Locação Imobiliária: Inquilino pode ser despejado mesmo sem contrato de locação?

A ausência de um contrato formal de locação é mais comum do que deveria entre os brasileiros. Muitos acordos são feitos apenas “de boca”, o que levanta dúvidas importantes, como: o inquilino pode ser despejado sem contrato de locação? O proprietário tem mais liberdade para retomar o imóvel?

Na prática, a legislação brasileira estabelece regras claras mesmo para locações informais, sem contrato. Em muitos casos, a informalidade torna o despejo mais complexo, não mais simples. Quer saber detalhes sobre isso? Continue a leitura!

A locação sem contrato ainda é protegida por lei

Mesmo sem um contrato escrito, a relação entre locador (proprietário) e inquilino é reconhecida juridicamente. Isso significa que ela está sujeita às regras da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que protege ambas as partes.

Um erro, mas muitas pessoas acreditam que, sem contrato, o proprietário pode solicitar a saída do inquilino de forma imediata. No entanto, a legislação entende que, havendo pagamento de aluguel e ocupação do imóvel, existe um vínculo locatício válido, ainda que verbal.

Por que o despejo pode ser mais difícil sem contrato

Ao contrário do que muitos imaginam, a falta do contrato para formalizar a locação tende a dificultar o processo de despejo. Isso ocorre porque a ausência de um documento formal pode gerar incertezas sobre pontos essenciais, como:

• Valor do aluguel;
• Data de vencimento;
• Prazo da locação;
• Regras de reajuste.

Essas lacunas exigem produção de provas em eventual ação judicial, o que pode prolongar o processo.

Quando o despejo é permitido

O artigo 9º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) define, de forma objetiva, quando a locação pode ser desfeita, inclusive nos casos sem contrato formal. Confira o trecho da lei:

Lei nº 8.245/91 - Artigo 9

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Esse esclarece que o despejo não depende da existência de contrato escrito, mas sim da ocorrência de situações previstas em lei, como inadimplência ou descumprimento de obrigações. Para resumir:

• Acordo entre as partes;
• Infração contratual ou legal;
• Necessidade do imóvel para uso próprio ou de familiares próximos.

Hipóteses em que o imóvel pode ser retomado

Já o artigo 47 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) trata das hipóteses em que o imóvel pode ser retomado, especialmente em locações sem prazo formal ou com prazo inferior a 30 meses. Confira o trecho da lei a seguir.

Lei nº 8.245/91 - Artigo 47

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Na prática, isso significa que o inquilino não pode ser retirado arbitrariamente. Mesmo sem contrato escrito, a locação continua sendo reconhecida pela lei e pode gerar direitos e obrigações para ambas as partes.

Por isso, a informalidade não facilita necessariamente o despejo e, em alguns casos, pode até dificultar a situação do proprietário.

O que mais você precisa saber sobre locação de imóvel sem contrato

1 - Prazo de permanência pode ser prolongado

Em contratos verbais ou com prazo inferior a 30 meses, a locação tende a se prorrogar automaticamente por prazo indeterminado.

Na prática, isso pode resultar em uma permanência longa do inquilino no imóvel. Em alguns casos, chegando a vários anos, caso o proprietário não tenha fundamentações legais para solicitar a retomada.

Esse ponto reforça a importância da formalização. Ou seja, sem contrato, o controle sobre o prazo é reduzido.

2 - Despejo por falta de pagamento

A inadimplência continua sendo uma das principais causas de despejo, com ou sem contrato.

No entanto, a ausência de formalização pode gerar dificuldades na comprovação de:

• Qual era o valor do aluguel;
• Se houve pagamentos parciais;
• Desde quando existe a dívida.

Sem recibos ou comprovantes bancários, o processo pode depender de testemunhas ou outros meios de prova, aumentando a complexidade da ação.

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3 - Proprietário pode retomar o imóvel para uso próprio

Como você viu, o próprio artigo 47 prevê essa possibilidade, desde que atendidos os critérios legais.

O imóvel pode ser solicitado para:

• Uso próprio do proprietário;
• Moradia de cônjuge ou companheiro;
• Residência de ascendentes ou descendentes sem imóvel próprio.

Ainda assim, não se trata de uma retirada imediata. O procedimento legal deve ser seguido, podendo incluir notificação e, se necessário, ação judicial. 

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Informalidade aumenta o risco para inquilino e locador

A locação sem contrato não elimina direitos nem facilita o despejo automático. Pelo contrário, ela tende a gerar mais incertezas jurídicas.

O inquilino permanece protegido contra despejos arbitrários, enquanto o proprietário precisa cumprir requisitos legais para reaver o imóvel. Ao mesmo tempo, a falta de documentação pode dificultar a defesa de ambos em caso de conflito.

Por isso, a formalização por meio de contrato escrito continua sendo a alternativa mais segura, tanto para garantir previsibilidade quanto para reduzir riscos legais.

Confira mais artigos sobre locação de imóveis aqui nos Portais do Grupo SP. Respondemos às principais dúvidas sobre o assunto, ajudando inquilinos, proprietários, corretores e imobiliárias a conhecerem e a seguirem a Lei do Inquilinato.

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FAQ - Perguntas frequentes cobre locação de imóvel sem contrato

1. O inquilino pode permanecer no imóvel mesmo sem pagar aluguel?

Não. A falta de pagamento é motivo legal para despejo, conforme previsto no artigo 9º da Lei do Inquilinato.

2. É possível cobrar judicialmente aluguéis atrasados sem contrato?

Sim, mas será necessário comprovar a existência da locação e os valores devidos por meio de provas.

3. O proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento?

Não. Ele precisa se enquadrar nas hipóteses previstas na Lei do Inquilinato, como uso próprio ou inadimplência do inquilino.