O atraso no pagamento do aluguel gera muitas dúvidas, principalmente sobre quando o despejo pode acontecer de fato. A legislação brasileira permite que o proprietário aja rapidamente, mas, na prática, existem etapas, tentativas de negociação e prazos judiciais que influenciam esse processo.

Neste artigo, o SP Imóvel explica de forma objetiva como a lei trata o tema e como isso funciona no dia a dia. Continue a leitura e confira!

O locador pode pedir o despejo com quantos dias de atraso?

Do ponto de vista legal, o locador pode ingressar com ação de despejo a partir do primeiro dia de atraso do aluguel. A Lei do Inquilinato autoriza o ajuizamento imediato da ação por falta de pagamento, sem exigir um número mínimo de dias em atraso.

Na prática, porém, a maioria das imobiliárias administradoras não entra com a ação no primeiro dia. É comum que haja uma tentativa inicial de negociação após o primeiro mês de inadimplência.

O que acontece na prática após o primeiro mês de atraso?

Quando o inquilino demonstra interesse em negociar a dívida, as administradoras costumam conceder um prazo para tentativa de acordo. Esse período, em geral, não ultrapassa 60 dias de atraso, justamente para evitar que o débito se estenda por mais de dois aluguéis em aberto.

Se não houver acordo ou pagamento dentro desse prazo, a maioria das imobiliárias opta pelo ingresso da ação de despejo.

Quanto tempo leva um processo de despejo?

Após o ajuizamento da ação, o prazo para o despejo efetivo varia conforme a vara judicial e o cartório responsável. Em média, o processo leva cerca de 6 meses, mas há situações mais rápidas, em torno de 3 meses, e outras mais lentas, que podem ultrapassar 1 ano.

Não existe um prazo fixo na lei; essa é uma estimativa considerando o mercado atual.

Existe despejo mais rápido?

A Lei do Inquilinato prevê o despejo liminar, que é um procedimento mais célere. Ele costuma ser aplicado quando o contrato não possui garantia locatícia, como fiador, caução ou seguro-fiança.

Esse tipo de despejo está previsto no artigo 59 da Lei nº 8.245/1991, que autoriza a concessão de liminar para desocupação do imóvel, conforme os requisitos legais.

Saiba mais sobre garantia locatícia:

• Qual a melhor garantia: fiador, caução ou seguro-fiança na locação imobiliária? 

O que acontece depois que o inquilino é citado?

Após ser citado pelo oficial de justiça, o inquilino (e o fiador, se houver) tem 15 dias para quitar integralmente o débito. Esse pagamento evita o despejo e permite a permanência no imóvel.

Se não houver pagamento nem manifestação no processo, o juiz pode decretar o despejo e conceder um prazo adicional, normalmente de 15 ou 30 dias, para a desocupação voluntária.

E se o inquilino não sair do imóvel?

Caso a desocupação não ocorra no prazo determinado, o juiz pode autorizar o despejo coercitivo, ou seja, a retirada forçada do inquilino. Esse procedimento é previsto no artigo 65 da Lei do Inquilinato, que regulamenta o cumprimento da ordem judicial de despejo.

O oficial de justiça, como regra, tenta realizar o despejo de forma pacífica. Se necessário e autorizado judicialmente, pode haver apoio policial e contratação de chaveiro, sempre dentro dos requisitos legais.

Confira o art. 65 da Lei do Inquilinato nº8.245/1991:

Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

§ 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

§ 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Resumo prático dos prazos mais comuns

Embora a lei permita o despejo desde o primeiro dia de atraso, o procedimento costuma envolver negociação, prazos judiciais e oportunidades de pagamento da dívida. Conhecer essas etapas ajuda tanto inquilinos quanto proprietários a entenderem seus direitos, deveres e o que esperar em caso de inadimplência.

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