Holding Imobiliária ainda vale a pena?

A reforma tributária em curso no Brasil está mudando a forma como famílias, investidores e empresas estruturam seus ativos imobiliários. Estruturas antes consideradas altamente eficientes — como a holding imobiliária — passam agora por um momento de revisão, exigindo cálculos detalhados e avaliação caso a caso. Com a iminente tributação de dividendos e propostas de alteração no ITCMD, entender os impactos práticos dessas mudanças se torna essencial para quem vende, aluga ou planeja sucessão de imóveis.

Para trazer detalhes sobre essas mudanças, o Grupo SP Imóvel conversou com Renato Faria, advogado e professor de direito tributário, que explicou como a reforma impacta a holding imobiliária.

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Acompanhe o que muda e por que você precisa começar a se preparar desde já. Continue a leitura e confira!

O que é Holding Imobiliária?

A palavra "holding", embora tecnicamente relacionada ao controle de participações societárias, é popularmente usada para empresas que detêm e gerenciam patrimônio imobiliário.

Existem dois perfis principais:

• Holding Patrimonial: Focada na proteção do patrimônio pessoal e planejamento sucessório, sem exploração ativa dos ativos.
• Empresa Imobiliária (comumente chamada de holding imobiliária): Focada na exploração de ativos imobiliários, como locação ou venda, buscando eficiência tributária.

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Reforma tributária e imóveis: o que muda?

A Emenda Constitucional nº 132/2023 abriu caminho para uma ampla reorganização do sistema tributário brasileiro, com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), além de mudanças relevantes no Imposto de Renda e no ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).

No setor imobiliário, essas transformações afetam diretamente operações de venda, locação, planejamento sucessório e estruturas patrimoniais. Segundo o advogado e professor de Direito Tributário Renato Faria, com mais de 20 anos de experiência na área, o cenário mudou de forma significativa:

"Até pouco tempo atrás eu não teria muita dificuldade em te dizer rapidamente que sim, vale a pena. Só que a gente está na iminência de ter um projeto de lei, o Projeto de Lei 1087, aprovado às pressas pelo Congresso Nacional e pendente apenas de sanção presidencial."

Tributação de dividendos e o impacto nas holdings imobiliárias

Um dos pontos centrais é o Projeto de Lei nº 1087, que prevê a tributação de dividendos, algo que altera profundamente a lógica das holdings imobiliárias voltadas à locação de imóveis. Até então, a combinação de tributação na pessoa jurídica e isenção na distribuição de lucros tornava a estrutura bastante vantajosa.

Com as novas regras, esse cenário deixa de ser automático. Faria explica que a análise passou a exigir cautela:

"A quase certa aprovação desse projeto de lei me faz pensar que a resposta mais adequada num cenário de montagem de uma holding imobiliária no contexto de um planejamento sucessório seria ter que fazer conta."

Na prática, além da alíquota aplicada à empresa, o lucro distribuído aos sócios pode sofrer nova incidência, reduzindo a eficiência tributária que antes fazia da holding uma “estrutura campeã”, como o próprio especialista define.

Venda de imóveis: pessoa física x pessoa jurídica

Quando o assunto é venda de imóveis, a diferença entre operar como pessoa física ou jurídica se torna ainda mais relevante. A pessoa física é tributada pelo chamado ganho de capital, com alíquotas que começam em 15% e podem chegar a 22,5%, mas com importantes benefícios legais.

Faria destaca que esses incentivos muitas vezes tornam a venda pela pessoa física mais vantajosa:

"Se eu compro, se eu vendo um imóvel e dentro de 180 dias eu pego o dinheiro daquela venda e compro outro, eu posso ter 100% de isenção. Nunca vai ser melhor na pessoa jurídica, na holding imobiliária."

Além disso, imóveis adquiridos há muitos anos contam com fatores de redução do imposto, algo que não se aplica da mesma forma quando o bem está dentro de uma empresa.

Leia também: O que é o lucro imobiliário e como funciona no Imposto de Renda?

O que muda em relação ao ITCMD

Outro ponto sensível diz respeito ao ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), imposto estadual que incide sobre heranças e doações, muito utilizado em planejamentos sucessórios com holdings patrimoniais. O Projeto de Lei Complementar nº 108, que regulamenta pontos da reforma tributária, tende a fortalecer a adoção do valor de mercado como base de cálculo do imposto.

Segundo Faria:

"O legislador está determinando que seja adotado o valor de mercado. Hoje, historicamente, a gente vinha adotando o valor venal do IPTU, que é bem mais baixo."

