Pode cobrar aluguel antecipado na locação residencial?

Cobrar aluguel antecipado nas locações é o mais clássico de todos os erros que os locadores (proprietários) e administradoras, com pouca experiência, cometem nas locações residenciais padrões de 30 meses ou mais com garantia locatícia vinculada ao contrato de qualquer tipo de modalidade (caução, fiador, seguro fiança, quotas de fundo de investimento). Portanto, NÃO SE PODE COBRAR ALUGUEL ANTECIPADO nesses casos específicos e que correspondem a grande maioria das locações tradicionais.

Obs: No último paragrafo desse texto explicaremos as situações que permitem cobrar aluguel antecipado.

As consequências desse erro, caso o inquilino busque a justiça, são na maioria das vezes, MULTAS DE TRÊS A DOZE MESES DE ALUGUEL e na pior das hipóteses, caso o juiz decida, pena de contravenção penal, punível com prisão simples de cinco a seis meses, porém muito raras de ocorrer devido a nossa estrutura prisional e das regras da contravenção penal que são aplicadas na prática, muito diferentes das penalidades desse artigo. Segue dispositivo abaixo:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: 

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Porém, nada impede que o inquilino (locatário) se manifeste em pagar adiantado o aluguel. Aconselhamos até que o locador (proprietário) ou administradora peça para o inquilino fazer uma manifestação de adiantamento de aluguel por escrito ou e-mail para documentar. Ocorrendo essa manifestação, não se enquadra o artigo da lei. Deve-se tomar cuidado somente com o futuro, pois se o inquilino não quiser adiantar aluguel, não poderá o locador (proprietário) exigir essa “rotina de pagamento”, manifestada pelo inquilino no passado.

Só poderá cobrar o aluguel antecipado nos casos das locações por temporada (limite de 90 dias – Art. 48 da lei 8.245) ou nos casos de locações que não tenham nenhuma modalidade de garantia no contrato de locação (Art. 42 da Lei 8.245), por sinal, muito incomum nas locações tradicionais brasileiras que geralmente exigem no mínimo caução de 2 ou 3 meses.

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Fonte: Entrevista gravada em novembro de 2021 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.