O que fazer quando atrasar a parcela do financiamento?

Na hora de comprar imóvel, são poucos os brasileiros que conseguem pagar o valor do imóvel à vista. Por isso, o financiamento imobiliário é um nos meios mais utilizados para a aquisição da casa própria.

Ao financiar um imóvel significa que você vai comprometer pelo menos 30% da renda mensal da família por um longo período. E isso, pode levar em média de 30 a 35 anos para quitar o saldo devedor.

O comprador vai pagar o seu financiamento imobiliário por meio de parcelas mensais de acordo com as condições de pagamento em contrato. Porém, mesmo com todo o planejamento financeiro que uma pessoa fez na hora de contratar o financiamento, no decorrer dos anos, podem acontecer certos imprevistos que dificultam o pagamento das prestações do crédito.

E atrasar as parcelas do financiamento será ser um problema, principalmente, se a situação não for resolvida a tempo, pois o banco poderá leiloar o seu imóvel para cobrir a dívida.

Até que seja quitado o financiamento imobiliário, o imóvel ainda não é seu. Ao longo da vigência do contrato, o imóvel pertence ao banco, pois os financiamentos imobiliários no Brasil são feitos em contrato com alienação fiduciária, ou seja, o próprio imóvel fica em garantia, portanto, na falta do pagamento permite ao banco tomar a posse do imóvel para executar a dívida. 

Mas o que fazer quando atrasar a parcela do financiamento imobiliário?

De acordo com Bruno Gama, CEO da CrediHome, a primeira coisa a se fazer é entrar em contato com a instituição financeira que aprovou o financiamento para tentar uma renegociação. “O máximo de atraso é de três parcelas. A partir disso, o proprietário deve receber uma notificação extrajudicial para quitar toda a dívida ou fazer uma negociação com o seu banco em até 15 dias.  Se ele não tomar alguma atitude para solucionar a situação, o banco tem o direito de tomar a propriedade, podendo leiloá-la para quitar a dívida.”

 

Para o advogado especializado em Direito Imobiliário, Dr. Renato Savy, uma alternativa é vender o imóvel. "A melhor solução seria vender o imóvel e liquidar a dívida, dependendo do tempo de atraso e da situação do contrato é possível pagar uma prestação e incorporar as demais ao saldo devedor, mas nesta solução o valor da prestação aumenta, pois o saldo devedor vai aumentar."

Portanto, precisou atrasar as parcelas do financiamento imobiliário? Procure o banco que aprovou o seu crédito para tentar negociar a sua dívida o quanto antes!

Outro problema ao atrasar o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário é ter o seu nome cadastrado nos órgãos de proteção ao crédito, como o SPC e o Serasa, o famoso nome sujo. E ter restrição no nome pode impedir de conseguir “futuros empréstimos”, além de baixar a pontuação do score.

De acordo com o site da Caixa Econômica — instituição que detém a maior parte dos financiamentos no país —, se o cliente atrasar o pagamento da prestação do financiamento imobiliário será gerado multa e juros referentes aos dias de atraso e permite o banco incluir as informações vinculadas ao seu contrato em cadastros restritivos de crédito como SERASA e outros. E caso o cliente não pague as parcelas em atraso, o banco pode leiloar o imóvel.

 

Já o Bradesco coloca à disposição de seus clientes a possibilidade de prorrogação das prestações por até 120 dias (quatro meses), e, nesse caso, o cliente pode fazer a prorrogação pelo site ou procurar sua agência. Para períodos maiores que 120 dias, ele deve procurar a agência para estudar qual seria a melhor alternativa a ser proposta/analisada. Vale lembrar que em ambos os casos serão adicionados no novo saldo devedor os juros do financiamento que tiveram os pagamentos postergados. 

 

Entre as opções para renegociar a dívida, alguns bancos, permitem os clientes a congelar as parcelas do financiamento ou o pagamento parcial da prestação. A Caixa, por exemplo, é um deles.

