Imposto de Renda: Como Funciona a Atualização de Imóveis ao valor de mercado

Contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para adesão com alíquotas reduzida

A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou a Instrução Normativa n.º 2.222, de 20 de setembro de 2024, que estabelece regras para a atualização do valor de imóveis para pessoas físicas e jurídicas, com base no valor de mercado. Os contribuintes têm até o dia 16 de dezembro de 2024 para optar por essa atualização e recolher o imposto referente à diferença entre o custo de aquisição e o valor atualizado, com aplicação de alíquotas reduzidas.

Imposto de Renda

O Imposto de Renda é um tributo federal cobrado sobre a renda e os ganhos de pessoas físicas e jurídicas no Brasil. Ele é calculado com base nos rendimentos anuais, como salários, aluguéis e investimentos. Devem declarar o Imposto de Renda pessoas físicas que receberam rendimentos tributáveis acima de um valor estipulado pela Receita Federal, possuem bens com valor superior ao limite determinado, ou realizaram operações em bolsas de valores, entre outros critérios.

Ao preencher a declaração do Imposto de Renda, o contribuinte deve informar os bens imóveis, no Brasil ou no exterior, pelo custo de aquisição, ou seja, o valor pelo qual o bem foi adquirido. Porém, agora, diante das novas regras, será possível atualizar o valor do imóvel considerando o valor atual de mercado e assim pagar pelo tributo correspondente, com desconto.

Como fazer a atualização do valore de imóveis a valor de mercado no Imposto de Renda 2024

Aqueles que têm interesse em optar pela atualização do valor de mercado de seus imóveis e pagar o imposto correspondente à diferença entre o custo de aquisição e o valor atualizado, com alíquotas reduzidas deverão preencher a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), até o dia 16 de dezembro, disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no próprio site da Receita Federal.

Redução da Alíquotas no IRPF – Pessoa Física

As pessoas físicas que optarem por atualizar o valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença de valor. Sem a redução, as alíquotas variam de 15% a 22,5%.

Redução da Alíquotas no IRPF – Pessoa Jurídica

Para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis registrados no ativo não circulante de seus balanços será tributada com alíquotas de 6% de IRPJ e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) sobre a diferença de valor. Sem a redução, as alíquotas somam 34%.

Não poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis:

Conforme a normativa da Receita Federal da Lei nº 14.973 de 16 de setembro de 2024, no Artigo 6º: Não poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis:

Pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados na Declaração de Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF) relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, apresentada até o dia 31 de maio de 2024;
Pertencentes à pessoa física, domiciliada no ano de 2023 em um dos municípios do Rio Grande do Sul em estado de calamidade pública, identificados no Anexo Único da Portaria RFB 415/2024 e na Portaria RFB 423/2024, que não tiverem sido declarados na Declaração de Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF) relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, apresentada até o dia 31 de agosto de 2024;
Pertencentes à pessoa jurídica, que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024;
Adquiridos no curso do ano-calendário de 2024;
Alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção pela atualização.

Parágrafo único. As vedações a que se referem os incisos I e II do caput não se aplicam às:

I - controladas indiretas, nos casos em que a controlada direta tenha sido declarada na DAA ou na ECF relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023;

II - pessoas físicas não obrigadas à apresentação da DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023; e

III - pessoas jurídicas não obrigadas à apresentação da ECF relativa ao ano-calendário de 2023.

Propriedades no exterior poderão ser incluídas

Também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens.

Entenda melhor o significado:

1- Imóveis no Brasil e no exterior: Significa que essa atualização de valores pode ser feita tanto para imóveis localizados no Brasil quanto para aqueles no exterior. Ou seja, não há restrição geográfica para o ajuste do valor.

2- Imóveis já atualizados pela Abex: A Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex) é uma declaração que permite a atualização de bens no exterior. Mesmo imóveis que já foram atualizados por esse mecanismo podem ser ajustados novamente, conforme a legislação permite.

3- Entidades controladas no exterior: Refere-se a imóveis que fazem parte de empresas ou entidades que são controladas pelo declarante (pessoa física) fora do Brasil. Nesse caso, mesmo que os imóveis estejam em nome dessas entidades, é permitido atualizar o valor deles, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração de controle dessas entidades.

4- Bens de trust: Um trust é uma estrutura jurídica comum em alguns países, na qual bens, como imóveis, são administrados por um trustee em benefício de uma ou mais pessoas. A atualização de bens também se aplica a imóveis mantidos em trust, desde que a pessoa física (o beneficiário ou controlador) tenha a responsabilidade de declarar esses bens no Brasil.

Imóvel atualizado seja vendido antes de decorridos 15 anos

Segundo a Receita Federal, caso o imóvel atualizado seja vendido antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta, gradualmente, até 100% após 180 meses.

Ou seja, quando um imóvel é vendido (alienado), o proprietário pode estar sujeito ao pagamento de imposto sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor de venda. E na prática, de acordo, com as novas regras, se o imóvel foi atualizado (teve seu valor ajustado oficialmente) e for vendido antes de 15 anos (180 meses), o cálculo do ganho de capital será ajustado de maneira proporcional ao tempo decorrido desde a atualização do valor. O percentual começa em 0% para imóveis vendidos até 36 meses (3 anos) após a atualização, o que significa que, nesses casos, o proprietário não teria ajuste no cálculo do ganho de capital. Esse percentual vai aumentando gradualmente até atingir 100% após 180 meses (15 anos), ou seja, se o imóvel for vendido após 15 anos, o ajuste será total.

A tabela de atualização no caso de venda

Conforme o Artigo 12: No caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos quinze anos contados da data da atualização efetuada nos termos desta Instrução Normativa, deverá ser apurado ganho de capital, mediante a aplicação da seguinte fórmula:

GK = valor da alienação - CAA + (DTA x %), em que:

GK = ganho de capital;

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;

DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme previsto no parágrafo único.

Parágrafo único. Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são: