O que é Financiamento Imobiliário?

 

E para ajudá-los a entender como funciona o todo do processo do crédito habitacional, o Grupo SP Imóvel preparou um ESPECIAL SOBRE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

 

O que você vai ler nesse conteúdo?

 

O financiamento imobiliário é quando uma pessoa vai comprar um imóvel pronto, construí-lo ou adquirir um terreno, seja residencial ou comercial e não tem todo o dinheiro para realizar essa operação. Então, os bancos públicos e privados “emprestam esse dinheiro” e pagam ao vendedor a quantia a ser financiada pelo comprador. 

• Ser brasileiro nato ou naturalizado; 

• No caso de estrangeiro, possuir visto permanente no País;

• Estado Civil. Para os casados apresentar a certidão de casamento. 

 • Possuir o nome “limpo” e sem restrições. Será consultado em órgãos como: Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal, Cartórios de protesto, Justiça Estadual e Federal etc;  - Qual a importância do score no financiamento imobiliário

• Comprovar Renda no Financiamento Imobiliário é demonstrar a sua capacidade financeira de pagamento da prestação mensal; 

Quais são os documentos necessários para o Financiamento Imobiliário?

Acesse aqui e confira a lista dos principais documentos exigidos normalmente pelas instituições bancárias.

O que é a composição de renda no financiamento imobiliário?

E comprovar a renda no financiamento imobiliário pode ser um grande desafio para muitos. Pois, nem todo mundo consegue comprovar renda sozinho no financiamento imobiliário. E os bancos não podem aprovar um financiamento com o valor da prestação superior aos 30% da renda da família.

É aí que entra a composição de renda para financiamento. Ou seja, você pode somar a renda de outra ou mais pessoas no financiamento do seu imóvel. É possível ter duas ou mais pessoas. No Bradesco, para o financiamento imobiliário, a composição de renda é permitida entre cônjuges, casais em união estável, pais e filhos. Já as exceções são analisadas pontualmente.

No Banco do Brasil, é possível compor renda entre cônjuges ou companheiros, ou entre até três proponentes com vínculo de parentesco, consanguíneo ou por afinidade.

Mas é possível financiar um imóvel com restrição ao crédito?
 

Um comprador com um nome “sujo” normalmente não conseguirá financiar um imóvel porque a instituição bancária não vai querer arriscar emprestar dinheiro para esse cliente e correr o risco dele não pagar as prestações e ficar inadimplente.

 

O que pode comprometer a renda no financiamento imobiliário?

A instituição financeira escolhida por você vai avaliar a sua capacidade de pagamento das prestações, já que o financiamento imobiliário pode comprometer até 30% da renda mensal da família. E conseguir a aprovação para o financiamento imobiliário pode ser um grande desafio já que existem alguns fatores que podem comprometer a renda no financiamento imobiliário e, como consequência, reprovar a solicitação do crédito.

De acordo com a especialista em crédito imobiliário, Débora Pezzotti, normalmente, financiamento de carro, empréstimos e cartão de crédito comprometem a renda no financiamento imobiliário e muitos nem imaginam. 
 

“Campeão de todos é o cartão de crédito. Se o cliente utiliza no mês e paga a fatura correta Ok, mas se ele utiliza todo o limite dele em parcelamento, a renda dele está comprometida. Começou a comprometer bastante desde as pessoas começaram a falar de investimento nas redes sociais. As pessoas dizem: olha você recebe o teu salário no começo do mês não compra nada à vista, deixa ele rendendo e coloca no Fundo de Investimento que você consegue tirar no final do mês. E tudo que comprar você compra no cartão de crédito, então, por exemplo, eu tenho uma renda de R$10 mil, não compro nada no débito, tudo no cartão de crédito. O banco central tem um delay de 60 dias. Então, quando vou avaliar o crédito, ele está pegando as informações, do endividamento de 60 dias atrás, 60 dias atrás eu ainda estava com o meu cartão de crédito todo utilizado, então, isso tem sido um vilão na hora de avaliação do crédito”, explica Pezzotti. 

 

Qual o Prazo para pagar o Financiamento Imobiliário?

 

O comprador vai pagar o seu financiamento imobiliário por meio de parcelas mensais de acordo com as condições de pagamento, tais como: taxas de juros e sistema de amortização, entre outros.   

O prazo máximo no financiamento de imobiliário é de até 35 anos e não é permitido financiar 100% do valor do imóvel. Alguns bancos geralmente financiam até 80% do valor total do imóvel e às vezes agregam taxas de vistoria, impostos de transação no financiamento (ITBI) e a taxa de registro. Portanto, será preciso pagar uma entrada com recursos próprios, que será impactado no valor da prestação, nas taxas de juros e no tempo do financiamento.  

