O que é Direito de Preferência na Locação Imobiliária?

A Lei do Inquilinato abrange diversas situações sobre a locação de imóveis e os direitos e deveres dos proprietários e inquilinos. Dentre eles, o Direito de Preferência na compra do imóvel. É comum o proprietário vender o imóvel durante o tempo de locação e, por isso, a Lei do Inquilinato prevê quais são os procedimentos legais que devem ser tomados nessa situação.

Marcel de Toledo, advogado imobiliário e também Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, bateu um papo explicando sobre o assunto. Se você quiser, poderá conferir o vídeo acima enquanto lê o conteúdo.

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Afinal, o que é o Direito de Preferência?

Segundo o advogado, o Direito de Preferência garante ao inquilino a prioridade para adquirir o imóvel, caso o proprietário deseje vendê-lo, ou receba uma proposta de compra. Caso o proprietário deseje vender o imóvel, a lei determina que o inquilino tem até 30 dias para manifestar o interesse de compra.

Na Lei do Inquilinato, é possível encontrar a ordem de preferência para a compra do imóvel alugado em diferentes situações, conforme poderá ver a seguir:

 Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Resumindo, o inquilino deve ser o primeiro a receber a oferta de venda da propriedade, onde a orientação é que o proprietário do imóvel alugado, no caso, também, vendedor, deve anunciar a pretensão de venda ao locatário, de primeira.

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 O que o comunicado de venda ao inquilino deverá conter?

Esse comunicado ao inquilino deverá ser comunicado de maneira oficial, podendo ser através de e-mail ou para quem preferir maior formalidade, via carta registrada. Nesse documento serão expostas as seguintes informações:

• Valor do imóvel;
• Condições de compra do imóvel, como: parcelas, financiamento, permuta, etc.

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Marcel também enfatiza que, o inquilino deve ser comunicado sobre a intenção de venda (antes do anúncio) e também, após o prazo de 30 dias (sem demonstração de pretensão de compra por parte do inquilino), quando um terceiro sinalizar intenção de comprar o imóvel alugado.

Ou seja, são duas comunicações, no mínimo. Vale lembrar que, caso o valor negociado seja reduzido, o locatário também deve estar ciente, para que assim, ele não sofra alguma desvantagem durante a tramitação.

O inquilino pode ser despejado caso o imóvel alugado seja vendido?

Se o Direito de Preferência não for respeitado o que pode acontecer?

Marcel de Toledo explica que, se for comprovado que o Direito de Preferência não foi respeitado, o inquilino poderá recorrer à venda, podendo inclusive ser indenizado e até mesmo, cancelar a venda, quando o contrato de locação estiver averbado ao registro de imóvel.

Essa informação é encontrada através do Artigo 8º da Lei do Inquilinato, conforme poderá ver abaixo:

Art. 8º da Lei 8.245/91 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Dica do especialista: Caso você, inquilino, tenha a pretensão de alugar uma propriedade com intenção de comprá-la futuramente, ou até mesmo, visando se resguardar em possíveis negociações com terceiros que podem ocorrer ao longo do contrato de aluguel, pague pela menção da locação no registro de imóvel, pois, caso ele seja vendido para outro proprietário (aplicando-se o Direito de Preferência, corretamente), no mínimo o tempo restante do contrato deverá ser mantido.

Tenha ciência e respeite o Direito de Preferência para fechar bons negócios!

Alugar imóvel é algo que demanda muita responsabilidade, seja você inquilino ou proprietário, portanto, contar com a assessoria profissional pode evitar grandes problemas ao longo do caminho.

Você pode anunciar seu imóvel para locação, sem custo nenhum, através do Portal SP Imóvel. Agora, caso esteja procurando uma propriedade para residir, também poderá buscá-la através do nosso site, pois existem inúmeras excelentes opções, onde certamente uma delas atenderá o que precisa, procura e idealiza.

Fonte: Conteúdo baseado na conversa gravada em Abril de 2022 e divulgada em Maio de 2022, com o Marcel de Toledo, Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel e também advogado imobiliário.