Proprietário não reforma imóvel. Inquilino poder rescindir o contrato?

Quando o assunto é reforma do imóvel alugado, normalmente, surgem muitas dúvidas, principalmente, de quem é essa responsabilidade, do inquilino (locatário) ou do proprietário (locador)?  

Mas e quando o imóvel apresenta algum problema, por exemplo, diversas infiltrações, o proprietário (locador), não providência os reparos necessários no imóvel, o que fazer? O Inquilino (locatário) poderá rescindir o contrato de locação sem pagar a multa?

Para Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, o locador (proprietário) é obrigado a corrigir defeitos conforme previsão legal, principalmente os vinculados ao artigo 22 da Lei 8.245.


Ainda de acordo com Toledo o primeiro passo é o inquilino notificar por escrito os problemas do imóvel.

1º Passo – Comunicar o locador (proprietário) do problema

Primeiramente, a comunicação poderá ser feita verbalmente ou por whatsapp com um prazo para avaliação do problema. Caso não ocorra resposta por parte do locador (proprietário) ou administradora, o inquilino necessitará passar todas essas informações via e-mail, carta registrada ou carta com assinatura do locador (proprietário) ou administradora. Ficar negociando por telefone, dependendo da situação, não resolve. Não gera provas.

A partir desta data, o ideal é se comunicar via e-mail para criar provas dessa comunicação. No e-mail você não precisa colocar o termo NOTIFICAÇÃO. Inicie uma conversa por e-mail com  todos os dados, segue abaixo exemplo. 

Exemplo de 1º comunicação: 

Prezada administradora (nome). Bom dia. Sou inquilino (nome completo, CPF) do imóvel alugado na rua (nome, número), contrato de locação em vigor desde (data). Conforme obrigação como locatário (a), venho por meio deste e-mail, informar que o imóvel alugado está apresentando diversas infiltrações nas paredes do quarto da suíte. 

Infelizmente danificou um dos móveis e já se iniciou um odor de mofo que está acarretando em problemas de saúde em mim e toda minha família. O ambiente começa a apresentar umidade em tudo, nos armários, camas, móveis etc. Pedimos que o locador (proprietário) providencie os reparos necessários no intuito de solucionar o problema em um prazo razoável de no máximo 1 semana para não aumentar os danos nos móveis e saúde de toda minha família.  Segue fotos e vídeos em anexo. Att (nome completo)

Com essa primeira comunicação via e-mail, entre em contato com a administradora ou locador (proprietário) avisando que enviou e-mail com fotos e vídeos e se pode responder informando que recebeu o e-mail. 

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2º Passo – O próprio inquilino avaliar o problema

Solicitar um orçamento caso o locador (proprietário) não responda rapidamente pelo pedido de reforma. Imagina se de repente foi um simples entupimento na calha. Nesse caso se enquadra em situações de manutenção que fica por conta do inquilino (ex: uma pomba morta entupiu a calha), porém se esse entupimento for grave devido aos anos de sujeira no telhado por falta de manutenção, nesse caso o inquilino terá que NOTIFICAR O LOCADOR e desta vez com mais ênfase, dando prazo para resposta com base no orçamento de um profissional habilitado para execução da reparação. Geralmente, esse orçamento pode vir com uma observação, transformando-se em uma laudo simples para expor tecnicamente o problema. Segue abaixo exemplo de envio de e-mail ou carta.

Exemplo de 2º comunicação:

Prezada administradora (nome). Bom dia. Sou inquilino (nome completo, CPF) do imóvel alugado na rua (nome, número), contrato de locação em vigor desde (data). Foi constatado um sério entupimento nas calhas do imóvel conforme orçamento em anexo e fotos. No orçamento realizado pela empresa (nome, CNPJ), foi constatado um grande acumulo de sujeira, devido anos de falta de manutenção. Inclusive, o técnico argumentou que as calhas podem estar danificadas, pois se trata de um material com mais de 20 anos de existência. Conforme informação passada por e-mail no dia (data), já estamos com uma das mobílias danificada e nossa família já começa a sofrer com o odor de mofo, acarretando em doenças respiratórias como rinite alérgica, dentre outros problemas. Algumas paredes já apresentam grandes manchas toda vez que chove. Por se tratar de um defeito que ocorre anterior à locação, é responsabilidade do locador (proprietário) resolver a questão o mais rápido possível. Ficaremos no aguardo da solução em 5 (cinco) dias úteis. Caso não ocorra manifestação por parte do locador em resolver o problema, não nos resta outra solução senão desocuparmos o imóvel, sem nenhum ônus, ou seja, sem o pagamento de multa por infração legal por parte do locador (proprietário) com base no artigo 22, inciso IV da Lei 8.245. No aguardo de uma rápida solução. (nome completo)

