Airbnb vale a pena com a reforma tributária?
Com a chegada da reforma tributária, proprietários e investidores que utilizam Airbnb e outras plataformas de temporada estão buscando entender se o modelo continuará vantajoso. A partir de 2026, as mudanças no IBS e na CBS, o novo sistema de tributos sobre consumo, alteram diretamente o custo operacional da atividade.
Para esclarecer essas questões, o Grupo SP Imóvel conversou com Renato Faria, advogado e professor de direito tributário, que explicou como as novas alíquotas funcionarão e como cada modelo de locação será impactado.
Saiba mais sobre a reforma tributária:
O que é a reforma tributária 2026 e como ela afeta o mercado imobiliário
A reforma tributária, aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 14.871/2024, entra em fase de testes em 2026 e substitui tributos como ISS, ICMS, PIS e Cofins por dois novos:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
Ambos terão uma alíquota única de referência, estimada pela Receita Federal entre 26,5% e 28%. Para diferentes setores, o legislador criou redutores, que diminuem a carga tributária final, incluindo o mercado imobiliário.
Empresas e pessoas físicas que ultrapassarem o limite de faturamento previsto na lei podem se tornar contribuintes regulares do IBS e da CBS, obrigando-se a emitir nota fiscal e seguir as novas regras de creditamento.
O que muda para quem aluga pelo Airbnb?
Ao analisar o impacto da reforma, Faria destaca que o foco não está apenas na alíquota final, mas no novo sistema de créditos tributários:
“Tem sido muito difícil responder esse tipo de pergunta. Eu tenho dito que a reforma tributária não é mais sobre a alíquota que você vai pagar, qual é a carga tributária, mas quanto de crédito você vai tomar, qual capacidade que determinado modelo de negócio tem de tomar crédito. Eu saio de um regime atual de creditamento bastante limitado para uma situação de creditamento amplo.”
Segundo ele, empresas já estão revisando fornecedores, sistemas e contratos para garantir o aproveitamento de créditos, que influenciarão diretamente no valor final do imposto.
Como ficam as alíquotas da reforma para locações?
Faria explica que as locações de imóveis terão tratamento diferenciado:
Locações tradicionais (mensais, comerciais, built to suit etc.)
- Redutor da alíquota de referência: 70%
- Alíquota final aproximada: 7% a 8%
Leia também: O que é Built to Suit na locação imobiliária?
Locações por temporada (Airbnb, Booking etc.)
- Redutor da alíquota de referência: 40%
- Alíquota final aproximada: 15% a 16,5%
Essa diferença ocorre porque o legislador entendeu que locações de temporada se aproximam mais do modelo hoteleiro, que possui custos e características específicas.
Nas palavras do especialista:
“Dentro das locações por temporada (Airbnb, Booking etc.) o legislador estabeleceu o redutor de 40%. Ele equiparou esse modelo de negócio ao modelo de hotelaria. Isso gera uma carga tributária que vai girar em torno de 15 a 16,5%, dependendo da alíquota de referência.”
Leia também: Vale mais a pena locação por temporada ou locação anual?
O imposto será repassado ao hóspede?
Sobre quem absorverá o novo custo, o advogado afirma:
“É difícil cravar se o repasse do ônus tributário vai ser realizado de maneira integral. Precisa fazer conta porque o locador também precisa se manter competitivo. É esperado que tenha um aumento de custo? Sim. Mas cravar se a conta vai ficar no colo do consumidor vai depender de testes e avaliação caso a caso.”
Ou seja, pode ficar mais caro, mas cada proprietário precisará avaliar sua estratégia de preço.
Regra importante: contratos comerciais antigos podem manter alíquota reduzida
O entrevistado alerta para um ponto pouco divulgado:
“O legislador estabeleceu um regime de transição especificamente para locações comerciais, não residenciais. Se o contrato de locação não residencial foi formalizado antes de 16 de janeiro de 2025, para manter a alíquota da CBS em 3,65%, você precisa registrar o contrato até o final de 2025.”
Nesse caso, é necessário registrar esse contrato no registro de imóveis, ou num cartão de títulos de documentos. Isso pode representar economia significativa para grandes locadores.
Leia também: Como fazer contrato para aluguel de temporada?
Afinal, Airbnb vai valer a pena após 2026?
A resposta depende de cada operação. O modelo de temporada terá uma carga tributária maior do que a locação tradicional, mas continua competitivo por três motivos:
- Alta demanda turística em grandes cidades;
- Rentabilidade maior por diária;
- Flexibilidade da operação.
Por outro lado, com a alíquota estimada de 15% a 16,5%, proprietários terão de fazer contas mais precisas, considerando custos, tarifas das plataformas e sazonalidade.
Conclusão
A reforma tributária de 2026 traz mudanças para quem investe em locações por temporada, especialmente via Airbnb. A nova alíquota, mais alta do que a das locações tradicionais, exigirá um planejamento cuidadoso, revisão de contratos e análise de custos para entender a real lucratividade do negócio.
Ainda assim, o Airbnb continua sendo um modelo viável, desde que o proprietário esteja atento às regras, ao regime de creditamento e às exigências de emissão de notas e enquadramento no IBS/CBS.
Para quem aluga profissionalmente ou possui vários imóveis, a transição exigirá organização e acompanhamento especializado.
Ficou com alguma dúvida ou deseja orientação personalizada? Acesse os contatos do Renato Vilela Faria e saiba mais:
Sócio da área Tributária do escritório Martins Villac Advogados
E-mail: rvf@martinsvillac.com.br
Site: martinsvillac.com.br