O proprietário (locador) pode reaver o imóvel alugado antes do término do contrato?

“O proprietário (locador) pode reaver o imóvel alugado antes do término do contrato?”, essa é uma dúvida que tende a sondar a cabeça tanto de inquilinos quanto de proprietários (locadores). Via de regra, a resposta é: não, o proprietário (locador) não pode reaver o imóvel alugado antes do término do contrato. No entanto, há exceções.

Conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o proprietário (locador) de um imóvel alugado não pode solicitar a devolução do imóvel antes do fim do contrato de locação, exceto em circunstâncias específicas estabelecidas pela própria Lei.

A legislação protege o inquilino durante a vigência do contrato, prevendo apenas algumas situações excepcionais em que o locador (proprietário) pode retomar o imóvel. Para saber quais são essas situações específicas, continue a leitura!

Em quais situações o proprietário (locador) pode retomar o imóvel alugado?

Na Lei do Inquilinato (n.º 8.245/1991), no Art. 9º, estão previstas as 5 situações que permitem ao proprietário (locador) retomar o imóvel alugado. São elas:

1. Mútuo acordo: quando as duas partes concordam em finalizar o contrato;

2. Falta de pagamento: se o inquilino deixa de pagar o aluguel e encargos devidos, o proprietário (locador) pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento;

3. Infração legal: situações em que o inquilino comete infrações que violam a legislação, como perturbação à ordem pública (barulho excessivo que incomoda os vizinhos), possibilitam a retomada, além disso, a ação também pode “sujar o nome” do inquilino, ou seja, ficar com restrição;

4. Infração contratual: caso o inquilino descumpra cláusulas específicas do contrato, como realizar modificações estruturais no imóvel alugado sem autorização, o proprietário pode exigir a devolução do imóvel;

5. Realização de obras urgentes: quando a segurança do imóvel está em risco, e órgãos públicos determinam a realização de obras urgentes, o locador (proprietário) pode retomar o imóvel para realizar as reformas necessárias.

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O proprietário (locador) pode vender o imóvel alugado?

Imagem: Freepik

Em caso de venda do imóvel alugado, a legislação também assegura ao inquilino o direito de permanecer até o término do contrato.

No entanto, apesar de opção de aguardar o término do contrato ser a mais viável financeiramente na maioria dos casos, o novo proprietário que desejar tomar posse pode entrar com outros recursos. Para isso, é necessário considerar:

1. Cláusula de vigência

Se houver cláusula de vigência em caso de alienação e se constar na matrícula do imóvel, o comprador precisa esperar pelo fim do contrato obrigatoriamente. No entanto, é muito raro ter esse tipo de cláusula.

2. Seguir procedimentos legais

O novo proprietário pode notificar o inquilino sobre a necessidade dele deixar o imóvel. Para isso, é necessário obedecer prazos longos, demonstrando todos os procedimentos e documentos necessários, por exemplo, o registro de imóveis já constando a propriedade em nome desse novo comprador.

Com isso, é possível ingressar com a ação após o fim do prazo.

3. Oferecer prazo previsto em Lei

O novo proprietário deve conceder, no mínimo, 90 dias (após o recebimento da notificação), para que o inquilino possa encontrar outro imóvel. Conforme prevê o Art. 8º da Lei 8.245, veja:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Após esse prazo, o novo proprietário pode ingressar com despejo, o que provavelmente atrapalhará o inquilino de alugar outro imóvel devido à restrição no nome.

4. Indenização

O inquilino pode solicitar indenização pelos custos da mudança, se aplicável.

E quando há cláusulas contratuais que beneficiam o proprietário (locador)?

No contrato de locação pode haver cláusulas que permitem que o locador (proprietário) retome o imóvel mediante o pagamento de multa. Mas é importante destacar que essas cláusulas, geralmente, são anuladas em juízo, ou seja, é uma cláusula considerada ilegal pelo entendimento da maioria dos juristas especializados na área.

Além disso, o juiz ainda pode extinguir o processo no início, sem necessidade de notificar o inquilino, levando o proprietário a arcar com custos processuais e honorários advocatícios.

Essa proteção ao inquilino visa garantir a estabilidade durante a locação, assegurando que o contrato seja cumprido integralmente, exceto nos casos expressamente previstos em lei, como viu aqui.

Leia também: O locador pode pedir a desocupação do imóvel alugado antes do fim do prazo contratual?