Funções do Síndico, Administradora e Construtoras no Condomínio: Entenda as Responsabilidades

A vida em condomínio pode ser um grande desafio, especialmente se você não estiver familiarizado com os deveres e obrigações do síndico, zelador e administradoras. E na maioria dos casos, a falta de bom senso, a educação e o respeito podem levar a conflitos desnecessários.

Jisele Redondo de Oliveira, é uma experiente síndica profissional que atua diretamente na gestão de condomínios, garantindo que tudo funcione de forma harmoniosa e experiente. Com uma vasta experiência na área, ela possui um conhecimento profundo sobre as funções e responsabilidades de um síndico, bem como a interação de uma administração, de uma administradora e de construtoras.
 

“Sou advogada já formada há 20 anos. Sempre atuei na época de advocacia na área trabalhista, com empresas terceirizadas que prestavam serviço para condomínios, pessoal da portaria, da limpeza. Então, fazer essa parte da advocacia trabalhista, defendia grandes empresas, inclusive, nesses processos. E ingressei na área condominial em 2006.

Acredito que a maioria dos síndicos, cerca de 99%, que ingressaram na área condominial provavelmente já participaram do conselho ou foram subsíndicos do seu condomínio, estando de alguma forma envolvidos na administração. Então comigo também não foi diferente, participei da administração. E aquilo me deu uma curiosidade de querer saber mais, de querer conhecer mais, de querer saber como é que funciona esse mercado condominial.

E aí é onde comecei a buscar cursos de especialização, tentar entender esse mercado, esse cenário. E aí fiz pós-graduação em Direito Empresarial, Direito Imobiliário, sou mediadora de conflitos, me especializei em mediação de conflitos condominial, enfim, agregando sempre nesse mercado.”

Administrar um condomínio envolve mais do que apenas questões estruturais; é essencial lidar com a solução de conflitos entre pessoas com perfis, desejos e necessidades distintas. Cada família possui sua própria dinâmica: algumas têm filhos, outras não, e há aquelas que possuem animais de estimação. O desafio é manter a convivência harmoniosa entre todos, garantindo um ambiente equilibrado e agradável para todos os moradores.

Para Jisele a parte desafiadora inicial é a gestão dessas pessoas, é lidar com essa pluralidade de pessoas, cada um com o seu senso crítico, cada um com a sua religião, com o seu costume, com a sua criação.
 

“É um universo muito grande de pessoas, então precisa ter muito tato para lidar com isso. Esse é o primeiro desafio.

Mexer com o dinheiro das pessoas é o segundo desafio. Administrar e administrar bem as finanças do condomínio é um segundo desafio.

E o terceiro desafio é fazer toda essa máquina funcionar, todas as manutenções, todas as assistências técnicas, ter também esse conhecimento.

Não basta só você saber das obrigações do síndico que está lá no Código Civil. Você precisa daquele conhecimento multidisciplinar para fazer o condomínio andar também.

Então, são grandes desafios.”

Quais as funções de um síndico, da administradora e da construtora?

No universo condominial, entender claramente as funções de cada agente envolvido é essencial para uma gestão eficiente e harmoniosa. O síndico, a administradora e a construtora desempenham papéis distintos e complementares, cada um contribuindo de maneira específica para o bom funcionamento do condomínio.

Papel da construtora

Segundo a síndica, a construtora vai edificar aquela obra, entregar o empreendimento nas mãos do síndico E ali ela será responsável por prestar a assistência técnica daquele empreendimento.
 

“É bom que as pessoas também saibam consultar os seus manuais do proprietário, saber o prazo de garantia, porque todo mundo costuma falar que o prazo de garantia do condomínio são cinco anos. E não é. Cinco anos é o prazo máximo de garantia, mas tem garantia no prédio que termina com três meses, termina com um mês, termina com um ano, termina com três anos. O prazo máximo de garantia é cinco anos. Se a gente tem algum problema dentro do apartamento, Você, como dono do imóvel, tem que acionar a construtora e resolver essa questão. Se você ver algum problema na área, como um do condomínio, aí você já passa para o síndico, para o síndico resolver essa questão junto à construtora.”

