Herdeiro pode vender imóvel sem autorização dos outros herdeiros?

Eis um questionamento comum entre herdeiros: é possível vender o imóvel herdado sem a autorização dos demais herdeiros? A verdade é que o processo não é simples, mas é possível vender o imóvel mesmo sem todos os herdeiros concordarem. Para isso, é necessário entrar com uma ação.

No entanto, é necessário seguir algumas regras senão a venda acaba sendo anulada. De qualquer forma, esse costuma ser um processo judiciário demorado, por isso, a primeira recomendação é sempre buscar um consenso entre os envolvidos.

Para entender como funciona a venda de um imóvel herdado sem o consenso de todos os herdeiros, continue a leitura.

O primeiro passo: fazer o inventário

Sem o inventário, não é possível vender o imóvel. Isso porque enquanto o inventário (judicial ou extrajudicial) não for concluído, o bem imóvel ainda faz parte do espólio, ou seja, do conjunto de bens deixados pela pessoa falecida.

Nesse caso, nenhum herdeiro tem o direito de vender, individualmente, o imóvel sem a anuência de todos os outros envolvidos. Para que a venda seja possível, todos os herdeiros devem concordar e, no caso de inventário judicial, a autorização do juiz também é necessária.

Essa regra visa garantir a proteção dos direitos de todos os herdeiros, evitando que uma parte do patrimônio seja alienada sem a ciência ou o consentimento das outras partes interessadas.

Por outro lado, quando não houve ainda a partilha dos bens porque o inventário não foi finalizado, é possível vendê-lo através da cessão de direitos hereditários ou por alvará judicial. 

Como vender imóvel herdado com inventário?

Após finalizar o inventário, os herdeiros tornam-se co-proprietários do imóvel, caso ele tenha sido destinado a mais de uma pessoa.

Nesse ponto, via de regra, não é possível um herdeiro vender sua parte do imóvel sem o consentimento dos demais co-proprietários. O artigo 504 do Código Civil determina que nenhum sócio proprietário pode vender sua fração de um bem indivisível, como o imóvel, sem a autorização dos outros condôminos. Confira na íntegra:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Direito de preferência

Se um herdeiro desejar vender sua parte, ele deve primeiramente oferecer sua quota aos outros coproprietários, garantindo-lhes o direito de preferência. Esse procedimento, chamado "direito de preferência", é regulamentado pelo artigo 1.322 do Código Civil. Confira: 

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Então, se um dos herdeiros quiser vender o imóvel e os demais não concordarem, ele pode oferecer sua parte a eles.

É possível vender o imóvel sem autorização de todos os herdeiros?

Imagem: Freepik

Se um dos herdeiros pensar em simplesmente vender o imóvel como se fosse seu, isso não é possível, nem mesmo sua fração de posse. Nesse caso, a transação pode ser considerada nula ou anulável, dependendo do caso. Isso porque a negociação estaria desrespeitando o direito de propriedade dos outros herdeiros.

Com isso, o comprador que adquirir o bem nessas condições estará sujeito a riscos, podendo perder o imóvel e ser obrigado a buscar a restituição do valor pago diretamente com o herdeiro que efetuou a venda irregular.

Como vender um imóvel herdado quando nem todos os herdeiros concordam?

Para um herdeiro vender o imóvel sem o consentimento dos outros, é necessário entrar com uma ação de extinção de condomínio, o que “liberta” esse herdeiro de ser condômino de algo contra sua vontade.

Com essa ação de extinção de condomínio, é expedida a escritura pública de compra e venda. Ou seja, é como se o juiz assinasse pelo herdeiro que não concorda com a venda. O que, na prática, significa dizer que a venda ocorre mesmo sem a assinatura do herdeiro contrário.

No entanto, essa ação não serve para quando um dos herdeiros quiser exercer seu direito de preferência e comprar a fração do herdeiro que quer vender o imóvel. Esse processo se chama adjudicar o bem.

Nesse caso, o herdeiro interessado na compra deverá realizar o pagamento da diferença aos demais em dinheiro, após a avaliação atualizada do imóvel.

Leia também: Imóvel de Herança: considerações para realizar à venda 

Conclusão

De forma geral, um herdeiro não pode vender um imóvel herdado sem a autorização dos demais. Seja durante o inventário ou após a partilha, a negociação do bem requer o consenso de todos os envolvidos. 

No entanto, é possível recorrer ao poder judiciário para que o herdeiro interessado em se desfazer do imóvel não precise permanecer como co-proprietário contra sua vontade.

Ainda assim, vale lembrar que esse é um processo demorado. Não é incomum encontrarmos imóveis “abandonados” por anos devido à falta de consenso entre os herdeiros. Você já deve ter encontrado alguns pelo seu caminho… Por isso, sempre é viável tentar um acordo entre os herdeiros envolvidos. Para isso, entre em contato com um advogado especialista na área para você se inteirar dos seus direitos e possibilidades legais dentro desse cenário.

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