Quais são as obrigações do inquilino na locação residencial?

Quando o assunto é locação de imóveis, a primeira iniciativa a ser considerada é ter ciência dos deveres e obrigações dos envolvidos na negociação e durante o contrato.

Publicamos um conteúdo onde foram explicadas as obrigações do locador (proprietário):

Quais são as obrigações do locador na locação residencial?

E nesse artigo, baseado nas orientações passadas pelo Marcel de Toledo, advogado especialista no ramo imobiliário e também, diretor de marketing do Grupo SP Imóvel, você poderá consultar as obrigações do locatário (inquilino) durante o contrato de locação residencial.

Dica: No vídeo acima, você poderá assistir às orientações do Marcel de Toledo.

Quando falamos de regras contratuais, muitas vezes, elas estão baseadas em leis. No caso da locação imobiliária, o que rege direitos e deveres de inquilinos, proprietários, fiadores e todos os envolvidos no acordo, é a Lei do Inquilinato que rege todas essas obrigações.

O artigo 23 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é a parte onde especifica-se os deveres do locatário, onde qualquer quebra contratual poderá resultar em despejo, conforme poderá ler ponto a ponto com as descrições de cada parágrafo, a seguir:

Não pagar o aluguel em dia pode te gerar ação de despejo, inquilino!

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

O parágrafo I refere-se à questão do pagamento do aluguel e seus encargos no dia pactuado em contrato ou até o sexto dia útil do mês quando não for estipulado em contrato (no caso de contrato verbal).

Sugestões de conteúdo:

Quanto tempo de atraso do aluguel inquilino pode ser despejado?

Atrasei o aluguel, e agora? Posso ser despejado?

Cuide e tenha zelo pelo imóvel alugado, caso contrário, não estará cumprindo com algumas obrigações suas..

Os próximos parágrafos, II e III do artigo 23, são grande defensores de um dos maiores temores dos locadores (proprietários), e você entenderá o porquê a seguir:

 

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

 

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

 

Os parágrafos citados deixam claro que a locação residencial não dá direito ao inquilino danificá-lo sem assumir algumas consequências. O locatário tem que entender que a propriedade não é dele e que é dever dele cuidar da propriedade, pois o aluguel é uma prática como se fosse um empréstimo remunerado.

 

Porém as últimas palavras que dizem “salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (vide parágrafo III) protegem o inquilino de danos que o uso normal vai ocorrer com o tempo de uso. O locador (proprietário) não pode querer que o inquilino devolva o imóvel, após 2 anos e meio (30 meses – tempo mínimo de contrato residencial), por exemplo, em estado de novo.

 

“É necessário que seja aplicado o bom senso de ambas as partes. Nós e a grande maioria das administradoras de imóvel entendem que a pintura interna, quando entregue nova para o inquilino, deve ser refeita na devolução das chaves. Já a pintura externa, caso não tenha sido depreciada (batida de carro, riscos, bolas na parede) durante o contrato de locação, entendemos que não deve ser realizada pelo locatário, tendo em vista o uso normal e desgastes causados pelo tempo”, comenta Marcel de Toledo.

 

Caso ocorra a recusa do locador (proprietário) de receber as chaves por causa de algum dano que ele não concorde, persistindo o problema, o inquilino poderá ingressar com a ação de consignatória das chaves. E caso, posteriormente, o locador (proprietário), sentir-se lesado, ele poderá pedir o ressarcimento dos danos através de ação própria. Porém, o especialista salienta, que trata-se de uma ação complexa quando as provas não forem muito bem produzidas, e que muitas vezes, não são.

 

Aconteceu algum dano estrutural no imóvel alugado? Avise imediatamente o proprietário!

 

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

 

Fique de olho, inquilino! Os danos decorrentes do uso normal do imóvel devem ser reparados pelo locador, mas não tem como ele ter ciência dos problemas sem o seu alerta. Dessa forma, o inquilino tem como obrigação, alertar o proprietário nessa situação,, pois caso não faça, corre o risco de ter que indenizar o locador devido a falta dessa comunicação, se o dano se estender, por exemplo.

 

Segue um caso para exemplificar a situação: Começou uma infiltração e o locador não foi alertado. Passados 2 anos a infiltração atingiu o piso e estragou parte dele. Nesse caso o inquilino é culpado pela falta de aviso que acarretou na deterioração do piso.

 

Goteira no apartamento alugado. Quem deve pagar, inquilino ou proprietário?

 

Como a famosa frase diz: Quebrou? Pagou!

 

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

 

Ou seja, ocorreu um dano no imóvel por culpa do inquilino. O mesmo é obrigado a fazer a reparação!

 

Se o dano foi causado por terceiro, por exemplo, um convidado, a responsabilidade de reparar o imóvel continua sendo do inquilino, assim, como se ele (inquilino) julgar prudente, também cobrar desse convidado, posteriormente, de forma que o proprietário não seja prejudicado na situação.

