Inquilino não paga o aluguel e não sai do imóvel. O que fazer?

A locação de imóvel é um assunto que desperta muitas dúvidas e curiosidades. No Canal do Grupo SP Imóvel no Youtube são postados diversos vídeos sobre o assunto. E os internautas têm participado com muitas dúvidas.

Entre as dúvidas, os internautas sempre levantam a seguinte questão?

Inquilino não paga o aluguel e não sai do imóvel. O que fazer?
 

Lidar com um inquilino que não paga o aluguel e se recusa a sair do imóvel pode ser um assunto delicado para ambas as partes envolvidas. Enquanto o inquilino pode estar enfrentando dificuldades financeiras, a falta de pagamento torna a situação insustentável. 

De acordo com Marcel de Toledo, que já atuou como advogado do ramo imobiliário, administrou centenas de imóveis, foi corretor de locação e hoje é sócio-diretor do Grupo SP Imóvel, o único caminho para essa situação é o despejo por falta de pagamento após 2 ou 3 meses de pagamentos em atraso. 

Nesse contexto, existem algumas medidas que um proprietário pode tomar para lidar com essa situação:
 

1º Passo: Iniciar o processo de cobrança

Assim que o primeiro aluguel atrasa, é importante iniciar o processo de cobrança de forma cordial e sem pressão. Isso pode envolver entrar em contato com o inquilino para lembrá-lo do pagamento devido e estabelecer um prazo razoável para regularização.

Se o segundo mês de aluguel também é atrasado, é recomendado estabelecer um prazo adicional para o inquilino efetuar o pagamento. Esse prazo deve ser comunicado de maneira clara e precisa, informando que, caso o pagamento não seja efetuado dentro do prazo, medidas legais serão tomadas.

2º Passo: Buscar orientação jurídica

Nessa etapa, é aconselhável que o proprietário procure um advogado especializado em questões imobiliárias. Uma maneira mais fácil de encontrar um profissional adequado é por meio de uma imobiliária, que pode indicar um especialista confiável nesse ramo.

Esse profissional, geralmente, se utilizará de técnicas para acelerar o processo, pois tende a durar muitos meses quando é distribuído em uma vara morosa, ou seja, um juiz ou cartório com fama de “lentos”.

Crédito da Foto: Freepik

3º Passo: Ingressar com ação de despejo

Se o inquilino não pagar o aluguel mesmo após o prazo estabelecido, o proprietário deve entrar com uma ação de despejo. É importante não fazer nenhum acordo ou receber pagamentos após a entrada da ação, pois isso poderia prejudicar o processo legal em andamento.

Porém, caso o inquilino queira negociar diversas parcelas sem ele ter o conhecimento da ação, aconselhamos avisar o advogado para tentar realizar uma tratativa para reestabelecer a locação ou negociar o pagamento e a saída do imóvel caso o locador (proprietário) tenha interesse através de um acordo. 

OBS: Caso o aluguel esteja sendo depositado em uma conta bancária ou PIX, verifique com o advogado qual é a melhor estratégia, pois caso aconteça esse tipo de pagamento após o ingresso da ação, poderá acarretar em grandes prejuízos no andamento do processo, podendo até ensejar em extinção do processo em alguns casos.

4º Passo: Manter a ação confidencial: 

Para evitar que o inquilino fuja ou se recuse a receber a notificação oficial, é recomendado não informá-lo sobre a ação de despejo antes de o oficial de justiça entregar a citação. Isso evita que ele tome medidas evasivas que dificultem o processo legal.
 

5º Passo: Lidar com tentativas de negociação do Inquilino
 

Após a citação do inquilino da ação, ele poderá entrar em uma fase aonde não conseguirá locar outro imóvel devido à ação, podendo o locador (proprietário) receber ligações e mensagens desesperadas para ganhar mais tempo, alegando diversos problemas pessoais. Nessa fase o controle emocional é muito importante.

