Inquilino pode sair antes do fim do prazo contratual? O que acontece?

A locação sempre gera muitas dúvidas tanto para locador (proprietário) quanto para o locatário (inquilino). Afinal, envolve dois fatores essenciais: finanças e moradia. Neste artigo, vamos falar sobre uma das tantas dúvidas que permeiam esse assunto: o inquilino pode sair antes do fim do prazo contratual? Para responder essa questão, conversamos com Marcel de Toledo, diretor de marketing do Grupo SP Imóvel e advogado especialista no ramo imobiliário. Continue a leitura e fique por dentro desse assunto!

Afinal, o que acontece se o inquilino sair antes do fim do prazo contratual? Isso é permitido?

Objetivamente, Marcel de Toledo responde que: sim, o inquilino pode sair antes do prazo contratual.  

"É incluída uma cláusula penal compensatória, em que é estipulado um valor de multa para rescindir o contrato", explica o advogado.

Sobre isso, Toledo explica que não há um prazo a ser cumprido. Uma vez que o inquilino comunica a rescisão do contrato, ele pode sair no dia seguinte, se quiser. No entanto, deixa um conselho:

"Eu indico que o inquilino avise, de preferência. Faça um aviso prévio de que irá rescindir o contrato, de pelo menos 30 dias".

Toledo explica que isso vale tanto para locação residencial quanto para locações comerciais simples.

Quanto é a multa de rescisão de contrato de aluguel?

Imagem: Freepik

Sobre a multa, Toledo explica que ela é proporcional ao tempo de contrato. Ele conta que muitas pessoas têm dúvida sobre esse valor. "Em São Paulo, o mais comum é que essa multa seja o equivalente a três vezes o valor do aluguel". No entanto, explica que "nada impede que seja 4 vezes o valor ou uma porcentagem". 

Por exemplo, um aluguel com valor mensal de mil reais e contrato de 30 meses, com uma multa no valor de 3 vezes o valor do aluguel. "No décimo quinto mês, o inquilino quer rescindir o contrato, essa multa proporcional vai ser de um aluguel e meio. Porque é metade da locação. Então, quanto mais próximo do fim do contrato, menor a multa. Nesse caso, a multa é de R$1.500, metade do valor", exemplifica o advogado. 

No entanto, Toledo conta que "infelizmente", é comum ouvir alguns locadores solicitando a multa completa. Ou casos em que há uma cláusula no contrato solicitando que essa multa seja paga no valor total. "Isso não tem validade jurídica", determina. " A multa tem que seguir a lei, a lei é bem clara no seu artigo 4º, da Lei 8.245, que diz que a multa é proporcional". 

Confira na íntegra:

Art. 4o da Lei 8. 245/91: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Toledo ainda alerta que a multa não pode ter um valor absurdo. "Existem diversos julgados, em que se impôs uma multa muito alta e o inquilino se sente lesado, ele não paga a multa e o locador ingressa uma coação para pagar a multa e o juiz não arbitra. Ou ele anula por completo a cláusula, e não paga multa nenhuma, ou estipula um valor de mercado. Como mencionei, aqui em São Paulo, costuma ser três vezes o valor do aluguel".

Nesse cenário, Toledo explica que a isso pode ser uma grande desvantagem para o proprietário que estipulou a multa abusiva. "Ele acionou advogado, gastou tempo, para no final ter gastado tudo isso à toa".

O inquilino pode ser dispensado dessa multa em alguma situação?

A Lei do Inquilinato também prevê exceção ao pagamento da multa, quando o inquilino pode ser dispensado dessa multa. 

"Quando existe a transferência de local de emprego do inquilino. Então, ele está empregado em uma empresa, essa empresa está mandando ele para outra cidade, estado ou país. Mas não pode ser temporário". 

Confira na íntegra:

Art. da Lei 8. 245/91 4o: Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

E se o locador (proprietário) quiser rescindir o contrato, ele também paga multa?

"Tem gente que coloca essa multa em cláusula contratual, aplicando-a no caso do locador (proprietário) querer pagar uma multa para o inquilino desocupar o imóvel, mas ela não pode ser colada dessa forma, não tem validade jurídica", Toledo comenta. 

Então, não: não é possível colocar uma multa para o locador (proprietário) pagar o inquilino para desocupar o imóvel.

Quando há problemas no imóvel, é possível rescindir o contrato de locação sem multa?

Toledo responde que essa situação se enquadra em outros artigos da Lei do Inquilinato, diferente do artigo 4º, do qual falamos até este momento. De qualquer forma, é possível, sim, o inquilino ser liberado da multa ao rescindir o contrato devido a problema no imóvel. 

Isso acontece porque há obras que são obrigações do proprietário. "Se há goteiras na casa, precisa trocar o telhado. O inquilino já fez laudo e orçamentos, mas o proprietário não quer fazer a obra", Toledo exemplifica.

Nesse caso, após o inquilino fazer algumas notificações para ficar documentado que a situação vem se repetindo, seja porque o proprietário não fez a obra, ou porque a situação não se resolve mesmo com obra, é possível rescindir o contrato sem pagar multa. 

"É um direito do inquilino rescindir sem ter que pagar multa se houver danos no imóvel porque o locador (proprietário) não consegue resolver, ou não quer resolver", conclui.

Além disso, se o inquilino quiser, Toledo lembra que ele pode entrar com uma ação de danos materiais. "Ele vai gastar com caminhão de mudança, com os danos que aconteceram nos seus móveis, caso haja nota fiscal de tudo", comenta.

Conclusão

É fundamental que inquilino e proprietário estejam cientes dos seus direitos e obrigações em uma locação de imóvel. Por isso, faz toda a diferença ter uma administradora ou imobiliária cuidando dos interesses das duas partes.

"A empresa responsável vai saber balancear as duas partes, e orientar cada parte da melhor maneira", conclui Toledo.