É possível solicitar a redução temporária de 50% das prestações do financiamento imobiliário por três meses, 75% do valor das parcelas do financiamento imobiliário por seis meses, mediante comprovação da perda de renda e avaliação da Caixa. 

Além do congelamento, o banco permite PAUSA no Pagamento das Prestações do Financiamento Imobiliário de até seis meses, desde que atenda aos critérios estabelecidos pelo banco, entre eles: estar com as parcelas em dia, ter ao menos 24 prestações pagas, valor da dívida não pode ser maior que 80% do valor do imóvel.

Os valores não pagos do pagamento parcial e da pausa serão incorporados ao saldo devedor do contrato e diluídos no prazo remanescente e o contrato não fica isento da incidência de juros, seguros e taxas, que serão acrescidos ao saldo devedor.

No Banco Itaú é possível “pular” até duas parcelas do financiamento a cada 12 meses. Chamado como Pula Parcela, esse serviço é novo no banco e está disponível para aqueles que já possuem financiamento ativo e com as prestações em dia. O valor das parcelas postergadas, além dos juros e encargos, será diluído nas demais.

Outro banco que também permite escolher um mês para pular o pagamento da parcela do financiamento imobiliário é o Banco do Brasil. Nele os clientes podem escolher um mês por ano sem cobrança da parcela, que será diluída ao longo do cronograma da operação.

 

 

A Portabilidade do Crédito Imobiliário também pode ser uma alternativa interessante para negociar a sua dívida do financiamento imobiliário e diminuir o seu saldo devedor. As taxas de juros do financiamento variam muito de um banco para outro. E você pode mudar de instituição financeira para reduzir essa dívida, conforme RESOLUÇÃO nº 4.292 do Banco Central do Brasil (Dezembro de 2013).

Ao optar pela transferência da dívida bancária, a nova instituição financeira deve quitar a dívida com o outro banco e assumir o crédito. Mas antes dessa transação acontecer, o cliente passará por um processo normal de financiamento imobiliário. Onde será necessário comprovar a capacidade de pagamento do imóvel.

Portanto, quem decidir fazer a portabilidade do financiamento imobiliário terá que colocar tudo na ponta do lápis e verificar se a nova oferta vai valer a pena, pois a grande vantagem da portabilidade é a redução dos custos e só vai compensar trocar de banco se no final você gastar menos. 

O processo de portabilidade do financiamento imobiliário não deve ser cobrado do cliente. Mas o cliente deverá estar ciente que vão existir novos custos, como por exemplo, a taxa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco, os custos cobrados pelo cartório, matrícula do Imóvel e o de averbação do novo contrato de alienação. Ou seja, não haverá a cobrança do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, considerados um dos custos mais alto quando se trata de uma aquisição de imóvel.

 

A aquisição de um imóvel é algo que precisa ser analisada com cautela, pois existe uma série de detalhes a ser estudada. Por isso, é muito importante realizar simulações do financiamento imobiliário nos sites dos principais bancos, assim é possível ver quais instituições oferecem as melhores taxas do crédito imobiliário de acordo com o seu perfil. Nessas simulações é possível ter uma previsão das taxas de juros, seguros, amortização e dos valores das parcelas mensalmente. 

Uma taxa de juros mais alta será o suficiente para aumentar o valor da prestação e consequentemente o montante final que você terá de pagar. O nível de relacionamento do cliente com o banco interferirá na cota e taxa de juros da contratação do crédito imobiliário. Ou seja, é importante consultar mais de uma instituição bancária e avaliar as melhores alternativas de financiamento. Veja em nosso Blog: Qual é o melhor banco para Financiamento Imobiliário?

Atualmente, as instituições financeiras disponibilizam diversas linhas de crédito com taxas de juros e condições de pagamentos diferenciados. Portanto, veja qual é o melhor índice que se enquadra nas suas condições financeiras. Confira em nosso Blog: Qual é o melhor índice no financiamento imobiliário: TR, Poupança ou IPCA?

 

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