Locação de Imóveis: o inquilino deve comunicar o proprietário em caso de separação?

Separação, divórcio, são situações bem complicadas na vida de qualquer casal, além das questões emocionais, também podem gerar algumas dores de cabeça quando os dois em questão, residiam em um imóvel alugado.

Nessa situação, como o casal que está se separando deve agir? O proprietário deverá ser comunicado?

E quando o contrato de locação conta com um fiador? Ele também deve ser avisado? O locador pode recusar dar continuidade ao contrato?

O Marcel de Toledo, advogado especialista no ramo imobiliário e também, diretor de marketing do Grupo SP Imóvel bateu um papo falando sobre como proceder nessa situação, dando dicas para evitar maiores transtornos para todos os envolvidos. Você poderá assistir essa conversa na íntegra através do vídeo publicado ali em cima, caso queira conferir um resumo sobre o que foi orientado, continue a leitura através deste artigo!

Em caso de separação, o casal deve comunicar o proprietário do imóvel alugado?

Para começar, já disponibilizamos o Art. 12 da Lei 8.245/91, que diz:

Art. 12 da Lei 8.245/91 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Marcel comenta que apesar do artigo de lei colocar o termo “automaticamente”, será necessário comunicar o locador para sub-rogar as partes, ou seja, passar as obrigações da locação para o companheiro ou cônjuge que ficou habitando o imóvel e também aceitação amigável das partes, caso não ocorra uma ordem judicial.

Nesses casos o maior interessado em sub-rogar, geralmente, é o próprio locatário que está desocupando o imóvel e querendo transferir a obrigação para o(a) ex-companheiro(a) que permaneceu na propriedade.

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O locador é prejudicado com essa sub-rogação?

Citando a grande experiência profissional no ramo, o advogado comenta que na prática, o próprio locador, muitas vezes, também tem interesse nessa sub-rogação, pensando na hipótese de inadimplência - falta de pagamento da locação, no caso.

Isso porque, torna complicada a citação (informar a outra parte sobre a ação) do inquilino que não mora mais no imóvel, ficando conveniente para o morador - ex-companheiro(a) - que não possui uma obrigação contratual formalizada.

Marcel também disse que transferência de obrigações pode não ser interessante para o proprietário quando observa-se que o ex-cônjuge ou ex-companheiro(a) que ficou no imóvel, não tem condições de arcar com o aluguel por falta de renda. É nesse momento que a situação se transforma em um impasse, pois o locador não se sentirá confortável em “absorver” essa obrigação, ciente que se iniciará inadimplência nos meses seguintes.

O proprietário pode se recusar a aceitar a transferência de responsável no contrato de locação?

Comentando sobre essa questão, o especialista afirma que quando a sub-rogação é proveniente de uma ordem judicial, ou seja, através de uma sentença ou nas ações consensuais (acordo em juízo), o locador é obrigado a aceitar as condições.

Já nas separações de fato ou dissolução da união estável, onde não vem de uma ordem judicial, e o proprietário se opor a aceitar, o novo inquilino(a) poderá ingressar com consignatória de aluguel ou ação declaratória para se valer do seu direito.

Quais são as obrigações do locador na locação residencial?

E quanto à prática de garantia locatícia de fiança, como fica nessa situação?

No § 2o do artigo 12 da Lei 8.245, o fiador terá o direito de se exonerar da relação locatícia, caso não tenha interesse na continuidade da obrigação. E nesse momento é bom deixar claro que essa comunicação deve ser feita de forma correta, colhendo assinaturas ou até, na falta, tentar a notificação via cartório para assegurar que o locador está devidamente ciente da sua exoneração. Após a devida comunicação, o fiador ficará obrigado dos efeitos da fiança durante 120 dias.

Abaixo dispomos trecho que cita a informação comentada:

 § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

Sendo assim, ao comunicar o proprietário do imóvel sobre a separação/divórcio, no caso do contrato de locação contar com um fiador, o mesmo deverá ser notificado sobre a situação, para que ele analise se há interesse ou não em exonerar-se da sua responsabilidade.

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Um profissional cuidando da locação do imóvel ajuda a evitar decisões indevidas.

Através do que foi lido até aqui, percebe-se como a locação de imóvel demanda conhecimento, informação e tempo para administrar qualquer impasse que pode surgir durante o processo. E para isso é crucial o intermédio de um profissional especialista no assunto, afinal de contas, é sua obrigação orientar proprietário, inquilino e fiadores (caso existam), para que nenhuma cobrança ou decisão indevida ocorra, podendo gerar até mesmo um processo de danos morais, dependendo da situação, proporcionando maior prejuízo e constrangimento aos envolvidos.

Caso você esteja pretendendo alugar a sua propriedade, saiba que é possível anunciar imóveis gratuitamente no Portal SP Imóvel, e ainda contar com o intermédio de imobiliárias parceiras que darão todo suporte necessário.

Desejamos uma excelente negociação e locação para você!

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Fonte: Conteúdo baseado na conversa gravada e divulgada em Março de 2022, com o Marcel de Toledo, Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel e também advogado imobiliário