Uma opção interessante para dar de entrada ou quitar o financiamento imobiliário é utilizar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Nos contratos dentro do SFH é possível usar nas situações abaixo: 

• Na aquisição ou construção de imóvel residencial urbano; 

• Na amortização ou quitação/liquidação do saldo devedor do financiamento; 

• No pagamento de parte do valor das prestações do financiamento. 

 

Porém, para quem for usar os recursos da sua conta do FGTS será preciso seguir umas regras básicas.  

Até que seja quitado o financiamento imobiliário, o imóvel ainda não é seu. Portanto, ao longo da vigência do contrato, o imóvel pertence ao banco (alienação fiduciária – o próprio imóvel fica em garantia).  Saiba o que acontece com falta de pagamento do financiamento 

 

Atualmente, no Brasil, existem dois sistemas de financiamento imobiliário: O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). É fundamental entender a diferença e importância entre SFH e SFI. Saiba que a escolha do tipo do financiamento depende de diversos fatores, como renda, valor do imóvel, prazo, entre outros critérios.

 

Outro ponto importante que também vai afetar o prazo é a renda exigida e o Sistema de Amortização: Tabela Price e SAC, método que o banco disponibiliza para pagar a dívida de forma parcelada. 

 

 

Crédito: Freepik

O que é valor do imóvel, entrada, valor do financiamento e o saldo devedor.

• Valor do Imóvel: O valor do imóvel é aquele negociado entre comprador e vendedor e deve constar no contrato de compra e venda do imóvel. 
   
• Entrada: Mesmo o banco financiando grande parte do valor do imóvel, o comprador precisa fornecer um sinal, que é conhecido como entrada. Portanto, a entrada é um percentual do valor do imóvel que será pago pelo comprador com recursos. Acesse aqui e veja qual é a entrada mínima para financiar um imóvel
   
• Valor do Financiamento: Valor do financiamento é a diferença entre o valor do imóvel e o da entrada.  É esse valor que o banco escolhido para o financiamento imobiliário vai liberar para o vendedor do imóvel. 
   
• Saldo Devedor: O saldo devedor é o valor que ainda terá que pagar de acordo com o contrato. Ele é abatido nas prestações mensais. Esse valor varia com o tempo e a incidência das correções (juros, taxas, seguros, indexadores etc.)

Paracela do Financiamento Imobiliário é composta por:

A parcela do Financiamento Imobiliário é composta pelas taxas de: amortização + juros; tarifa de administração mensal e de Seguro.  Acesse e confira: Qual é a melhor forma de amortizar o financiamento imobiliário?

 

As taxas de Juros vão determinar a remuneração que será paga pelo uso do dinheiro emprestado. É importante ressaltar que as taxas do financiamento imobiliário variam conforme o perfil de cada cliente, prazo do financiamento e o relacionamento com o banco.  

 

Porém, o índice de atualização do financiamento é o fator primordial na escolha do financiamento, pois hoje os bancos oferecem diversos tipos de índice de atualização como a TR, Poupança, IPCA e Taxa Fixa. Quem é muito conservador economicamente, tem que tomar cuidado com as taxas que podem alterar drasticamente as parcelas no decorrer dos anos.

Podendo se transformar em um grande problema financeiro para o futuro da família. Caso queira saber mais, aconselhamos ler nossos artigos:

• Qual é a melhor taxa no financiamento?  

 

Custo Efetivo Total - CET no Financiamento Imobiliário:

E na hora de financiar um imóvel, normalmente, as pessoas avaliam apenas as taxas de juros oferecidas pelos bancos, porém, esse pode ser o maior erro. Pois, nem sempre com a taxa de juros mais baixa, o financiamento ficará mais barato, pois pode ser que as taxas de administração, tarifa de contratação/documentação e seguros envolvidos são mais caros. Sendo assim, além de comparar os juros praticados no mercado, é importante também comparar o CET – Custo Efetivo Total de cada simulação. Acesse aqui e saiba mais sobre o Custo Efetivo Total.

 

Por outro lado, o CESH, ou Custo Efetivo do Seguro Habitacional, refere-se especificamente ao custo do seguro habitacional obrigatório em um financiamento imobiliário que corresponde à cobertura de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).  Confira também: Qual é a diferença entre CET E Cesh?

 

Quais são os possíveis gastos no Financiamento Imobiliário?

Ao iniciar o processo de financiamento de imóveis é essencial considerar também que haverá outros gastos, como por exemplo:

• Vistoria do imóvel adquirido feita pelos bancos (maioria dos bancos cobram R$ 3.000);

• Impostos de ITBI (Impostos de Transmissão de Bens Imóveis);

• Taxas do Registro de Imóveis;

• Entre outros. 

Parte dos procedimentos de liberação do crédito está ligado a apresentação de certidões e documentos. Acesse aqui e confira o artigo completo.

