Proprietário é obrigado corrigir defeitos no imóvel alugado mesmo sem contrato de locação?

A Lei do Inquilinato abrange diversas situações sobre a locação de imóveis e os direitos e deveres dos proprietários e inquilinos. E ao colocar um imóvel para alugar demanda alguns cuidados e conhecimento para evitar problemas futuros.

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E quando o assunto é reforma do imóvel alugado surgem muitas dúvidas, principalmente, de quem é essa responsabilidade, do inquilino (locatário) ou do proprietário (locador)?  Acesse aqui e confira o artigo sobre quem deve pagar o reparo.

Mas e quando a locação não tem um contrato, o proprietário é obrigado a corrigir os defeitos no imóvel alugado?

Para Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel sim, o locador (proprietário) é obrigado a corrigir defeitos conforme previsão legal, principalmente os vinculados ao artigo 22 da Lei 8.245, ou seja, o locador (proprietário) não poderá alegar que devido à falta de contrato de locação, ele não é obrigado a respeitar as leis.

“Se o proprietário insistir nessa tese, aconselha-se o inquilino a notificar via e-mail ou carta registrada, expondo os problemas. Caso, o locador (proprietário) não realize as reformas necessárias dentro de um prazo razoável, por exemplo, 7 dias úteis, o inquilino poderá desocupar o imóvel e poderá propor uma ação de indenização com pedido de perdas e danos, como por exemplo o custo do caminhão de mudança (tem que ter nota fiscal), dentre outros prejuízos devido a infração legal (art 22 da Lei 8.245)”, explica Toledo.

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Como faz se não tem uma imobiliária envolvida, como fica quando o imóvel apresenta algum problema no decorrer da locação?

Na locação direta com o proprietário, o inquilino fica na mão do locador. Já quando possui uma imobiliária envolvida, nessa hora, a administradora saberá resolver quem deve ou não corrigir o problema, ou seja, se aquele vazamento, por exemplo, deve ser reformado pelo inquilino ou proprietário (locador).

“A importância da mediação imobiliária é um dos pontos mais fortes e importantes dessa relação entre locador e locatário", garante Toledo.

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A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

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Fonte: Entrevista gravada em maio de 2022 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.