Papel da administradora do condomínio

De acordo com a advogada, o papel da administradora será receber o cadastro dos compradores do empreendimento, emitir o boleto da cota condominial desses compradores e fazer toda a gestão financeira deste condomínio. A própria administradora é quem faz a previsão orçamentária do prédio.
 

"As cobranças das cotas, da inadimplência, confeccionam a pasta de prestação de contas do condomínio mensalmente, faz todas as obrigações contábeis também do prédio. Entrega de declaração de imposto, essas obrigações legais também são funções da administradora.

Não podemos esquecer também de falar do time de colaboradores, porque a gente tem também a função do bom zelador, que vai cuidar da manutenção do condomínio, do bom porteiro, que vai cumprir todas as regras de segurança, todos os procedimentos, pessoal da limpeza, que tem aquela tarefa árdua de deixar tudo limpinho, bonitinho para a gente chegar em casa. E aí vem o síndico."

Papel do Síndico

O papel do síndico no condomínio é de extrema importância para garantir a boa convivência e o funcionamento eficiente do ambiente condominial. Como figura central na administração do condomínio, o síndico é responsável por uma série de tarefas que vão desde a gestão financeira até a resolução de conflitos entre moradores. Sua atuação é crucial para manter a ordem, a segurança e o bem-estar de todos os residentes.
 

“Eu costumo dizer que o síndico é o grande maestro da orquestra. Todo mundo tem que tocar o seu instrumento. Mesmo que tenha um maestro, se os músicos não fizerem o seu papel, não existe concerto. Mas o síndico é o grande maestro deste condomínio.

Então é o cara que vai falar para a construtora, cumprir a obrigação dela, é o cara que vai cobrar da administradora o papel dela, é o cara que vai orientar os colaboradores ou a empresa terceirizada que contratar para fazer um projeto, um cronograma, um roteiro, um cronograma de limpeza, um procedimento de segurança.”

Papel dos conselheiros no condomínio

Os conselheiros desempenham um papel vital na administração de um condomínio, atuando como peças-chave no suporte e fiscalização da gestão condominial. Eles auxiliam o síndico em suas decisões, garantindo que os interesses dos moradores sejam representados e que as finanças e operações do condomínio sejam conduzidas de maneira transparente e eficiente.

Jisele aponta que cada condomínio tem a sua própria convenção. “É como se fosse a sua lei interna. Nesta convenção fala se o condomínio tem que ter três conselheiros, se precisa de subsíndico. O que esse time agrega? Uma das obrigações do conselho é fiscalizar essa pasta de prestação de contas. E ver se a nota fiscal está lá, se o comprovante de pagamento está lá, se a sindicância fez os orçamentos daquele produto que foi adquirido, se está dentro do preço de mercado, é fazer essa conferência, essa análise. E também, maioria das convenções, auxiliar o síndico quando solicitado.”

Qual é a melhor escolha para seu condomínio: um síndico profissional ou um síndico morador?

Na administração condominial, a escolha entre um síndico profissional e um síndico morador pode influenciar significativamente a gestão e a convivência no condomínio. O síndico morador é alguém que reside no próprio condomínio e, portanto, possui uma visão interna e um vínculo direto com a comunidade. Por outro lado, o síndico profissional traz uma abordagem mais técnica e especializada, geralmente adquirida através de formação e experiência específica na área de gestão condominial. Cada opção tem suas vantagens e desafios únicos.

“Sou síndica profissional, então, óbvio que vou defender a minha profissão. Existem condomínios que sim, síndico morador funciona, é funcional, principalmente os prédios mais antigos, que o pessoal já está lá há muito tempo, que a pessoa já foi síndica lá por 10 mandatos e continua lá, funciona.

Só que o condomínio hoje tem uma necessidade muito maior do que tinha há 10, 20 anos. Hoje o síndico tem diversas obrigações.

Não é só aquilo que está no Código Civil, não é só fazer o seguro do condomínio que está tudo bem. Hoje o síndico precisa ter conhecimento multidisciplinar.

Então, as obrigações hoje do síndico são muito diferentes. Se você faz uma obra no seu apartamento de maneira irregular, o síndico é responsável por fiscalizar a sua obra.

