Quem constrói ou reforma um imóvel precisa lidar com uma etapa burocrática: a regularização do INSS da obra. Mas afinal, esse imposto caduca? Ainda é possível regularizar obras antigas sem pagar multas? O que mudou nos últimos anos?

A seguir, você entende como funciona a prescrição, quando ela realmente se aplica e por que manter a obra regularizada faz diferença, especialmente, na hora de vender o imóvel.

Este artigo contou com a expertise de Jéssica Garcia, CEO da d3contadora e especialista em Imposto de Renda. Quer se aprofundar no tema? Confira outras publicações exclusivas com a Jéssica no nosso blog:

• O que é o lucro imobiliário e como funciona no Imposto de Renda?
• Existe isenção do lucro imobiliário para a pessoa jurídica? 
• O que acontece se eu não pagar o lucro imobiliário? 
• Como calcular o lucro imobiliário? 
• Como ter isenção no lucro imobiliário?  
• O que quer dizer ganho de capital no lucro imobiliário? 
• Como pagar menos Lucro Imobiliário com benfeitorias e recibos
• Recibo de pedreiro para imposto de renda serve como comprovação para declaração? Ou somente nota fiscal?  
• Como declarar imóvel herdado no imposto de renda? 
• Como pagar os rendimentos de aluguel no imposto de renda? 

O que é o INSS da obra?

O INSS da obra, também chamado de contribuição previdenciária sobre a construção civil, é um tributo devido quando há construção, ampliação ou reforma relevante em um imóvel.

Ele serve para comprovar a regularidade previdenciária da obra e integra o processo de emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND), documento obrigatório para averbar a construção no registro de imóveis.

Para declarar corretamente a obra, o responsável deve preencher:

• CNO (Cadastro Nacional de Obras)
• SERO (Sistema Eletrônico de Regularização de Obras)

Esses dados permitem que a Receita Federal calcule, valide e confirme se existe imposto a pagar.

Leia também: O que é a averbação de construção e por que ela é importante na venda do imóvel?

O INSS da obra prescreve?

Sim. O INSS da obra prescreve em 5 anos, conforme a regra geral de prescrição tributária prevista no Código Tributário Nacional (CTN). Na prática, isso significa que, se a Receita Federal não exigir o pagamento no prazo de cinco anos após a conclusão da obra, o tributo não pode mais ser cobrado.

O que você precisa saber

A prescrição só acontece de fato quando a Receita não tomou conhecimento da obra. Nos últimos anos, isso se tornou raro. Entenda por que o próximo tópico.

O que mudou: comunicação entre prefeitura e Receita Federal

Segundo especialistas, havia um cenário muito comum há décadas: 

Se o proprietário não atualizava a obra na prefeitura e não informava à Receita, muitas vezes o órgão federal simplesmente não ficava sabendo da construção. Quando passavam mais de 5 anos, a cobrança prescrevia e o contribuinte não precisava pagar.

Mas isso mudou. Hoje existe comunicação automática entre prefeituras e Receita Federal, um processo relativamente recente que altera completamente essa dinâmica. As obras declaradas à prefeitura (para aprovação de projeto, alvará ou habite-se) passam a ser automaticamente informadas à Receita.

Resultado:

• Obras novas quase nunca passam despercebidas;
• A prescrição tornou-se rara para construções recentes;
• A Receita tende a cobrar o INSS dentro do prazo.

Leia também: O que é e o que fazer quando o imóvel não tem habite-se? Posso comprar ou vender?

E as obras antigas? Preciso pagar INSS para regularizar?

Depende de alguns fatores. Confira quais a seguir.

1. Obras antigas

Se a construção nunca foi regularizada e ultrapassou o prazo de 5 anos sem que a Receita tivesse registro dela, o imposto está prescrito.

Nesses casos, é possível:

• averbar a obra no registro de imóveis,
• sem pagar o INSS da obra.

Mas atenção: isso só acontece porque são obras muito antigas, anteriores ao cruzamento automático de dados que existe hoje.

2. Obras recentes

Não dá mais para “contar com a sorte”. Como a prefeitura comunica a obra automaticamente, a Receita sabe que ela existe e, portanto, pode cobrar o INSS normalmente antes da prescrição.

Se a Receita Federal cobrar o INSS da obra dentro do prazo legal. ou seja, antes de completar cinco anos da conclusão da construção, o valor virá acrescido de juros e multa, conforme a legislação previdenciária. Isso porque somente após cinco anos ocorre a decadência do crédito tributário, tornando o débito inexigível; antes disso, a cobrança é válida e inclui encargos. 

Por que regularizar mesmo quando o INSS está prescrito?

Mesmo que a cobrança esteja prescrita, ainda é obrigatório regularizar a obra, abrindo CNO e preenchendo o SERO.

Sem isso, a averbação da construção não acontece  e isso traz desvantagens importantes. As principais são: 

1. O imóvel perde valor de mercado

Imóveis irregulares valem menos e atraem menos compradores.

2. A venda fica mais lenta

Sem averbação, muitos bancos não aprovam financiamento. Isso reduz o público interessado e aumenta o tempo de venda.

3. O proprietário perde poder de negociação

Compradores costumam pedir abatimento no preço para assumir a burocracia.

Jéssica reforça que “quando o imóvel é vendido regularmente, ele tem outro preço, está valorizado e vende mais rápido. Quando está irregular, perde valor de mercado e você perde poder de negociação.”

Como regularizar sua obra: passo a passo

Mesmo para obras antigas, o processo é obrigatório. O responsável deve:

1. Cadastrar a obra no CNO
2. Preencher o SERO com as informações da construção
3. Apresentar documentos técnicos (projeto aprovado, alvará, habite-se ou equivalentes)
4. Gerar e obter a CND, seja com pagamento (obras recentes) ou com reconhecimento de prescrição (obras antigas)
5. Averbar a construção no cartório de registro de imóveis

Esse procedimento garante que o imóvel esteja legalizado e pronto para venda, financiamento ou inventário.

Conclusão

O INSS da obra realmente pode prescrever após 5 anos, mas isso se aplica com mais frequência a obras antigas, realizadas antes do cruzamento automático de informações entre prefeitura e Receita Federal. Hoje, a tendência é que a Receita seja notificada rapidamente, reduzindo a chance de prescrição.

Independentemente da cobrança, toda obra precisa ser regularizada: sem CNO, SERO e averbação, o imóvel perde valor, atrasa a venda e pode trazer dores de cabeça futuras.

Se você construiu, está construindo ou pretende construir, entender essas regras evita surpresas e garante que seu imóvel esteja valorizado e juridicamente seguro.

Quer entender melhor sobre IR e ficar atualizado com as novidades?

Acompanhe Jéssica Garcia – contadora especialista em IR de Bolsa e Imóveis e gestora de IR – e descubra como simplificar sua declaração.

Instagram: @‌d3contadora
Site: www.jessicagarcia.com.br