Inquilino levou multa no condomínio e não pagou. O locador é obrigado a pagar?

Alugar um imóvel já exige que o proprietário (locador) e inquilino (locatário) conheçam de seus direitos e obrigações. E quando se trata de uma Locação residencial de imóvel localizado em condomínio requer uma atenção dobrada, pois, exige que ambos tenham um amplo conhecimento sobre as regras da locação e do condomínio.

E para explicar sobre os direitos e deveres dos inquilinos nos condomínios, o Grupo SP Imóvel conversou com o advogado Nilson Morisava, da Casuscelli & Morisava, Advogados e Associados. Confira o bate-papo:

SP Imóvel: De quem é a responsabilidade de pagar o condomínio? Inquilino ou Proprietário?

Nilson Morisava: A responsabilidade é do proprietário, se vivo, ou senão dos herdeiros, mesmo que não haja inventário, pois a obrigação é Propter Rem, segue a propriedade. O Código Civil de 2002 incluiu um parágrafo no art 1.334 CC, § 2º dizendo que: São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Nesse caso, os contratos de promessa de compra e venda, e os contratos de cessão de direitos terão validade, para quem tem a posse seja responsável também. Para que o locador não se prejudique, deve incluir uma cláusula no contrato de locação prevendo a obrigação do locatário morador, para que pague a cota condominial.

SP: Fundo de reserva do condomínio, quem paga? Inquilino ou Proprietário?

NM: O condomínio possui uma cobrança que inclui cota condominial, consumo de rateio de água e gás, fundo de reserva, rateio de obras ordinárias e demais gastos comuns. O fundo de reserva é uma arrecadação mensal na média de 5% a 10% de alíquota como sendo um valor reservado para custear possíveis gastos ordinários de grande valor e extraordinários imprevisíveis, principalmente para cobrir inadimplência e não deixar as contas atrasadas. Sendo assim, o fundo de reserva, rateio de obras ordinárias e demais gastos comuns são de responsabilidade do proprietário ou possuidor, e a cota condominial, contas de consumo e multas pessoais são de responsabilidade do inquilino. Previsão na Lei do Inquilinato Art. 22.

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SP: Como os inquilinos podem participar das assembleias de condomínio? 

NM: O inquilino pode participar desde que tenha uma procuração com poderes específicos para o fim de validar sua presença, ter poder de voto e de opinar nos assuntos de seu interesse. Esta procuração normalmente terá validade somente se tiver firma reconhecida, esteja dentro do prazo de validade e conste quais são os poderes autorizados pelo proprietário.

SP: Inquilino tem poder de voto nas assembleias de condomínio?

NM: Como dito acima, de posse da procuração dentro da validade, com poderes específicos expressos, e com a firma reconhecida, o inquilino terá poder de voto.

SP: Inquilino pode se manifestar nas assembleias?

NM: O inquilino poderá se manifestar, pois é o principal interessado em relação aos assuntos tratados nas assembleias sobre as regras condominiais, não havendo necessidade de comprovar a procuração, pois não se trata de votos e sim manifestação sobre o assunto de seu interesse.

SP: O inquilino pode participar do sorteio das vagas?

NM: O inquilino pode participar desde que esteja previsto expressamente os poderes específicos para a participação do sorteio e escolha da vaga, observando os parâmetros determinados pelo proprietário, para não causar prejuízo ao locador.

SP: Inquilino pode ser síndico?

NM: O inquilino ou qualquer outra pessoa, mesmo não sendo morador ou proprietário podem ser síndicos, no prazo de 2 anos renováveis. O Código Civil de 2002 no art. 1.347 CC prevê que: A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

SP: Inquilino não pagou condomínio. O que fazer?

NM: A obrigação de pagamento do condomínio é do proprietário, exceto se tiver previsão no contrato de locação de que o locatário será responsável pelo pagamento de cota condominial, contas de consumo, multas pessoais, e até mesmo de despesas com seguro e processos trabalhistas do período. Estando previsto a obrigação do inquilino, o locador poderá propor Ação de Despejo por descumprimento contratual, ou Ação de cobrança de débitos pendentes da responsabilidade do inquilino.

SP: Inquilino não paga condomínio. De quem é a responsabilidade?

NM: Como dito acima, a responsabilidade é do proprietário, que independente de qual motivo deve pagar o condomínio devido a obrigação de seguir a propriedade. Porém, caso conste a obrigação ao inquilino, o proprietário pode propor Ação de Regresso para cobrar os débitos de obrigação contratual do inquilino.

SP: Quais os direitos do inquilino no condomínio?

NM: O inquilino tem praticamente os mesmos direitos de um condômino proprietário. Pode circular livremente pelas áreas comuns do condomínio, usufruir das dependências como salão de festas, sala de jogos, academia, conforme as regras da convenção. Ele também está livre para prestar queixas, como excesso de barulho dos vizinhos, entre outros inconvenientes. A grande diferença está na tomada de decisões do condomínio. Em tese, o locatário não pode participar das assembleias e reuniões de condomínio. No entanto, se ele tiver uma procuração do proprietário, reconhecida em cartório, ganha esse direito.

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SP: Inquilino Inadimplente pode reservar espaços como Salão e Churrasqueiras?

NM: Nem o proprietário, nem o inquilino podem ser impedidos de usufruir das áreas comuns, exceto se houver previsão no Regulamento interno restringindo tal uso, principalmente das áreas que dependem do pagamento de taxa de uso, em especial o salão de festas e a churrasqueira. Lembrando que, uma vez que o imóvel esteja alugado, somente o inquilino poderá utilizá-lo, não tendo o proprietário o direito de também usufruir sem que more no local.

SP: Inquilino levou multa no condomínio. Ele pode contestar a multa? E se o inquilino se recusar a pagar o locador é obrigado a quitar o débito?

NM: O inquilino pode contestar a multa na próxima realização da assembleia, mas não lhe dá opção de não pagar, se tornando inadimplente, mesmo que pendente de aprovação. O locador será obrigado a pagar a multa para não se tornar inadimplente, e posteriormente terá o direito a Ação de regresso ou de despejo, caso essa obrigação esteja prevista no contrato de locação.

SP: Como funciona a ordem de despejo? É responsabilidade do síndico?

NM: A ordem de despejo é uma determinação judicial e assim sendo, deve ser cumprido por qualquer pessoa que tenha acesso ao local. Assim, o morador não pode proibir o acesso e muito menos o síndico e empregados do condomínio. O síndico é responsável pelo cumprimento, pois não pode impedir uma determinação judicial.

SP: De quem é a responsabilidade do reparo em área privativa? Inquilino ou proprietário?

NM: A área privativa é de responsabilidade do inquilino, desde que seja obra ou reparo devido aos problemas de uso, desgaste comum, pinturas internas, consertos pontuais. Já as obras e reparos estruturais, como encanamento geral, infiltração, fachada, dentre outros que dizem respeito a possibilidade de pleno uso do imóvel, são de responsabilidade do proprietário.

 

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Fonte: Entrevista gravada em dezembro de 2022, com o advogado Nilson Morisava, da Casuscelli & Morisava, Advogados e Associados.