Multa por desocupar o imóvel alugado antes do fim do contrato. Como funciona?

Confira o bate-papo com Marcel de Toledo

Quando um inquilino decide desocupar um imóvel antes do término do contrato de locação, podem surgir questões legais e financeiras que precisam ser consideradas.

Nesse contexto, a multa por desocupação antecipada é um aspecto importante a ser compreendido tanto pelo locatário quanto pelo locador.

Mas como a multa por desocupar o imóvel alugado antes do fim do contrato funciona e quais os principais pontos a serem considerados?

De acordo com Marcel de Toledo, ele que já atuou como advogado no ramo imobiliário, já teve sua própria imobiliária e hoje é sócio-diretor do Grupo SP Imóvel, essa multa é uma multa compensatória, ou seja, você está compensado por estar desocupando o imóvel antes do fim do contrato

“O inquilino pode achar que o locador (proprietário) não tem prejuízo, mas ele tem, então quando o inquilino rompe o contrato no meio do caminho, vai ter que procurar um outro inquilino, pagar comissão para imobiliária novamente, vai ficar um período vago o imóvel é uma dor de cabeça que o locador não quer. Então, essa multa deve constar em contrato e quando não consta em contrato, que é muito raro, poderá querer em juízo.”

Como é feita a Cobrança da Multa?

De acordo com Toledo, a multa só poderá ser cobrada proporcional ao tempo de contrato, ou seja, quanto mais próximo do fim do contrato, menor será a multa.

"Em São Paulo, e na maioria dos contratos de locação, é estabelecida uma multa de 3 vezes o valor do aluguel, proporcional ao tempo restante do contrato. Mas o que significa 'proporcional'? Por exemplo, se a locação é de R$ 1.000,00 por mês, a multa total seria de R$ 3.000,00 em um contrato padrão de 30 meses. Se o inquilino decidir desocupar o imóvel no 15º mês, a multa será reduzida pela metade, ficando em R$ 1.500,00. Ou seja, quanto mais próximo do fim do contrato, menor será o valor da multa."

Marcel de Toledo, sócio-diretor do Grupo SP Imóvel

Esta multa se aplica tanto ao inquilino quanto ao proprietário?

"Não, isso é um erro comum. Não existe uma multa que obrigue o inquilino a desocupar o imóvel a pedido do locador (proprietário). Já vi contratos que incluem esse tipo de multa devido à pressão do locador, mas ela é ilegal. O artigo 45 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245) trata desse assunto e deixa claro que essa prática não é permitida."

Confira o Trecho do Artigo 45 da Lei do Inquilinato:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Portanto, essa multa não terá validade jurídica para o locador (proprietário) reaver o imóvel, ou seja, caso conste uma cláusula nesse sentido, ela poderá ser anulada com base no artigo 45 da Lei 8245

E as locações comerciais como funciona?

Segundo Toledo, quando se trata de imóveis comerciais, geralmente as multas são mais “pesadas”, seguindo cláusulas mais elaboradas, pois segue outros padrões de negociação de longo prazo, podendo as partes estipular multas mais altas como 20% da totalidade dos alugueis restantes, dentre outros critérios.

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Tem alguma forma do inquilino ficar dispensado da multa?

Sim, quando o inquilino precisa mudar de local de trabalho, conforme prevê o Parágrafo Único:

Art. 4o: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único: O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

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Problemas recorrentes no imóvel podem isentar o inquilino da multa?

Em casos de insatisfação do inquilino no imóvel, como por exemplo as diversas reclamações de infiltrações recorrentes no imóvel, o inquilino é obrigado a pagar essa multa mesmo nesses casos caso deseje desocupar o imóvel?

O sócio-diretor do Grupo SP Imóvel afirma que o inquilino pode se isentar da multa caso o locador não esteja cumprindo algumas obrigações. "Se o locador não está cumprindo com suas obrigações, como resolver questões estruturais do imóvel, o inquilino não deve ser responsável pela troca de telhas com mais de 40 anos que começam a quebrar, causando infiltrações recorrentes. Nesse caso, é recomendado que o inquilino notifique o locador sobre o problema todas as vezes, para documentar a situação. Essa documentação deve ser feita por escrito, enviando notificações para a imobiliária e estipulando um prazo para a solução do problema. Caso o problema não seja resolvido, o inquilino deve enviar outra notificação detalhando novamente a situação e informando a data em que desocupará o imóvel devido à falta de solução. Nessa notificação, deve ser indicado que a multa compensatória não se justifica, considerando os problemas não resolvidos pelo locador."

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