Pedir aumento do aluguel nas locações sem contrato é legal ou ilegal?

Quando o assunto é locação de imóvel, normalmente, surgem muitas dúvidas. Principalmente, quando não tem uma administradora envolvida ou intermediando as locações.

 Pedir aumento do aluguel nas locações sem contrato é legal ou ilegal?

Para Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, esse é o maior prejuízo que os locadores (proprietários) podem sofrer nas locações diretas sem contrato.

Não pode o locador aumentar o aluguel, com base na lei, pois só tem validade para aqueles que celebraram contrato.

Hoje, com base no artigo 17, parágrafo único, da Lei 8.245, ficou estabelecido que teria que obedecer a reajustes aplicáveis por legislação específica.

Essa lei específica fala que só pode ser reajustado uma vez por ano, no aniversário da celebração do contrato e os índices que o governo autoriza reajuste. Comumente é o índice do IGPM, mas devido à crise econômica da Covid que resultou em um grande aumento, muitos estão usando outros índices, como por exemplo, o IPCA.

A Lei até autoriza que ingresse com a ação de revisional de aluguel, mas só depois de 3 anos sem reajuste.

Por exemplo: um imóvel foi alugado por R$ 1.000,00. De comum acordo acertaram no ano seguinte outro valor de R$ 1.100,00. Esse prazo de 3 anos só ocorre a partir da data deste último aumento de R$ 1.100,00.

Assim, às vezes, caso o inquilino não aceite o novo reajuste, o melhor é aguardar dos 5 anos de vigência da locação verbal e ingressar com despejo com base no artigo 47, V da Lei 8.245 ou outros que autorizem a retomada do imóvel, como uso próprio, acordo etc.

Por isso, uma administradora tem um papel fundamental.

Tenha sempre uma Imobiliária intermediando a Locação de Imóveis

A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

 Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

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Art. 22. O locador é obrigado a:

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

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Fonte:  Entrevista gravada em novembro de 2022, com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.