Locador recusa receber as chaves do imóvel alugado por causa de danos na pintura. É permitido?

Entregar as chaves de um imóvel alugado ao fim do contrato é um procedimento aparentemente simples, mas pode se tornar uma questão complexa quando o locador se recusa a aceitá-las devido aos danos na pintura. Essa situação levanta dúvidas importantes sobre os direitos e deveres tanto do locador quanto do inquilino. É permitido ao locador recusar a devolução das chaves por causa de avarias no imóvel? Para esclarecer essa questão, Marcel de Toledo, atuou como advogado no ramo imobiliário, já teve sua própria imobiliária, já foi corretor de imóvel, hoje é sócio-diretor do Grupo SP Imóvel e compartilha sua experiência, os procedimentos corretos e as melhores práticas para resolver conflitos sobre locação imobiliária.

Locador Pode Recusar a Devolução das Chaves por Danos na Pintura?

De acordo com Marcel de Toledo esse é um erro muito comum cometido por alguns locadores e administradoras. O locador deve receber as chaves do imóvel. O procedimento correto envolve aceitar a devolução e, posteriormente, fazer a vistoria para verificar possíveis danos.

Procedimentos Corretos para a Devolução das Chaves

Quando o inquilino devolver as chaves, a prática recomendada é recebê-las e emitir um recibo provisório. Esse recibo deve mencionar que a vistoria do imóvel ainda será realizada para avaliar possíveis danos. Além disso, é necessário verificar outros aspectos como aluguel atrasado, condomínio e IPTU.
 

“O inquilino está devolvendo as chaves, a gente recebia essas chaves, fazia um recibo. Porém, nesse recibo mencionava que ainda seria realizada a vistoria para ver danos no imóvel, e então, não era um recibo definitivo.

Também iríamos verificar, inclusive, se tinha aluguel atrasado, um condomínio, IPTU. E assim por diante. Portanto, tinha que fazer toda uma avaliação para, aí sim, fazer o recibo definitivo.”

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Recusar a devolução das chaves não é correto?

De acordo com Toledo, em casos extremos, o inquilino pode ter que ingressar com uma ação de consignação das chaves.

“Na pior das hipóteses, infelizmente, o inquilino vai ter que ingressar com uma ação de consignação das chaves, o que é um absurdo, mas às vezes, acontece.”

O que fazer Quando o Locador Recusar as Chaves?

O sócio-diretor do Grupo SP Imóvel, Marcel Toledo orienta o inquilino juntar testemunhas adultas e registrar a devolução das chaves com um vídeo, mencionando a data, o local e a hora. Caso a recusa persista, ele pode deixar as chaves no balcão da imobiliária.
 

“Nesse vídeo expõe, ou com as testemunhas, expõe que está devolvendo as chaves do imóvel alugado da rua tal, no dia tal, o horário tal, e deixa no balcão da imobiliária.”

Toledo ressalta um trecho importante do renomado jurista no ramo de locação de imóveis, Dr. Sylvio Capanema de Souza:

Livro A Lei do Inquilinato Comentada, página 57:
 

 “Não pode o locador, ou seja, o proprietário, recusar a devolução, repelindo, por exemplo, a entrega das chaves, ainda que alegando estar o locatário em mora, ou seja, devendo.

Também não justifica a recusa do locador a alegação de estar o imóvel danificado por culpa do locatário. Nesses casos, disporá o locador, ou seja, o proprietário, das ações próprias para ressarcisse do inadimplemento das obrigações do locatário.

Para preservar os seus direitos, ou seja, do locador e do proprietário, deverá o locador receber as chaves, ressalvando expressamente, no respectivo recibo, a cobrança em ação própria do débito locativo eventualmente existente e a indenização pela recuperação dos danos causados ao Imóvel por culpa do inquilino."

“Portanto, esse recibo é uma prova de uma ação.”, completa Toledo.

Danos na Pintura. Como proceder?

De acordo com o especialista, o corretor de imóveis, que está com a vistoria de entrada na mão e verifica que a pintura está ruim, faz um recibo provisório mencionando que a pintura está danificada e que vai ser feita uma avaliação dos custos etc.
 

“E se os danos, como já mencionado em outros vídeos, o aluguel para de rolar porque os danos foram grandes, aí começa a conversar sobre lucros cessantes, que é o tempo que o locador, ou seja, o proprietário, deixou de receber aluguel por causa dessa reforma. Então, infelizmente, essa reforma vai demorar um mês, vai ser um mês de aluguel negociado.”

O que é Lucro Cessante?

É o tempo que o proprietário (locador) deixou de receber o valor do aluguel por causa das reformas e por causa das vistorias. 
  

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Negociação e Solução de Conflitos

E como evitar esses problemas?

A negociação é fundamental. A imobiliária deve agir como mediadora, propondo soluções como parcelamento dos custos de reparo. Isso é melhor do que entrar em ações judiciais, que são complexas e desgastantes para todos os envolvidos.

Tenha sempre uma Imobiliária intermediando a Locação de Imóveis

 
A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.
 

“A experiência da imobiliária é crucial para mediar negociações e resolver conflitos de forma eficiente, evitando problemas maiores para locador e inquilino”, declara Marcel de Toledo.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

Alugar pode ser um processo tranquilo, rápido e prático desde que o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) fiquem por dentro das obrigações que ambas as partes devem cumprir na locação residencial.