Nesse momento, o proprietário deve ser firme e solicitar que o inquilino trate do assunto diretamente com seu advogado, evitando negociações que possam comprometer o processo em andamen

6º Passo: Atenção com a possível desocupação do imóvel

Fique atento com a desocupação do imóvel no meio do processo. Tente deixar o seu contato com um dos vizinhos no caso de mudança antecipada. Ocorrendo isso, o advogado poderá requerer a retomada do imóvel antes do fim do processo. Trata-se de uma situação comum após o inquilino ser citado do processo por um oficial de justiça.


Por isso, o papel da imobiliária em uma locação é extremamente importante, pois ela seguirá protocolos e saberá lidar com as questões emocionais. A imobiliária tem um papel de intermediação fundamental nessa fase, facilitando essas negociações entre inquilino, advogado e locador (proprietário).

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O que diz a Lei do Inquilinato sobre o inquilino não pagar o aluguel e não sair do imóvel?

Segundo Toledo, a Lei do Inquilinato, 8.245  é uma lei própria. E nessas situações leva-se em consideração dois artigos:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; 

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; 

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;  

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. 

Quais são os direitos e responsabilidades do proprietário nessa situação? E os direitos do inquilino?

O locador não tem outra opção a não ser procurar um advogado para ter o despejo. Já a responsabilidade do inquilino é pagar o aluguel. É o princípio básico.

“Algumas pessoas usam como argumento que possui criança, idoso, ou pessoa doente, mas a Lei do Inquilinato é muito clara nessas situações, não pagou é o despejo, independente de questões sociais”, afirma Marcel.

Quanto tempo leva em média o despejo por falta de pagamento?

Segundo o especialista, essa é uma pergunta difícil de responder, por que, quando você ingressa com a ação será distribuído para uma vara, algumas varas são rápidas, os juízes sentenciam com uma velocidade muito interessante e outros o inverso. Também existem fases do processo. Existem despejos que podem durar 6 meses, 1 ano e na pior das hipóteses, 1 ano e meio, isso em São Paulo.. Então, vamos dizer que um despejo na média leva de 9 meses a 1 ano.

Quais são os custos que esse inquilino terá em uma situação normal que ele continuará no imóvel após ingressar o processo de despejo?

Vamos para um exemplo, o aluguel custa R$ 1.000,00. O inquilino está devendo 4 meses, ou seja, R$ 4.000,00, a multa geralmente é de 10% o valor do aluguel em São Paulo, R$ 4.400,00.

Aí tem os juros, mais ou menos de R$ 100,00, R$ 4.500,00 + os honorários advocatícios,  que é 20% desse valor total, porque no contrato constar que ele tem que pagar 20% de honorários, + custas do processo, vamos dizer que a dívida está em R$ 6.000,00.

Ele terá que contratar um advogado, portanto, mais o valor do advogado, então já foi para R$ 7.000,00.

Esse é só um exemplo para se ter noção dos gastos.

Do proprietário, o custo seria o profissional?

“O custo do proprietário é o advogado para ingressar com este tipo de ação, ou ele tendo uma administradora, geralmente, estão embutidos os honorários advocatícios do advogado para ingressar com a ação. Claro que tem que ler cada contrato de administração. Então, se houver administradora, não tem custos extras, mas caso não tenha uma administradora intermediando a locação, será os custos do advogado”, explica Toledo.

Por isso, o sócio-diretor do Grupo SP Imóvel, orienta sempre contar com uma administradora intermediando a locação residencial.  “Quando tem administradora, a administradora vai saber cobrar. Agora o locador, também precisa saber cobrar. Às vezes, uma forma de cobrança errada por parte de muitos locadores. Falo para muitos Inquilinos que alugar direto, às vezes, é perigoso.”

 
Procurar um bom profissional é sempre muito importante. Muitas vezes, o proprietário também acaba fazendo a locação direta para poder economizar a taxa da imobiliária e quando coloca na ponta do lápis, a dor de cabeça e o trabalho é muito maior que a locação com uma imobiliária