Quais são as obrigações do locador na locação residencial?

Colocar um imóvel para alugar pode ser um processo tranquilo, rápido e prático desde que o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) fiquem por dentro das obrigações que ambas as partes devem cumprir na locação residencial.

Neste artigo, vamos abordar os deveres e obrigações do locador (proprietário) na locação de imóvel residencial, mas caso queira saber mais sobre os deveres e obrigações do locatário (inquilino), acesse aqui e confira.

As obrigações do locador estão elencadas em diversos artigos do Código Civil e reproduzidas, principalmente, no artigo 22 da Lei 8.245/91, a lei do inquilinato. 

É um erro muito comum dos locadores (proprietários) julgarem que após assinado o contrato com vistoria, qualquer dano ou manutenção que ocorrer no imóvel daquela data em diante é de responsabilidade do inquilino. Isso não é verdade, o locador (proprietário) tem que garantir, no caso da locação residencial, perfeitas condições de habitualidade, com suas instalações elétricas, hidráulicas, e de esgoto em funcionamento, conforme prevê o artigo 22 em seu parágrafo I e IV, vejamos:

Art. 22 da Lei 8.245/91 - O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Porém, caso conste no contrato que o imóvel apresenta problemas, e o inquilino esteja ciente desses problemas (em contrato ou vistoria), aí sim o inquilino NÃO poderá cobrar do locador (proprietário) posteriormente as reformas citadas especificamente no contrato, vistoria ou ambos.

“Em tese, qualquer dano causado pelo uso normal do imóvel é de responsabilidade do locador (proprietário) consertar. Existem divergências sobre esse tema, pois o inquilino pode alegar que tudo é uso normal, mas muitas vezes não é e devemos levar em consideração que a manutenção básica e usual tem que ser responsabilidade do inquilino, além do inquilino responder pelos danos por mau uso que ele ou terceiros causar no imóvel, conforme prevê o artigo 23 da Lei 8.245”, explica Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel.

Outra questão muito comum são os contratos que constam cláusulas que substituam as obrigações do locador (proprietário) sobre o imóvel alugado. Caso isso aconteça essas cláusulas são nulas ou serão anuladas em juízo, se necessário, conforme dispõe o artigo 45 da Lei 8.245, vejamos:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

“A lei tem que ser respeitada para ambas as partes, não tendo validade jurídica cláusulas colocadas propositadamente em contrato para retirar obrigações impostas pela lei”, comenta Toledo.

Complementando o artigo 22 da Lei 8.245 em seu parágrafo IV:

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Caso o locador (proprietário) oculte defeitos, o inquilino pode exigir a reparação ou simplesmente desocupar o imóvel caso o locador (proprietário) não realize a reparação em um prazo razoável. Porém é importante o inquilino FAZER A COMUNICAÇÃO POR ESCRITO, dando prazo razoável para a correção do problema. Infelizmente a lei não é muito clara sobre esses prazos, mas tem que existir um bom senso de ambas as partes nesse sentido.  

“Caso o locador (proprietário) não resolva os problemas, trata-se de quebra contratual e o inquilino pode pedir indenização pelo custo da mudança e em hipótese alguma o locador (proprietário) poderá exigir multa por quebra de contrato. O grande problema são as cauções dadas em garantia. Geralmente os locadores (proprietários) se locupletam dessa situação, ameaçando não devolver. Nesses casos aconselhamos sempre notificar via e-mail, deixando documentado tudo, os motivos da mudança e, posteriormente, ingressar com uma ação no juizado especial para retomar a quantia com pedido de indenização. Vale ressaltar que é importante pegar a nota fiscal do caminhão de mudança, gravar vídeos dos defeitos, tirar fotos para utilizá-los como prova”, declara o especialista em direito imobiliário.

Outro parágrafo importante é o V do artigo 22 que diz:

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

É muito comum os contratos constarem cláusulas padrões dizendo que imóvel está sendo entregue pintado, com todas as instalações em perfeito estado.

“Aconselho o inquilino, antes de assinar o contrato, ir ao imóvel, tirar fotos e gravar vídeos e argumentar o desejo de constar os defeitos no contrato ou na vistoria apartada”, aponta Toledo. 

Para o especialista em direito imobiliário é muito raro um locador (proprietário) ou administrador se recusar a colocar todos esses defeitos no contrato ou vistoria. “Caso ocorra a recusa, aconselhamos desistir de alugar, pois os problemas não serão corrigidos surgindo grande insatisfação.”

Referente ao parágrafo VI da Lei:

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica

O locador (proprietário) é obrigado a fornecer recibo, discriminando as importâncias pagas, meses de pagamento etc. Caso não faça, trata-se de quebra contratual, podendo seguir os mesmos procedimentos citados nos parágrafos acima. 

Sobre o parágrafo VII:

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

Se ocorrer abuso em alguma cobrança específica o inquilino poderá ingressar com uma ação no juizado especial.

“Vamos somente argumentar sobre a “aferição da idoneidade do pretendente”. Anos atrás as imobiliárias realmente abusaram, cobrando valores altos para o inquilino entrar no imóvel. Hoje, entendemos que a verificação cadastral tem um custo, então, caso a imobiliária exija um valor baixo, tente levar em consideração, pois a imobiliária poderá também exigir que leve toda documentação, muitas vezes bastante complexa para levantar a idoneidade (nome limpo) perante o mercado”, ressalta o especialista em direito imobiliário.

Parágrafo IX:

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

O que mais gera dúvida sobre esse assunto é o IPTU. O inquilino sempre fica em dúvida se a parcela que estão cobrando de IPTU está correta. Por isso o legislador criou essa lei.

Caso o locador (proprietário) se recuse a demonstrar, estará quebrando contrato. Siga os mesmos procedimentos informados nos parágrafos acima desse texto.

Parágrafo X:

X - pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

As despesas extraordinárias de condomínio geralmente ficam separadas na grande maioria dos balancetes ou descritivos apresentados pelas administradoras de condomínio.

Tenha sempre uma Imobiliária intermediando a Locação de Imóveis

A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

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Complemento - Art. 22 da Lei 8.245/91 - O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

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Fonte: Entrevista gravada em Março de 2022 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.