Muito diferente de antes, não tinha, não existia. Então, vamos desmistificar isso.

O síndico profissional trabalha para condomínios. Então, se você comparar o síndico profissional com o síndico morador, o tempo do síndico profissional voltado para o condomínio vai ser muito maior, porque ele trabalha para vocês.

Enquanto o síndico morador tem que dedicar o tempo dele ao trabalho dele e, posteriormente, ao condomínio. Ah, mas o síndico profissional não está presente no prédio.

É uma outra inverdade. O síndico morador também não está.

Todos os dias. No horário comercial ou até mais tarde, caso ele trabalhe mais tarde.

O síndico morador não consegue ver o pessoal da portaria trabalhando, o pessoal da limpeza trabalhando, conversar com o zelador. Por quê?

Porque ele também está trabalhando. Enquanto isso, o síndico profissional está no condomínio.

na pessoa da Gisele ou de qualquer outra desse time que eu falei aqui para vocês. Fiscalizando, vendo como a portaria está funcionando, como a limpeza está funcionando, se a manutenção de bomba foi feita adequadamente, se o cara do jardim está trabalhando legal.

Só que a diferença é que vocês não veem, porque vocês também estão trabalhando. E quando vocês estão chegando em casa, a gente também espera chegar na nossa.

Então, só muda os horários. Por isso que existe essa sensação de que o síndico morador vai estar muito mais presente.

E precisa também erradicar esse negócio de ter que ter uma pessoa disponível 24 horas para o condomínio. A escravidão acabou, faz muito tempo, não existe ninguém que trabalhe 24 horas.

Então, cada um tem o seu horário de trabalho, cada um tem o seu horário de trabalho no horário comercial. Vai resolver, vai atender telefone para qualquer urgência, emergência, seja qualquer hora do dia, sábado, domingo, feriado, mas todo mundo tem o seu horário”, declara Jisele.

Como contratar um síndico profissional?

 

Jisele orienta realizar uma pesquisa com antecedência deste profissional e fazer uma avaliação criteriosa do currículo. “O ideal é que você comece sempre antes. Então, você precisa avaliar o currículo do profissional, você tem que ver a formação dele, o tempo de mercado, você tem que pegar três referências desse cara, falar com o cliente dele.

E o mais importante, saber se o perfil dessa pessoa combina com o seu condomínio. Então, às vezes, o síndico profissional é maravilhoso, só que ele não dura seis meses no prédio porque o perfil não é o perfil do condomínio.”

Proprietários e Inquilinos têm as mesmas obrigações e direitos nos condomínios?

Segundo a advogada, o texto do regulamento do prédio está lá. E se aplica a qualquer um, independente de ser proprietário ou inquilino. As obrigações se aplicam para todo mundo, porém a partir do momento que você aluga um imóvel, você cede alguns direitos de propriedade aos seus inquilinos.

“Quando você alugou, você cedeu o direito de uso para o seu inquilino. Então, o inquilino que vai usar a piscina, o inquilino que vai usar o salão de festas, o inquilino que vai usar a academia. Já o proprietário que cedeu esse direito de uso não pode fazer mais festa. Ele alugou o apartamento, ele não pode mais fazer festa. Quem vai fazer a festa é o inquilino dele.

E tem a questão de deliberar das votações, que é a assembleia que você vai participar. Se você é proprietário, você vai lá na assembleia e votar.

Se você for inquilino, você não tem o direito de participar das assembleias, a não ser que o proprietário te passe uma procuração com poder de representatividade, e aí você vai lá e também exerce esse direito de voto na Assembleia”, explica a advogada.

O inquilino pode participar do sorteio de vaga com procuração ou sem procuração?

De acordo com a mediadora vai depender da forma do sorteio. Se for uma participação de um sorteio de maneira em que o proprietário não tenha que exercer nenhum ato, como por exemplo, o sorteio da vaga será de forma eletrônica, o proprietário não vai ter que fazer nada. Então, o inquilino pode participar.

