O que fazer se o locador gastar o dinheiro do depósito do aluguel do imóvel?

O "depósito do aluguel" ou "caução" como é popularmente conhecido na locação de imóvel, é uma das formas de garantia da locação imobiliária, seja residencial ou comercial. 

Para os contratos de aluguel de imóveis que aceitam depósito como garantia, o nome jurídico correto é a garantia dada em “caução em dinheiro”.

A lei do inquilinato dispõe que o valor da caução ou depósito deve ser depositado em uma caderneta de poupança com algumas regulamentações do Art. 38, § 2º, da Lei 8.245/91, porém, na prática, devido à alta burocracia, o valor geralmente fica em  posse do locador (proprietário) ou da administradora, caso o proprietário assim autorize.

Quando estiver na fase do procedimento de vistoria para devolução do imóvel alugado, solicite um recibo de devolução das chaves provisória (definitivo é quando ocorre total quitação) para a administradora ou ao locador (proprietário), assim você garantirá a devolução da posse do imóvel, bloqueando cobranças futuras de aluguel e encargos.


Não é aconselhado nesse primeiro momento solicitar a administradora ou o locador para que devolva o valor do depósito/caução, pois geralmente o locador estará realizando um levantamento de débitos de contas de luz, água, multas, inclusive uma avaliação mais detalhada do estado do imóvel devolvido.

Caso não forneçam esse recibo, o que é comum, aconselha-se enviar um e-mail para o locador ou administradora (ou ambos), informando o dia da devolução das chaves, o nome do locador, locatário, endereço do imóvel, dia e hora da devolução, para quem foi entregue, ou seja, colocar o máximo de informação possível. No final do e-mail mencione, de forma sutil, a pendência da devolução do valor corrigido do depósito/Caução. Caso não possua o e-mail, envie carta registrada com prova de recebimento através dos correios.

São raras as situações em que o proprietário (locador) utiliza(gasta) o valor do Depósito/Caução, porém, pode acontecer. E se isso ocorrer, o que fazer? Como resolver de uma forma amigável para evitar futuros transtornos?

Caso isso aconteça, é recomendado tentar negociar amigavelmente a devolução do depósito/caução devidamente reajustado pela poupança por e-mail ou por carta registrada para documentar o problema, constando datas, endereço do imóvel alugado, nomes de locatário (inquilino), locador (proprietário) e uma rápida explicação. O importante é provar o envio desta solicitação com o máximo de dados possíveis. Se houver administradora, envie primeiro para ela, mas não deixe de enviar para o locador caso a administradora não responda em 72 horas, por exemplo. 

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Se o valor não for devolvido de forma amigável, o inquilino deverá ingressar no Juizado Especial Cível (Fórum) da Região do Imóvel ou onde apontar no contrato assinado (essa informação geralmente consta no último parágrafo do contrato). Esses processos não necessitam contratar advogados e geralmente terminam em acordo logo na primeira audiência. Não se esqueça de levar todos os documentos originais e cópias, inclusive imprima o e-mail ou carta registrada em que o proprietário foi notificado, mesmo que não tenha obtido resposta, pois o que interessa é a sua manifestação perante o locador/proprietário ou administradora.

 Para evitar situações extremas como essa, aconselha-se o inquilino entrar em contato com a administradora ou com o proprietário quatro meses antes do término do contrato de locação. Neste documento enviado por e-mail ou carta, deve ser informada a data da saída e perguntando como procederá a devolução do depósito/caução. Caso a resposta não venha de forma objetiva, entre em contato e tente negociar os últimos meses da locação, pois, caso o locador do imóvel tenha gasto o valor do depósito/caução para alguma emergência particular, deixará então o inquilino de pagar pelos meses próximos.

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 Lei do Inquilinato, 8.245/1991:

Artigo 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.


§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Fonte: Marcel de Toledo