No estado de São Paulo, embora a alíquota atual seja fixa em 4%, há projetos em discussão que introduzem progressividade, podendo elevar a carga tributária conforme o valor do patrimônio transmitido.

Locação de imóveis e novos tributos sobre consumo

No campo da locação, a reforma também amplia o radar de tributação. Pessoas físicas ou famílias que atingem determinados volumes de renda anual com aluguel podem passar a se sujeitar ao IBS e à CBS.

Faria alerta:

"A pessoa física ou as famílias que recebem, que têm um aluguel no ano superior a 240 mil reais referente a três imóveis, ela já está dentro do radar da reforma."

Esse enquadramento reforça a importância de analisar o perfil do contribuinte, o número de imóveis e o tipo de exploração imobiliária antes de definir a melhor estrutura.

Vantagens não tributárias da Holding

O cenário pode parecer preocupante, mas o especialista ainda destaca algumas vantagens que não estão relacionadas à Reforma e ainda se mantém. São elas:

Proteção Patrimonial

Essencial para famílias com patrimônio diversificado (imóveis, aplicações, participações, etc.) e contextos familiares complexos (múltiplos casamentos, filhos com necessidades especiais).

Governança e Sucessão

• Consolida o patrimônio em uma única "caixinha";
• Facilita a doação de cotas aos herdeiros (com reserva de usufruto vitalício e direitos políticos), sendo mais simples do que doar múltiplos ativos;

• Permite estabelecer regras claras para os herdeiros em acordos de sócios.

Planejamento sucessório: ainda dá tempo?

Apesar das mudanças iminentes, o especialista avalia que ainda há espaço para organização patrimonial, desde que feita com acompanhamento técnico:

"Ainda tem bastante tempo […] de implementar um planejamento sucessório, de avaliar se faz sentido, se vale a pena montar uma holding."

Ele ressalta, porém, que a decisão deve considerar não apenas tributos, mas também governança, proteção patrimonial, dinâmica familiar e objetivos de longo prazo, que são pontos que ainda podem ser vanatajosos, como você viu no tópico anterior.

O que fazer com as Holdings já existentes?

Distribuição de Dividendos

Famílias com holdings e lucros acumulados devem deliberar e pagar os dividendos até o final do ano para garantir a isenção atual, conforme as regras do PL 1087. Há incertezas técnicas sobre como apurar os lucros até 31 de dezembro de 2025 para deliberação em 2024, exigindo cautela.

Antecipação de Dividendos

Embora comum, a antecipação deve ser feita com base em resultados já apurados (ex: balancetes trimestrais) para mitigar riscos de questionamento.

Assessoria Profissional

Faria enfatiza a necessidade de buscar uma assessoria jurídica multidisciplinar (advogados tributaristas, de família, societários e contadores) para analisar o contexto familiar, o perfil do patrimônio e os objetivos, a fim de tomar decisões acertadas em um planejamento sucessório que é complexo e dinâmico.

“É bom trabalhar ali a quatro mãos, não é só um tributarista. Tem um advogado de família, tem um advogado da área societária que tem que participar, que vai executar os documentos. Muitas informações você extrai da declaração do imposto de renda. Tem coisa que você precisa pedir para ajustar, para retificar, para trazer um melhor esclarecimento. É um trabalho dinâmico, ele é vivo, planejamento sucessório é vivo."

Conclusão

A reforma tributária redefine as regras para quem atua no mercado imobiliário, especialmente nas operações de venda, locação e estruturação de holdings. A iminente tributação de dividendos, a possível elevação e progressividade do ITCMD e a adoção do valor de mercado como base de cálculo exigem análises detalhadas e personalizadas.

Como resume Faria, o momento pede cautela: não há mais respostas prontas. Colocar tudo “na ponta do lápis” e contar com assessoria especializada deixou de ser opção e passou a ser uma etapa essencial para decisões seguras e eficientes no novo cenário tributário.

Quer ficar sempre atualizado sobre como essas mudanças afetam o mercado imobiliário? Continue acompanhando os portais do Grupo SP Imovel: nossa equipe traz as melhores análises e orientações para você se preparar.

Ficou com alguma dúvida ou deseja orientação personalizada?Entr em contato com o Renato Vilela Faria:

Sócio da área Tributária do escritório Martins Villac Advogados
E-mail: rvf@martinsvillac.com.br
Site: martinsvillac.com.br