do SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA e a Poupança, nos Sistemas de Amortização SAC.

A simulação do financiamento imobiliário com rendimento da poupança foi realizada nos sites da Caixa Econômica Federal, Banco Itaú e Bradesco, pois são os únicos que até o momento, permitem realizar a simulação do crédito com a correção pela poupança. E foi feita com dados de uma pessoa com mais de 40 anos, financiando um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00, dando de entrada R$ 80.000 e o restante R$ 320.000,00 será financiado no prazo de 360 meses (30 anos) com Sistema de Amortização SAC.

Observação 1: A simulação acima não possui a composição de renda e não estão inclusas despesas com documentação, como, por exemplo, o ITBI.

A aquisição de um imóvel é algo que precisa ser analisada com cautela, pois existe uma série de detalhes a ser estudada e exige muito planejamento. Por isso, é muito importante realizar simulações do financiamento imobiliário nos sites dos principais bancos, assim é possível ver quais instituições oferecem as melhores taxas do crédito imobiliário de acordo com o seu perfil. Nessas simulações é possível ter uma previsão das taxas de juros, seguros, amortização e dos valores das parcelas mensalmente.