Imóvel adquirido antes do casamento com comunhão parcial de bens é partilhado?

Antes de casar, muitos casais se preocupam em definir como será feita a separação de bens em caso de divórcio. Como o imóvel tende a ser um dos bens com o valor mais alto, não à toa é a principal preocupação. Até porque, para além do valor financeiro, se o casal tiver apenas um imóvel, a separação acaba influenciando muito no dia a dia, sendo necessário encontrar um novo lugar para morar, o que pode não ser fácil. Por isso, surge a dúvida: o imóvel adquirido antes do casamento com comunhão parcial de bens é partilhado?

Além disso, caso o casal não escolha um regime de bens, a lei determina que o casamento seja classificado como regime de comunhão parcial, ou seja, divide-se todos os bens que foram adquiridos durante o casamento entre o casal. Por isso, essa dúvida pode surgir de forma tardia, já no momento em que o casal está em processo de separação e divórcio.

Então, nesses casos em que o casamento foi feito em regime de comunhão parcial de bens, até mesmo quando não há casamento, mas sim uma união estável (quando o casal mora junto sem nenhum contrato), aquilo que foi adquirido antes do casamento não entra na partilha. 

Quer saber mais detalhes sobre esse assunto? O SP Imóvel conversou com o advogado Fábio Tancredi e o Sócio Diretor do Grupo SP Imóvel, Marcel de Toledo. Continue a leitura e fique por dentro desse assunto.

Como funciona a comunhão parcial de bens? 

Antes de mais nada, importante ressaltar que quando o casal não escolhe um regime específico de comunhão para o casamento, a lei determina o casamento feito em comunhão parcial de bens. Por isso, o advogado Fábio Tancredi aconselha entender os tipos de regimes que existem, "essa escolha deve ser feita antes de se casar".

Isso também se aplica quando o casal vai morar junto, mas não formaliza o casamento nem faz nenhum tipo de contrato. Para isso, basta que o esse relacionamento se caracterize como união estável. Sendo que, de acordo com a legislação brasileira, a união estável é caracterizada pela convivência pública, contínua e duradoura entre duas pessoas, com o objetivo de constituição de família. No entanto, vale lembrar que também é possível formalizar a união estável.

Então, nesses casos, quando há divórcio, aplica-se a comunhão parcial de bens para que seja feita a separação. Para isso, considera-se todos os bens que foram adquiridos durante o casamento, mesmo que tenham sido comprados ou pagos por um dos dois apenas. Esses bens são chamados de bens comuns.

Portanto, é irrelevante que, por exemplo, apenas um dos dois trabalhe ou a diferença de salário entre eles, ou algo do tipo. Assim como também é irrelevante se o documento de posse está no nome apenas de um.

Desse modo, se o imóvel foi comprado durante o casamento ou união estável, mesmo que ele esteja no nome apenas de um, ele entra na partilha. O que não significa necessariamente que cada um terá 50% do imóvel, pois se consideram outros bens e é possível chegar em um acordo que seja bom para ambos durante a partilha.

Se o imóvel foi comprado antes do casamento ou união estável, ele entra na partilha de bens?

Imagem: Freepik 

Via de regra, um imóvel for comprado por uma das duas pessoas antes do casamento ou união estável, ele não entra na partilha de bens em caso de divórcio. Mas Tancredi faz um alerta:

"Primeiro, precisamos observar primeiro como se deu essa aquisição, se o imóvel foi comprado e quitado integralmente antes do casamento, ou se houve alguma entrada ou participação de algum valor vindo, ou de doação, ou de algum parente, de alguma outra parte, se teve alguma parcela financiada, se esse financiamento perdurou após o casamento. Então, precisa ser observado esses itens para verificar, no momento da partilha, como vai ficar".

Se uma das pessoas entrou no processo de compra e venda antes do casamento, no entanto, a transferência de titularidade do imóvel só foi concretizada durante o casamento, mesmo assim, considera-se que o imóvel foi adquirido antes. Desse modo, não será partilhado.

Nesse caso, entende-se que o imóvel é um bem particular e não um bem comum, como aqueles bens adquiridos durante o casamento. 

Uma ressalva importante é quando um bem comprado antes do casamento ou união estável é vendido para comprar o imóvel durante a relação. O valor desse bem é considerado um bem particular, assim, considera-se apenas o restante do valor na hora de partilhar o imóvel.

Por exemplo, um carro comprado antes do casamento é vendido por R$20 mil, que é usado para complementar a compra de um imóvel, durante a relação, que custa R$100 mil. Nesse caso, o imóvel não é partilhado de forma igual entre as duas pessoas, porque uma das partes investiu o valor de um bem particular na compra.

Nesse caso, é importante alertar o corretor de imóveis para que esse tipo de especificação conste no documento de compra e venda, assim, em caso de divórcio, é mais simples provar que esse bem comum conta cum uma parte de um bem particular.