Agora, vamos supor que o sorteio será de apartamento, e aí esse cara sorteado vai ter que ir lá e vai ter que escolher a vaga. Esse ato de escolher a vaga precisa de procuração. Porque você está praticando um ato em nome do proprietário. Precisa de procuração.

E se o inquilino estiver devendo o condomínio, é obrigação do inquilino ou do proprietário pagar?

Depende do contrato de locação. O que o seu contrato de locação estipula? Que o proprietário vai cobrar de você o aluguel mais o condomínio? Ou o proprietário vai cobrar de você somente o aluguel e o condomínio fica por sua conta? O que foi compactuado?

“A dívida é do imóvel. O boleto está atrasado. Quem deve? O apartamento 1205. O 1205 que deve o condomínio. Quem vai pagar esse condomínio vai ser o nominho de quem está lá na certidão de registro de imóveis. Então, eu vou lá no cartório, vou pedir uma certidão de registro de imóveis atualizada, saí o papelzinho, olhei lá, Dalton. Quem eu vou cobrar? O Dalton.

O Dalton, por sua vez, vai receber um processão meu, ele vai ter lá o prazo para ele pagar, enfim, segue o jogo, segue o processo, e aí ele vai ter que pagar. e ele, na qualidade de proprietário, vai pedir para a Fabi, na qualidade de inquilina, com base no contrato de locação, indenizá-lo daquilo que ele pagou e que deveria ser de sua responsabilidade.

Mas aí são duas esferas. Uma esfera é do condomínio, em receber o boleto do prédio, e uma outra esfera é a esfera cível, é o contrato que foi compactuado de locação e que só faz valer essas regrinhas só entre partes, entre proprietário e inquilino”, declara Jisele.

E se esse inquilino estiver devendo, ele pode participar da votação?

Não. Nem o inquilino e nem o proprietário.

A mediadora explica que essa proibição está prevista no Código Civil e se aplica a todos os condomínios. "Não é uma regra específica de um prédio ou outro; está escrita no Código Civil. Para participar e deliberar, é necessário estar em dia com a sua cota condominial.”

Um detalhe importante é que, de acordo com o Código Civil, o devedor não pode nem participar da reunião. No entanto, para evitar constrangimentos, muitas vezes é permitido que ele participe, mas sem direito a voto.

O condômino devedor pode usar a área comum do condomínio?

A questão do uso das áreas comuns por condôminos inadimplentes é um tema que gera bastante debate e controvérsia. As regras estipuladas nos regulamentos internos dos condomínios muitas vezes proíbem a utilização de determinadas áreas pagas, como churrasqueiras e salões de festas, para aqueles que não estão em dia com suas cotas condominiais.

“Se o regulamento do condomínio estabelece que os inadimplentes não podem utilizar as áreas comuns pagas do empreendimento, como reservar a churrasqueira ou o salão de festas, e se houver uma taxa de utilização para essas áreas na maioria dos prédios, então essa regra deve ser seguida. No entanto, algumas pessoas recorrem ao Poder Judiciário para garantir o direito de usar essas áreas mesmo estando inadimplentes. Existem diversas decisões nos tribunais sobre essa questão, e ainda não há um consenso estabelecido. Alguns juízes entendem que, mesmo inadimplente, não se pode cercear o direito de propriedade e uso. Outros concordam que, conforme o regulamento interno do condomínio, o inadimplente não pode utilizar essas áreas. Trata-se de um tema bastante complexo e ainda em debate”, declara a mediadora de conflitos condominial.

 
Jisele também explica que todo morador tem direito de saber da relação de inadimplência. E que essa informação do valor da inadimplência vem na pasta de prestação de contas mensal.
 

“Para divulgar a listagem disso, eu recomendo que aprove na Assembleia. Se vai divulgar a listagem de quem deve ou se não vai divulgar aos moradores a listagem de quem deve.

Se não for aprovado, a gente só coloca um resumo. É 10 apartamentos que deve, totalizando o tanto.

No boleto do condomínio pode colocar? Pode colocar, porque quem recebe o boleto do condomínio é o proprietário, é o cara que está lá pagando aquele boleto.

E que também tem acesso à pasta de prestação de contas, então nada muda. Por que não pode divulgar no elevador?

