O que é Distrato Imobiliário?

Sair do aluguel e conquistar a casa própria é o maior sonho de milhares de brasileiros. Uma alternativa interessante para realizar esse sonho é comprar um imóvel na planta. E para realizar este tipo de negócio, será preciso estudar e analisar todas as situações com cautela.

Pois, quem desistir da compra do imóvel antes da entrega das chaves, terá que pagar multa de até metade do valor pago. A nova lei do “distrato imobiliário” está em plena vigência desde o dia 28/12/2018, e vale para todos os novos contratos assinados a partir de então. Seja para as incorporações imobiliárias, seja para os loteamentos, parcelamento de solo urbano.

“Distrato é o acordo pelo qual as partes põem fim a um contrato. Para a nova Lei 13.786/18, distrato de imóvel é a formalização do desfazimento do contrato celebrado para a compra de um imóvel em regime de incorporação imobiliária ou loteamento, seja pela desistência do negócio por parte do comprador, seja pelo não cumprimento de alguma obrigação contratual por parte de qualquer um dos contratantes, vendedor ou comprador”, comenta Gustavo Milaré, advogado, mestre e doutor em Direito Processual Civil e sócio do escritório Meirelles Milaré Advogados.

O ex-presidente, Michel Temer sancionou a lei que aumenta a multa para quem desiste da compra de um imóvel na planta. A proposta determina que, no caso do empreendimento com patrimônio separado da construtora, em um mecanismo chamado de patrimônio de afetação, o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber 50% dos valores pagos.

Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do imóvel.

A devolução de 50% dos valores será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”. Já a devolução dos valores com multa de 25% para empreendimentos sem patrimônio afetado ocorrerá em 180 dias depois do distrato.

“A nova legislação prevê que, do contrato original deve constar as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente, nos termos do inciso VI, artigo 35-A, da Lei 4.591/64, alterada pela Lei 13.786/2018”, declara a advogada especialista em direito imobiliário Viviana Callegari, do escritório Posocco & Advogados Associados.

O comprador não será penalizado se apresentar um interessado em ficar com o imóvel que adquiriu. Este interessado deverá ter o seu cadastro e capacidade financeira aprovada pela incorporadora.

A nova lei também permite que as construtoras possam atrasar em até 180 dias a entrega do imóvel sem serem penalizadas. Se esse prazo for ultrapassado, o cliente poderá cancelar a compra e receber o valor integral pago.

Outra novidade é a exigência do quadro de resumo, que nada mais é um raio x do contrato. Nele terá todas as principais informações do contrato, como por exemplo, o preço, o sinal pago do valor de entrada, a forma de pagamento, as parcelas e as datas de vencimentos. “A nova lei estabelece, de forma taxativa, os principais deveres do fornecedor em relação ao consumidor, adquirente do imóvel. Ressalta o dever de informação clara e precisa, determinando que as informações essenciais do contrato constem do quadro resumo, de forma negritada, viabilizando um melhor entendimento do contrato pelo consumidor”, explica Callegari.

De acordo com o advogado da Meirelles Milaré Advogados, a nova lei proporciona mais segurança jurídica para ambas as partes. “A nova Lei traz transparência e previsibilidade para ambas as partes porque fixa claramente seus direitos e deveres e, assim, traz mais segurança jurídica às suas relações, bem como para a economia brasileira, tão sensível aos reflexos do cenário imobiliário e que, nessa medida, espera-se principalmente poder contribuir para a retomada do crescimento desse mercado em nosso país, possibilitando que milhões de brasileiros consigam realizar o sonho da casa própria.”

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