 

O processo de financiamento imobiliário inclui algumas etapas burocráticas, que muitos não sabem nem por onde começar e muitas vezes acabam desistindo da aquisição da casa própria, para isso não acontecer, leia o nosso post sobre quais são as etapas do financiamento imobiliário. Outra informação fundamental para quem está planejando a conquista da casa própria. é saber quanto tempo demora para o financiamento de imóvel ser aprovado.
 

Quais são as etapas para comprar um imóvel financiado?

 

O processo do financiamento imobiliário inclui algumas etapas burocráticas, que muitos não sabem nem por onde começar e muitas vezes acabam desistindo da aquisição da casa própria

- Planejamento
- Escolha do imóvel
- Pesquise as melhores taxas
- Documentação
- Análise de Renda
- Avaliação do Imóvel
- Assinatura do contrato e registro
- Liberação do Crédito

 Acesse a matéria completa: Quais são as etapas para comprar um imóvel financiado?

 

Conheça as taxas de financiamento imobiliário em 2024

As taxas de financiamento desempenham um papel significativo no custo total de um empréstimo imobiliário. Elas afetam diretamente o valor dos pagamentos mensais e o montante total que você pagará ao longo do empréstimo. Por isso, é fundamental estar atualizado sobre as taxas de juros e outras taxas associadas ao financiamento de imóveis.

Acesse aqui e confira as taxas do financiamento imobiliário em 2024 nas principais instituições bancárias do país.

 

Seguro Quita financiamento imobiliário em caso de morte ou invalidez?

Ao comprar imóvel por meio do financiamento imobiliário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o comprador é obrigado a contratar um Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos no Imóvel (DFI). 

Então, o seguro quita o financiamento imobiliário em caso de morte ou invalidez?

De acordo com o fundador do BuscaCredi ®, Marcio Palladino, sim, mas desde que o segurado faça parte da composição de renda. “Vamos supor que foi comprado em duas pessoas e cada uma tinha 50% da renda, tanto em morte quanto invalidez permanente, portanto, o seguro vai quitar o financiamento proporcional à renda da pessoa que passou pelo problema.”

Qual é o prazo para perder o imóvel quando não paga a parcela do financiamento?

Mesmo com todo o planejamento financeiro que uma pessoa faz na hora de contratar o crédito, no decorrer dos anos, principalmente em época de crise é preciso fazer e refazer as contas para caber no orçamento familiar cada vez mais apertado, já que 30% da renda mensal da família são dedicados para pagar as parcelas do financiamento imobiliário.

De acordo com a legislação, depois de três parcelas em atraso no financiamento imobiliário, a instituição financeira poderá tomar o imóvel. Leia o artigo completo. 

 

O que fazer quando não se consegue pagar financiamento imobiliário?

De acordo com a especialista em crédito imobiliário, Débora Pezzotti quando surge a dificuldade de pagar um financiamento imobiliário, é importante compreender as implicações contratuais e agir de forma proativa. “Ao assinar o contrato, o cliente é informado sobre as cláusulas relacionadas à inadimplência e suas consequências, incluindo a possível perda do imóvel.”

Quando surgem dificuldades financeiras, o cliente deve contatar a agência para explorar opções de negociação, como postergar parcelas, incorporá-las ao saldo devedor ou utilizar o FGTS para amortização. É crucial manter a comunicação aberta com o banco para evitar a perda do imóvel.

Confira a matéria completa:  O que fazer quando não se consegue pagar financiamento imobiliário?

O que é Alienação Fiduciária?

A alienação fiduciária, também chamada de alienação em garantia, é uma modalidade de empréstimo – tanto para compra de imóveis quanto de bens móveis, especialmente automóveis – em que o devedor, para garantir o pagamento, transfere um bem para o credor como garantia enquanto quita as parcelas de algo que deseja adquirir

Ou seja, ao comprar um imóvel através do financiamento imobiliário, você coloca o imóvel como garantia de pagamento do empréstimo, então, este imóvel se torna um objeto de alienação até que o saldo devedor deste “empréstimo” seja quitado, e esse imóvel ficará no nome do banco, mas você poderá habitar na propriedade.  Aproveite e leia nosso artigo completo sobre Alienação Fiduciária.

 

Posso usar o meu imóvel como crédito para comprar outro?

Sim é possível. Esse processo é conhecido como “Permuta Imobiliária”. Normalmente, essa negociação acontece entre alguém que possui um imóvel de valor mais baixo e que tem interesse em comprar outro de valor superior. Acesse aqui e confira nosso artigo completo.

 

 

E são diversas dúvidas que surgem na hora de financiar um imóvel. E não é só na compra do primeiro imóvel, para aquisição do segundo, ainda gera dúvidas e incertezas.

