Pode usar o dinheiro da caução para pagar aluguel atrasado?

Por lei não se pode exigir do locador (proprietário) que a caução (depósito) dada no início da locação como garantia, sirva para quitar débito de aluguel ou de aluguel que irá vencer. Somente poderá utilizar a caução após a devolução das chaves e avaliação de possíveis débitos do inquilino (locatário), como por exemplo, débito de aluguéis, encargos (IPTU, condomínio, etc) e danos no imóvel.

A garantia realizada pela caução em dinheiro está pautada no artigo 38, § 2º da Lei 8.245/91. No artigo 39 da mesma lei, expõe que: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”

Porém, nada impede que o inquilino faça uma proposta e o locador (proprietário) aceite por vontade própria. Mas não é aconselhado, já que a função da caução é a garantia da locação e só se usará ou devolvida ao inquilino no fim do contrato ou judicialmente.

“Particularmente, a garantia dada em caução é uma das piores garantias da ‘lei do inquilinato’, já que uma eventual inadimplência por parte do inquilino se torna insuficiente para cobrir o débito”, comenta o especialista em direito imobiliário, Marcel de Toledo. 

Ainda de acordo com Toledo, são raros os casos em que o locador (proprietário) ingresse com uma ação de despejo nos primeiros meses de aluguel atrasado. “É muito difícil um locador ingressar com uma ação de despejo logo no início do débito e qualquer ação pode levar meses caso o inquilino não desocupe o imóvel no tramite da ação.”

Quando não há uma administradora envolvida, geralmente no final do contrato, costuma-se ocorrer discussões sobre o tema entre locador (proprietário) e locatário (inquilino), pois é comum o inquilino só falar sobre o assunto na fase da devolução das chaves e o locador ter se esquecido ou utilizado o dinheiro.

Por isso, uma imobiliária administradora tem um papel essencial nesse processo de intermediação entre locador (proprietário) e locatário (inquilino). Devido à experiência, o assunto “caução”, poderá ocorrer meses antes da devolução das chaves, propiciando uma negociação antecipada, podendo transformar a caução em aluguéis restantes se necessário. Apesar de não ser o meio mais correto, o importante é resolver o problema sem necessitar da justiça.

Complemento - artigo da Lei 8.245:

Art. 38 da Lei 8.245/91: A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

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Fonte: Entrevista gravada em setembro de 2021 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.