Porque o meu visitante vai ver quem deve. O prestador de serviço vai ver quem deve. E vai virar aquele tumulto no condomínio, porque são pessoas que estão tendo acesso à informação do devedor e que não estão autorizadas. Então, recomendo fortemente até que se atentem a isso, os síndicos, as administradoras, porque hoje que esse negócio da Lei Geral de Proteção de Dados é muito complicado esse tipo de divulgação.  Portanto, resumindo, o proprietário, o dono do imóvel, ele pode sim ter acesso à relação de inadimplente.”

Visitante x convidado

A advogada aproveita para ressaltar a diferença entre visitantes e convidados no uso das áreas comuns dos condomínios. “Visitante não é a mesma coisa que convidado. Quando eu convido o Dalton ou a Fabi para jantar na minha casa, eles são visitantes. Porém, se eu organizo uma festa no salão de festas e chamo vocês dois e mais 20 ou 30 pessoas, essas pessoas são convidadas, não visitantes. Portanto, mesmo que no seu condomínio os visitantes possam usar a piscina, os convidados não têm o mesmo direito."

O condomínio pode proibir os pets?

A presença de animais de estimação em condomínios é um tema que frequentemente gera discussões e dúvidas entre moradores e administradores. Muitos se perguntam se o condomínio tem o direito de proibir a presença de pets em suas dependências.

Segundo a advogada, existem algumas convenções que ainda proíbem porque são antigas, mas hoje a legislação, os julgados, a jurisprudência é unânime no sentido de que você não pode proibir que as pessoas tenham pets no condomínio. O que pode é regrar.
 

“E eu acho que é super digno. Eu não posso exigir, por exemplo, que você leve o seu pet no colo. Tem condomínios antigos que falam que você só pode sair com o seu pet se for no colo. Mas eu tenho o São Bernardo, e aí, faço o quê? O Golden. Como você carrega um cachorro desse? Então não sai o cachorro de casa.

Mas você pode exigir, por exemplo, que você vá no elevador de serviço, focinheira para aquelas raças que já estão na legislação e também para outras raças que, embora não estejam na relação da lei, apresentem agressividade, você pode exigir. Eu posso exigir que um pinscher use focinheira no condomínio, sabia?

Se ele apresentar agressividade com os vizinhos, a gente pode exigir. Então, a coleira guia é importantíssima.

E sempre junto ao corpo, não deixa o cachorro solto, para a segurança dele. Porque se um cachorro maior ataca o seu cachorrinho menor, é uma levantadinha que você dá na coleira, você salvou a vida do seu pet.

Então, grande ou pequeno, sempre com coleira guia, sempre junto ao corpo. Recomendo que seja elevador de serviço. Vai liberar o social? Dá para liberar o social também, mas dá prioridade para as pessoas. Pergunte se a pessoa que está usando o elevador tem algum problema de andar com pet. Você se importa? Você não espera o próximo. É aquela grande família. A partir do momento que você decide conviver em coletividade, viver em condomínio, você não pode se preocupar só com você. Tem que se preocupar com todo mundo.”

E aquele pet que late o dia todo e incomoda os vizinhos?

Para aquele pet que late muito durante o dia e incomoda os vizinhos, a mediadora de conflitos orienta uma boa conversa e algumas dicas para amenizar os transtornos com os vizinhos!
 

“Uma boa conversa com esse morador é importante para que ele entenda que a rotina dele, da família dele, está causando transtorno para os vizinhos. Recomendo algumas coisas para esse morador. Não deixar a sacada aberta, não trancar o Pet na sacada, que dá maus tratos, não pode trancar o Pet na sacada. Deixar ele longe da porta de entrada do apartamento, porque o Pet sente que tem gente passando no corredor. Algumas recomendações o síndico também pode dar para essa pessoa. Se tiver muito grave a situação, levar uma pessoa especialista para treinar esse cachorrinho. Se não tiver jogo, é multa. Porque você pode fazer o que quiser dentro do seu apartamento, desde que você não prejudique a coletividade. A partir do momento que você está ultrapassando isso, você está desrespeitando o direito do seu vizinho, aí tem que parar.”