E muita gente se questiona se é possível ter dois financiamentos imobiliários ativos? Ou seja, é possível financiar dois imóveis ao mesmo tempo?

É possível sim. Você pode ter dois financiamentos ativos. O Banco vai analisar o comprometimento da renda. E somando as duas parcelas tem que dar 30% de comprometimento da renda. 

 

A Portabilidade do Crédito Imobiliário é uma alternativa interessante para diminuir o seu saldo devedor. As taxas de juros do financiamento variam muito de um banco para outro. E você pode mudar de instituição financeira para reduzir essa dívida, conforme RESOLUÇÃO nº 4.292 do Banco Central do Brasil (Dezembro de 2013).

O cidadão que decidir fazer a portabilidade do financiamento imobiliário terá que colocar tudo na ponta do lápis e verificar se a nova oferta vai valer a pena, pois a grande vantagem da portabilidade é a redução dos custos e só vai compensar trocar de banco se no final você gastar menos. 

 

O banco não aprovou o meu financiamento imobiliário e agora?

O primeiro passo é entender o porquê que o banco não aprovou o seu financiamento imobiliário. Pois, existem alguns fatores para a instituição financeira ter recusado a solicitação ao crédito. Entre os motivos estão: restrição ao crédito, renda não é compatível, score baixo, problema jurídico com imóvel, entre outros. Leia a matéria completa aqui
 

Assessoria no financiamento imobiliário?

O processo de financiamento de imobiliário que leva em torno de 2 a 3 meses. Neste período, a pessoa vai providenciar a documentação, preencher formulários, regras do fundo de garantia, até mesmo, comparar e escolher banco. Ou seja, são muitas informações e a burocracia ainda é grande. Por isso, é fundamental contar com uma assessoria especializada para realizar o financiamento imobiliário.

 

Os correspondentes bancários atuam como intermediários entre os clientes e as instituições financeiras, proporcionando maior conveniência e acessibilidade aos serviços bancários. A ideia por trás dos correspondentes bancários é facilitar o acesso aos serviços financeiros, especialmente em áreas onde as agências bancárias tradicionais podem ser escassas. 

 

Aproveite para conferir: Tudo o que Você Precisa Saber sobre Correspondente Bancário e Suas Atividades-chave

Como funciona o refinanciamento de imóvel?

O refinanciamento imobiliário é um empréstimo feito com os bancos no qual será dado o seu imóvel, seja comercial, residencial, ou até mesmo um terreno como garantia do pagamento da dívida. Nesse caso, o imóvel ou a propriedade fica temporariamente em nome do banco até o refinanciamento ser quitado. Acesse aqui e saiba Como funciona o refinanciamento de imóvel?

Caso queira conhecer mais sobre os programas de Financiamento Imobiliário de cada instituição bancária, aconselhamos ler nossos artigos:

 

 

 

Alienação Fiduciária é uma garantia que o banco precisa até que a dívida do seu financiamento seja paga, o banco fica como “proprietário do imóvel”, mas você tem a posse. Quando a dívida é quitada, você passa a ser proprietário. 

Amortização é o processo de redução de uma dívida. A parcela de amortização é o valor destinado ao pagamento de uma dívida, de forma periódica e de acordo com o sistema de amortização escolhido, no o prazo contratado.

Atualização monetária é o ajuste financeiro do valor da dívida, feito periodicamente, objetivando compensar a perda de valor da moeda no tempo.

Encargo mensal é a soma de todas as parcelas mensais pagas para viabilizar o financiamento composto por:

• Parcela de amortização + juros;

• Tarifa de Administração mensal, se prevista;

• Prêmios de Seguro MIP e DF

 

Financiamento é o valor emprestado pelo Banco para ajudá-lo a adquirir o seu imóvel.

 

Indexador é o índice a ser utilizado para atualização da dívida. O indexador padrão é a TR – Taxa Referencial, que também atualiza os depósitos de poupança e as contas vinculadas do FGTS. Para algumas modalidades de financiamento, a CAIXA oferece a opção de atualização pelo IPCA – Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo.

Prazo de amortização é o prazo acordado para pagamento da dívida, normalmente, expresso em meses.

Prestação de amortização e juros é a soma mensal dos valores pagos como juros e amortização do saldo devedor.

Saldo devedor é o valor do financiamento em determinando momento considerando as amortizações e atualizações mensais. É também o valor base para cálculo dos juros, amortização, seguros e eventual liquidação do financiamento.

Taxa de Juros é o valor, na forma percentual, que determina o a remuneração a ser paga pelo uso de um dinheiro emprestado. Os contratos trazem a taxa de juros na sua forma anual expressa nas formas nominal e efetiva. Para obter a taxa de juros mensal, basta dividir por 12 a taxa de juros nominal de seu contrato.

 

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