 

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Nesse tipo de notificação, geralmente o locador (proprietário) ou administradora entrarão em contato para realizar a reparação, pois na matemática dele, além de perder o inquilino, terá que fazer de qualquer forma reforma do imóvel. Ele poderá também entrar em contato e pedir para executar o serviço com base no orçamento e descontar no aluguel mediante a apresentação da nota fiscal.

3º Passo – A desocupação;

Caso não ocorra um acordo, nessa fase o inquilino tem dois caminhos. O primeiro é realizar diversos orçamentos com empresas idôneas e técnicas (no mínimo 3 orçamentos), faça um laudo com engenheiro se necessário e após tudo isso, faça o reparo no imóvel. Posteriormente, ingresse com uma ação judicial para ser indenizado pelo locador (proprietário). Tudo isso, infelizmente, terá um custo alto e para alguns juristas, pode-se até pedir o valor da multa por infração contratual, danos materiais e morais contra o locador (proprietário). 

Querendo seguir esse caminho, aconselhamos procurar um profissional para avaliar as cláusulas contratuais que por ventura renuncie as benfeitorias realizadas. Esse tema é extremamente técnico e dispõe de uma ampla discussão jurídica.   

“O segundo caminho é começar a pesquisar outro imóvel para desocupar. Localizando outro imóvel, aconselhamos desta vez, fazer uma NOTIFICAÇÃO bem redigida, colocando todos os dados (nome, endereço do imóvel etc) expondo todos os pontos que acarretaram na decisão de sair do imóvel antes do fim do prazo contratual. Que o locador (proprietário) estava ciente dos problemas, após diversos contatos via e-mail nos dias.... (datas). Que o mesmo não manifestou nenhum interesse real em realizar a reforma. Não se manifestou em negociar qualquer tipo de abono nos alugueis para realizar a reforma necessária. Que a família passar por problemas de saúde como rinite alérgica, acarretando em dias perdidos de trabalho e aulas das crianças. Que o imóvel está insalubre para se viver. Que a desocupação acarretará também em diversos gastos com mudanças, dentre outros prejuízos causados pelo problema.  E que não vê outra saída a não ser desocupar o imóvel no dia (data) e tal hora. Tudo com base na infração contratual e legal por parte do locador (proprietário) em vários incisos do artigo 22 da Lei 8.245, culminando na desobrigação em arcar com a multa compensatória (contratual) por parte desse locatário (inquilino)”, orienta Marcel.

Essa NOTIFICAÇÃO, obrigatoriamente, necessitará de resposta de recebimento, pois se trata de uma prova importante. Caso não consiga essa prova, um dos caminhos é procurar um cartório de notas próximo do imóvel e avaliar o custo em realizar uma notificação extrajudicial. O importante é ter a prova que o locador (proprietário) recebeu essa notificação ou a imobiliária que administra o imóvel. Se conseguir um “recebido em xx/xx/xxxx” com assinatura do administrador ou locador na notificação já basta.

“Aconselho contratar um caminhão de mudança que possua nota fiscal para posteriormente ingressar com uma ação no juizado especial levando toda essa documentação. Possivelmente conseguirá ser indenizado pelo caminhão de mudança e quem sabe o locador (proprietário) também ser condenado pela multa compensatória estipulada em contrato. Caso o locador (proprietário) retenha a caução (mais conhecido como depósito) dada no inicio da locação, esse é também é o caminho para reaver esses valores, podendo ainda aumentar a condenação caso prove que necessitou realizar um empréstimo para locar outro imóvel (precisa provar o prejuízo real da mudança)”, completa o especialista.