Outra situação, trazida pelo Sócio Diretor do Grupo SP Imóvel, Marcel de Toledo, é um caso hipotético em que a mulher pagou 80% de um imóvel financiado, então, casou-se e os 20% restantes foram pagos durante a união. "Ela continua pagando as parcelas restantes, porque se sente dona do imóvel, mas por algum motivo se separam: o esposo pode querer partilhar esses 20%?", questiona Toledo.

"Sim, ele pode. Esse é um caso que é bastante comum e corriqueiro", responde Tancredi. "Aí você tem que acabar avaliando caso a caso. Mas toda aquela aquisição onerosa durante a comunhão, comunica-se", finaliza.

Rendimentos dos bens particulares

Um ponto que merece atenção são os rendimentos dos bens particulares. Por exemplo, se o imóvel adquirido antes do casamento for alugado, o valor desses aluguéis pertencem a ambos.

Então, em uma situação que esse dinheiro tenha sido guardado no banco ou investido, ele será partilhado. Do mesmo modo, se um novo imóvel for adquirido com esse valor recebido dos aluguéis, ele também será partilhado.

Atenção para bens que receberam benfeitorias 

Um bom exemplo de benfeitorias em bens particulares (aqueles comprados antes do casamento) relacionado a imóveis é quando uma das pessoas compra um terreno antes do casamento e, após o casamento ou união estável, ambos constroem uma casa nesse terreno. 

Em casos assim, dividem-se os bens: o terreno e o imóvel. Ou seja, o valor do terreno é todo daquela pessoa que comprou, mas o valor da casa é dividido entre os dois.

Outros pontos importantes

Além dessas situações mais comuns citadas anteriormente, vale lembrar que existem outras situações em que o bem adquirido é do casal e entra na partilha de bens. 

Premiações

Por exemplo, premiações (chamadas de fato eventual), como prêmios de loteria e até mesmo premiações como do reality show Big Brother Brasil — não apenas em relação ao prêmio final, mas também aos prêmios recebidos durante o programa, como um carro ou uma casa.

Assim, qualquer prêmio recebido por uma das pessoas em casos como esses e outras situações, entra na partilha de bens. Então, se uma das pessoas ganha na loteria e guarda o dinheiro, ele seria dividido, se usa o dinheiro para comprar um imóvel, ele é dividido. 

Doações

Outra situação mais comum é em relação a doações. Se uma das pessoas recebe a doação de forma particular, ela é considerada um bem particular e não será partilhada. No entanto, se a doação é feita em nome do casal, ela será partilhada. 

"Um tio doa para um sobrinho, que é casado. Ele pode escolher se a doação será feita para o casal ou apenas para o sobrinho", Tancredi exemplifica.

Herança

Por outro lado, quando o assunto é herança, não importa quando ela for recebida (antes ou durante o casamento, ou união estável), ela será considerada um bem particular. Ou seja, uma herança nunca será partilhada entre o casal.

Isso continua valendo ainda que, por exemplo, a herança seja uma casa e essa casa, seja vendida e comprada outra casa, ainda que isso ocorra durante a relação, essa nova casa ainda será considerada uma herança. No entanto, se houver diferença de valores, acaba entrando como benfeitoria, ou seja, a diferença de valor pode entrar na partilha.

Conclusão

De modo geral, um imóvel adquirido antes do casamento não entra na partilha de bens, sendo considerado um bem particular. 

No entanto, antes do casamento ou de formalizar a união estável, ou mesmo antes de morar junto, vale a pena contar com um advogado para escolher o regime de comunhão que melhor se adequar às preferências do casal, de modo a ter uma partilha justa para ambos em caso de divórcio.

Antes do casamento, pode-se fazer o pacto antenupcial, também chamado de pacto nupcial. Ele é um contrato pré-nupcial ou convenção matrimonial firmado pelos casais antes da celebração do casamento. 

Nesse contexto, Tancredi responde a uma dúvida comum em relação ao casamento: qual é o melhor regime de casamento? 

"Essa avaliação é individual. Mas é importante quem está casando entender. O comum é quem tem patrimônio, por herança ou patrimônio familiar, em geral, casa pela separação total de bens; e, quem não tem patrimônio nenhum, ou tem apenas um imóvel, ou um patrimônio que não é de monta considerável, acaba optando pelo regime da união parcial, porque o que construir, vai construir junto e vai acabar dividindo. O importante é, quando escolher e definir casar, fazer esse estudo, uma consulta mesmo, de qual é o melhor regime.", explica o advogado.

"Uma coisa que é novidade, que é importante: você pode, hoje, fazer a mudança do regime de bens durante o casamento", Tancredi finaliza.

Fonte: Entrevista realizada com advogado Fábio Tancredi - fabio@tancredi.adv.br, em agosto de 2024.