 

Marcel de Toledo também enfatiza que a substituição do item deve ter a mesma qualidade. É muito comum, por exemplo, inquilinos substituírem equipamentos de baixa qualidade causando um desconforto na devolução das chaves.

 

Exemplo: O imóvel possuía uma torneira de primeira linha na pia da cozinha que acabou sendo danificada pelo inquilino. Ela é substituída pelo inquilino por uma torneira de baixa qualidade que pode se danificar com facilidade ou que não possuí os acessórios da antiga torneira.

 

Fique de olho! Caso o dano causado foi fortuito ou por terceiros não vinculados ao imóvel (por exemplo: invasão do imóvel), o inquilino poderá se exonerar da culpa, não necessitando indenizar o locador (proprietário) em algumas situações.

Reparo em imóvel alugado: quem deve pagar? Inquilino ou Proprietário?

 

Cuide do imóvel alugado como se fosse seu, mas lembre-se que qualquer mudança necessita o aceite do proprietário

 

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

 

Esse parágrafo é bastante claro. Se o proprietário do imóvel não consentir uma reforma e mesmo assim ela for realizada, mesmo que o inquilino julgue que fez uma benfeitoria na propriedade, ele poderá ser obrigado a desfazê-la.

 

Reformei o imóvel alugado, devo pedir desconto no valor do aluguel?

 

Chegou algum documento em nome de outra pessoa no imóvel? Comunique o proprietário!

 

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

 

Caso o inquilino gere prejuízo para o locador devido esse tipo de problema, o proprietário poderá ingressar com despejo por quebra de contrato e com base nesse parágrafo.

 

 Essa parece óbvia, mas a Lei do Inquilinato enfatiza a obrigação:

 

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

 

‘’Essa lei vem, a cada dia, perdendo a eficácia, pois muitas contas podem substituir a titularidade, porém, muitas vezes acabam deixando dívidas e acarretando em ações nos juizados especiais pelo baixo valor’’ diz Marcel de Toledo.

 

Quando combinado nas condições abaixo, o inquilino é obrigado a abrir as portas do imóvel para o proprietário

 

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

 

Segundo o especialista, o inquilino não pode recusar que o locador faça vistorias na propriedade, quando solicitado com antecedência. Inclusive, caso o imóvel seja colocado à venda, o locatário não poderá negar que ocorram visitas. Na maioria dos contratos de locação também constam cláusulas sobre o tema.


Caso o inquilino recuse, o locador (proprietário) poderá ingressar com ação de despejo com essa alegação.

 

Fique (beeeem) de olho! Em outro artigo, quando conversado com a Dra. Erika Uchôa, conversamos sobre alguns pontos a serem considerados na compra e venda de um imóvel alugado. Aqui, foi comentada sobre a obrigação do proprietário em oferecer a propriedade, primeiramente, ao inquilino que ali reside.

É seguro comprar um imóvel que ainda tem inquilino?
 

Se o imóvel alugado tratar-se de um apartamento ou casa em condomínio fechado, essas obrigações valem para você!
 

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
 

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
 

Os 10° e 12° parágrafos da Lei do Inquilinato mencionam as obrigações do inquilino relacionadas ao imóvel que encontra-se em um condomínio. Nessas situações é de suma importância que o locatário confira todas as regras vigentes do local para que seja possível o seu comprimento.


Com relação às despesas extraordinárias, o proprietário é obrigado a arcar com todas elas. Você poderá conferir maiores detalhes sobre o assunto, através do artigo que também foi criado baseado em conversa com o Marcel de Toledo.


O inquilino tem que pagar a cobrança extraordinária do Condomínio?
 

Sobre o Seguro Fiança

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

Esse parágrafo vale apenas para a situação do Seguro Fiança ser o tipo de garantia locatícia adotada no contrato de locação. Tornando obrigatório o pagamento e responsabilidade por parte do inquilino. 

Qual o valor do depósito é devolvido no término do aluguel?

Posso usar a caução para pagar a multa por sair antes do imóvel alugado?

 Procurando imóvel para alugar?

 

Caso esteja procurando imóvel para alugar, confira os anúncios publicados no nosso portal, que contam com inúmeros apartamentos, casas, propriedades, bem bacanas. E o melhor de tudo é poder alugar algum deles sem ter muitas dores de cabeça, afinal de contas, profissionais estarão intermediando essas negociações.

 

Agora, caso você seja um proprietário e queira alugar seu imóvel, saiba que é possível anunciá-lo gratuitamente e com muita segurança! Fique de olho nos seus direitos e obrigações e tenha excelentes negociações!


 

Fonte: Conteúdo baseado na conversa gravada e divulgada em Março de 2022, com o Marcel de Toledo, Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel e também advogado imobiliário.