O locador pode pedir a desocupação do imóvel alugado antes do fim do prazo contratual?

O locador pode pedir a desocupação do imóvel alugado antes do fim do prazo contratual?

Para Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, a resposta direta depende do motivo!

Se a motivação é querer a retomada pelo simples fato de “quero porque é meu”, o locador (proprietário) não conseguirá retomar a posse antes do fim do prazo contratual, conforme prevê o artigo 4º e 9º da Lei 8.245 (Lei do Inquilinato).

Basicamente para o locador (proprietário) só se admite reaver o imóvel no curso do prazo contratual mas seguintes situações:

• Falta de pagamento dos alugueis e encargos;
• Infração legal ou contratual;
• Necessidade urgente de realizar obras no imóvel determinadas pela autoridade pública e que não permitam a presença do inquilinol no imóvel;
• Por mútuo acordo.

Essa última opção é a mais comum, ou seja, o locador (proprietário) propor um acordo consensual para desocupação do inquilino com base no artigo 9º, inciso I, da Lei 8245.

Acesse aqui e conheça a diferença de infração legal e contratual.

Referente à venda do imóvel alugado, quem poderá requerer a retomada é o novo comprador, após toda documentação estiver em nome dele no cartório de registro de imóveis, seguindo vários procedimentos e avaliações contratuais e nessas horas negociar um prazo com esse novo comprador é a melhor opção, ou seja, negociar meses sem pagar aluguel no intuito de compensar os prejuízos da mudança.

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Tirando todas essas possibilidades, o inquilino pode ficar tranquilo caso esteja pagando o aluguel e esteja seguindo todos os padrões que a lei manda.

Se por acaso o locador se recusar a receber o aluguel, terá que ingressar com uma ação bem simples que se chama consignação em pagamento.

Porém, o que mais ouvimos na prática é quando o inquilino começa a reclamar de defeitos no imóvel e o locador (proprietário) incomodado, ameaça falando que quer o imóvel de volta, pois está cansado de reclamações e nessas horas é importante não perder a cabeça, dando um prazo para o locador (proprietário) reavaliar toda situação.

Por isso, uma administradora tem um papel fundamental nas relações da locação de imóveis.

Tenha sempre uma Imobiliária intermediando a Locação de Imóveis

A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

 Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

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Art. 22. O locador é obrigado a:

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

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Fonte:  Entrevista gravada em maio de 2024, com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.