Pode contrato com menos de 30 meses na locação residencial? Quais são os riscos?

Com as mudanças da Lei do Inquilinato de 1991, Lei 8.245, ficou estipulado que as locações residenciais devem ter no mínimo 30 meses de locação, podendo o contrato com menos de 30 meses ficar inócuo caso o locador (proprietário) queira retomar o imóvel antes desse prazo pelo fim do contrato, ou seja, caso o inquilino “bata o pé”, ele ficará no mínimo, sem interrupção, 5 (cinco) anos, conforme prevê o artigo 47, inciso V da Lei 8.245/91.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.  

Resumindo, caso um locador (proprietário) assine um contrato de locação residencial com menos de 30 meses, ele estará cometendo um erro jurídico perante a interpretação da Lei 8.245/91, já que a lei deixou claro que os contratos devem ter “prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses”. Caso o locador (proprietário) ingresse com uma ação para retomada do imóvel com base no fim do contrato, possivelmente o juiz fará o calculo até findar cinco anos de locação ou extinguirá o processo. Inclusive, o inquilino não ficará com restrição ao crédito por causa dessa ação, já que o despejo NÃO É por falta de pagamento.

Tecnicamente, nos contratos residenciais assinados com menos de 30 meses, o locador (proprietário) só poderá reaver o imóvel antes dos cinco anos, caso ingresse com uma ação para “uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;”, conforme prevê o artigo 47, lll, da Lei 8.245, porém é uma ação de retomada do imóvel bastante demorada, complexa, que necessita de muitas provas e possivelmente levará tanto tempo e custo que é mais fácil o locador (proprietário) locar outro imóvel ou aguardar os 5 (cinco) anos.

Assim, concluímos que cada locador (proprietário) tem um destino para o seu patrimônio imóvel dado para locação. Alguns buscam um inquilino que fique muitos anos no imóvel, cuidando do seu patrimônio, pagando em dia os aluguéis (renda) etc. Outros locadores (proprietários) querem locar seu imóvel por um curto espaço de tempo para retomar o imóvel para fins pessoais ou locar para outro inquilino que pague mais, porém observamos essa atitude econômica atrasada da realidade, já que o mercado imobiliário nos dias atuais está estável economicamente e os reajustes do aluguel estão bastante razoáveis. 

Inclusive, no ano de 2020 e inicio de 2021, os reajustes com base no IGP-M, índice usado em 99% dos contratos antes de 2020, causou diversos problemas para os inquilinos, pois chegou a ultrapassar a marca dos 33,83% em julho de 2021, ensejando em longas discussões jurídicas, obrigando os juízes arbitrarem sobre o tema através de liminares, forçando os locadores aceitarem o reajuste mais condizente com a realidade em alguns casos.

Complemento:

Art. 46. Da Lei 8.245/91: Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

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