O inquilino tem que pagar a despesa extraordinária do Condomínio?

Locação residencial de imóvel localizado em condomínio requer atenção dobrada, pois, existem algumas cobranças que podem ocorrer durante o contrato, sendo de responsabilidade do locador (proprietário) e outras, do próprio locatário (inquilino).

E quando trata-se de uma despesa extraordinária do condomínio? De quem é a responsabilidade? Inquilino ou proprietário?

O bate papo com o Marcel de Toledo, diretor de marketing do Grupo SP Imóvel e também advogado imobiliário, durou bastante tempo, porém é altamente esclarecedor quanto a essa importante questão. E preferindo assistir ao vídeo é só conferi-lo acima, mas caso prefira ler o seu resumo, sinta-se à vontade para acompanhar este artigo que é baseado nas orientações passadas pelo profissional.

O que é despesa extraordinária?

As despesas extraordinárias são aquelas que surgem a partir de imprevistos, sendo citadas no artigo 22, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, conforme descrito abaixo:

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

E quem deve pagar pelas despesas extraordinárias? Inquilino ou proprietário?

Baseado nas definições especificadas acima, Marcel de Toledo comenta que é obrigação do locador (proprietário) arcar com essas despesas extraordinárias, seguindo também o que é dito no artigo 22 da Lei do Inquilinato, que segundo ele, também é bem clara, conforme mencionado a seguir:

Art. 22. O locador é obrigado a:

X - pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Quais são as obrigações do locador na locação residencial?

O advogado ressaltou ainda, que esse artigo é bastante simplificado, pois surgindo questões decorrentes de caso fortuito ou especificação de alguns pontos quanto da manutenção ou troca de equipamento, pode ocorrer um impasse.

Porém, na prática, todo “valor extra” no condomínio, geralmente não gera discussão entre inquilino e proprietário, pois aparecerá nas convenções, atas, boletos e demonstrativos o que é e o que não é “extraordinário” definido pelo próprio condomínio.

E se o proprietário obrigar o inquilino a pagar pela despesa extraordinária?

Marcel explicou que, mesmo não sendo comum, infelizmente alguns locadores e poucas administradoras tentam, contratualmente, repassar essa despesa - muitas vezes bem salgada - para os inquilinos. Porém, ele também tranquiliza a situação, dizendo que ocorrendo esse cenário, a cláusula contratual torna-se automaticamente nula, conforme dispõe o artigo 45 da Lei 8.245:

SEÇÃO IX

Das nulidades

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Esse repasse é automaticamente anulado, justamente pelo que é citado pelo artigo 22, tornando o proprietário obrigado a pagar pelas despesas extraordinárias do condomínio.


Fique de olho, pois as despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino!

Um ponto que demanda bastante atenção é com relação à obrigatoriedade do inquilino em arcar com as despesas ordinárias do condomínio, também prevista através da Lei do Inquilinato.
 

Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
 

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

 Obrigações do locatário

Dica do especialista!

Em conversa, Marcel de Toledo comentou que é muito interessante que o inquilino, no caso de locação de imóvel em um condomínio que não tenha as suas despesas tão bem organizadas, através de uma administradora condominial, entre em contato com essa empresa, solicitando que especifique o trata-se de despesa ordinária e extraordinária (caso exista), para que seja possível enviar esse balanço para a imobiliária que cuida da locação ou até mesmo, para o proprietário.

Através dessa atitude é possível que seja negociado algum desconto no aluguel, comprovando-se o pagamento dessas despesas extraordinárias que são de responsabilidade do locador. E mais do que isso, procure prezar pela boa comunicação para que não haja conflitos na relação entre as partes envolvidas, podendo gerar um estresse durante o contrato de locação.
 

Um profissional cuidando da locação do imóvel ajuda a evitar cobranças indevidas.
 

Através do que foi lido até aqui, percebe-se como a locação de imóvel demanda conhecimento, informação e tempo para administrar qualquer impasse que pode surgir durante o processo. E para isso é crucial o intermédio de um profissional especialista no assunto, afinal de contas, é sua obrigação orientar proprietário, inquilino e fiadores (caso existam), para que nenhuma cobrança indevida ocorra, podendo gerar até mesmo um processo de danos morais, dependendo da situação.

Caso você esteja pretendendo alugar a sua propriedade, saiba que é possível anunciar imóveis gratuitamente no Portal SP Imóvel, e ainda contar com o intermédio de imobiliárias parceiras que darão todo suporte necessário.

Desejamos uma excelente negociação e locação para você


Pode te interessar:
Mitos e verdades sobre a locação imobiliária
9 riscos que você corre ao alugar imóvel sem imobiliária

Fonte: Conteúdo baseado na conversa gravada e divulgada em Março de 2022, com o Marcel de Toledo, Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel e também advogado imobiliário