Goteiras no apartamento alugado. Quem deve pagar?

A locação de imóveis gera muitas dúvidas e uma das principais é com relação aos custos do conserto do imóvel alugado. No caso da manutenção de goteiras em um apartamento alugado, de quem é a responsabilidade de arcar com os custos? Inquilino ou proprietário?

Essa é uma dúvida da Maria da Glória, uma das nossas seguidoras do nosso Canal do Grupo SP Imóvel no Youtube, onde nos foi questionado o seguinte:

“Aluguei um apartamento em São Paulo faz dois meses. Reparei inicialmente que havia manchas no teto do banheiro que não constam na vistoria, mas não quis reclamar para o proprietário. Passados esses dois meses, as manchas aumentaram e começaram a pingar bem acima do vaso sanitário. O que devo fazer? Quem deve pagar pela reforma?”.

Afinal, quem deve pagar o conserto de goteiras no apartamento alugado? Inquilino ou proprietário?

Segundo, o Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, a resposta não é óbvia, e muitos podem até se surpreender: o responsável por arcar com os custos do conserto da infiltração do apartamento é o morador do apartamento de cima.

Porém, geralmente, quem é o responsável por acionar o proprietário do imóvel de cima, é o locador (proprietário) do apartamento alugado.

Como o inquilino deverá agir nessa situação?

O inquilino deverá avisar o proprietário ou a administradora responsável pela gestão da locação, para que o locador tenha ciência do acontecimento e a partir de então, consiga acionar o condomínio para que seja possível compreender se se trata de um problema de coluna (ficando sob responsabilidade do prédio) ou do apartamento de cima (ficando sob responsabilidade do proprietário do apartamento vizinho).

Caso seja provado que o problema é proveniente do apartamento vizinho é necessário que o locador notifique o responsável pelo imóvel superior, para que o conserto ocorra. Se esse responsável não se manifestar será preciso tomar atitudes mais enérgicas, entrando com uma ação judicial.

O inquilino do apartamento que apresenta os problemas goteiras deverá estar resguardado pelo proprietário para que medidas sejam tomadas e justamente por isso, a sua comunicação sobre a infiltração deverá acontecer no momento em que ela for notada, para que futuramente, ele seja isento de qualquer responsabilidade.  

O locador, segundo o Art. 22 é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

Sendo assim, caso o locador resolva não ingressar com ação de dano infecto com pedido de liminar, o locatário também poderá entrar com esse pedido, porém o mesmo deverá ser indenizado devido os gastos com ação etc, com foco no artigo 22, parágrafos I, II e III da Lei 8.245 e artigos 566 e seguintes do Código Civil.

Tenha sempre um especialista intermediando esses contatos

Normalmente, quando ocorre uma notificação bem feita, entre os proprietários dos apartamentos envolvidos com o problema de infiltração, torna-se desnecessária a entrada com ações judiciais, tornando a resolução do problema mais rápida.

Esse profissional também tornará clara e viável o direito de vizinhança dos envolvidos, conforme descrito abaixo:

CAPÌTULO V

Dos Direitos de Vizinhança

Seção I

Do Uso Anormal da Propriedade

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Sendo assim é importante frisar que o profissional estará encarregado de assegurar que todos os direitos dos envolvidos estejam sendo aplicados e caso algum problema maior venha a surgir, ele estará apto para buscar meios legais e imparciais, de resolvê-lo com maior agilidade, desgastando minimamente qualquer negociação para ambas as partes.

Fonte: Entrevista com Marcel de Toledo, advogado imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, em outubro de 2021.