O inquilino precisa receber visitas de interessados em comprar o imóvel enquanto mora nele?

A tarefa de receber visitas para mostrar o imóvel pode ser incômoda e atrapalhar a rotina do inquilino, ainda mais quando ele não vai ganhar nada com isso. Além do mais, a ideia de receber estranhos na sua casa não é nada animadora… Mas, apesar de tudo isso, o inquilino é obrigado a receber interessados na compra do imóvel? A resposta é: sim, conforme prevê o artigo 23, IX, da Lei do Inquilinato 8.245/91.  

Para saber detalhes da lei e como ela é aplicada na prática, continue a leitura e confira.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre visitas para venda do imóvel alugado

A obrigatoriedade do inquilino receber interessados na compra do imóvel alugado onde reside está prevista na Lei do Inquilinato 8.245/91, mais precisamente no artigo 23, IX. Confira:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;”

Assim sendo, após o inquilino receber a notificação do direito de preferência da compra do imóvel, respeitado os 30 dias após o recebimento dessa informação, o proprietário pode começar a buscar interessados no imóvel e o inquilino deve receber essas pessoas.

As visitas devem respeitar o que prevê a lei, onde o locador (proprietário) ou mandatário, geralmente corretor de imóvel, devem combinar dia e horário convenientes para o inquilino.

Como funciona o direito de preferência do inquilino

O direito de preferência é o que obriga o proprietário a oferecer o imóvel ao inquilino antes de anunciá-lo para outras pessoas. Essa oferta deve incluir valor e todos os detalhes relevantes sobre a venda do imóvel, inclusive combinar um local para avaliação da documentação. Essa informação deve ser entregue por qualquer meio que possa ser comprovado o recebimento, preferencialmente, com a assinatura do inquilino afirmando que foi notificado.

Após isso, o inquilino tem um prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na compra. Em caso de resposta negativa ou nenhuma resposta, após esse prazo, o proprietário pode ofertar o imóvel a terceiros.

No caso de surgir um pretendente de compra com condições diferentes do inicio da venda, o inquilino precisa receber uma nova notificação, informando os valores negociados para decidir se tem interesse na compra. Após 30 dias, o locador (proprietário) pode vender para esse interessado.

Agendamento de visitas: direitos e deveres do locador (proprietário) e inquilino

Posteriormente esse comprador, terá que seguir um outro procedimento legal, bastante longo e complexo que muitas vezes poderá beneficiar o inquilino, podendo esse inquilino receber propostas para desocupar o imóvel sem o pagamento de aluguel em um formato de compensação, tendo em vista que é mais econômico para esse comprador (novo proprietário) negociar do que ingressar com uma ação de despejo que poderá levar muitos meses ou até anos, ficando desinteressante economicamente.

O que acontece se o inquilino dificultar as visitas?

Caso o inquilino comece a dificultar as visitas, de forma reincidente e comprovada, o locador (proprietário) pode ingressar com uma ação de despejo devido a infração legal.

Além disso, a infração muitas vezes é também contratual, pois na maioria dos contratos realizados por administradoras constam cláusulas sobre o tema, mesmo estando o contrato em vigor.

Caso o contrato não esteja em vigor, o despejo seguirá o caminho mais rápido pelo fim do contrato.

Leia também: O proprietário (locador) pode reaver o imóvel alugado antes do término do contrato? 

Vale a pena entrar com ação de despejo ou negociar a desocupação com o inquilino?

Após a compra de um imóvel alugado, o novo proprietário pode se deparar com um processo legal complexo e demorado para retomar a posse do bem. Nesses casos, negociar diretamente com o inquilino pode ser uma alternativa mais rápida e econômica. 

Muitas vezes, é vantajoso propor a desocupação amigável com alguma forma de compensação, como a isenção de alguns meses de aluguel, em vez de entrar com uma ação de despejo, que pode levar meses ou até anos na Justiça. 

No entanto, é fundamental observar o que está previsto no contrato de locação. Se houver cláusula de vigência registrada em cartório, o novo comprador deverá respeitar o contrato até seu término, não podendo exigir a saída imediata do inquilino.

Caso não haja essa cláusula, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) determina que o inquilino deve ser notificado com pelo menos 90 dias de antecedência, contados a partir do registro da escritura, para desocupar o imóvel.

Apenas após esse prazo e mediante notificação formal é que o comprador poderá ingressar com ação judicial, caso não haja acordo entre as partes. Avaliar o custo-benefício de cada caminho e agir dentro da legalidade é essencial para tomar a melhor decisão.

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